집값 하락세가 이어지면서 부동산 경매에 대한 관심도 시들하다. 비교적 적은 자본으로 내 집 마련 기회를 잡으려는 일부 실수요자들이 경매로 눈을 돌렸지만 최근 대출 규제와 전매제한 등이 완화되면서 수요자들의 시선은 다시 분양 시장을 향하는 분위기다. 하지만 실수요자가 아닌 투자자라면 주목할 만한 경매 시장이 있다. 아파트를 시세의 반값에 구매해 수익을 올리는 방법이 있다고 하는데, ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 고금리 상황에서 소액으로 수익을 올릴 수 있는 지분경매에 대해 알아봤다.
▶김효정 기자
최근 경매 시장 분위기 어떤가요?
▶이주현 지지옥션 선임연구원
여전히 좋지는 않은 상황입니다. 전국 기준으로 아파트 낙찰가율이 70%대 계속 유지하고 있고요. 2021년도에 120% 정도 했으니까 상당히 낮은 수준이죠. 강남권 같은 경우는 그나마 좀 높아요. 80%대를 유지하고 있고 비강남권 같은 경우는 70%대. 비강남권 같은 경우는 보통 매도 호가보다 20% 내지 25% 정도 싸게 살 수 있는 지금 시점이 아닌가 싶습니다.
▶김효정 기자
이번 달에도 눈에 띄는 물건들을 뽑아주셨어요. 양천구 신정동 목동 삼성아파트 매물 먼저 보겠습니다. 이 물건을 선정하신 이유가 뭔가요?
▶이주현 지지옥션 선임연구원
일단 목동 하면 일단 많은 사람들이 관심을 갖는 지역이기도 하고요. 특히 감정가가 8억 5,000만 원인데 지금 2번 유찰돼서 최저 매각 가격이 5억 4,400만 원입니다. 근데 목동에 있는 아파트가 5억 4,400만 원에 나와서 사람들이 일단 의아해 할 수도 있는데요. 이 물건은 일부 지분만 이렇게 경매로 나온 물건입니다.
▶김효정 기자
지분 매각으로 나온 물건들을 볼 때 가장 눈여겨봐야 되는 점이 뭘까요?
▶이주현 지지옥션 선임연구원
권리분석이 가장 우선이고요. 지금 보신 물건은 서울 양천구 신정동에 있는 목동 삼성아파트인데요. 등기권리에 나와 있는 요약란을 보면 다 근저당권이 설정이 돼 있거나 가압류 그다음에 가처분, 후수익 가처분 강제급매 신청 이렇게 나와 있는데 이런 권리들은 다 말소가 되기 때문에 사실 크게 문제가 있거나 그런 물건은 아닙니다.
그다음에는 앞으로 향후 시세가 어떻게 될 것인지 그러면 지금 시세가 얼마인지를 한번 알아봐야겠죠. 지금 한 14억 정도 이렇게 매도 호가를 형성하고 있습니다. 이 경매 물건이 2분의 1만 지금 나왔잖아요. 지금 낙찰 받으신 분은 5억 6,400만 원 정도에 낙찰을 받으셨어요. 그러면은 시세보다는 일단 싸게 낙찰을 받았다라고 결론을 지을 수가 있습니다.
▶김효정 기자
그럼 낙찰받은 지분을 어떻게 처분할 수 있는지.
▶이주현 지지옥션 선임연구원
해결하는 방법이 3가지가 있는데요. 공유자에게 내 지분을 좀 더 높은 가격에 좀 사 갈 수 있겠느냐? 라고 제안을 해 볼 수가 있습니다. 또는 공유자에게 나머지 지분을 나한테 넘겨주세요라고 할 수가 있겠죠. 그 다음 해결할 수 있는 방법은 "우리가 이 부동산 전체를 다 매각을 해서 그 돈을 비율대로 나눠 갖자" 라고 제안을 해볼 수가 있을 거예요. 마지막으로 해결할 수 있는 방법은 법원에다가 판결을 내려주세요 라고 할 수가 있는 거예요. 그게 바로 공유물 분할 신청이라고 하는 건데요. 법원에서는 3가지 판결 중에 또 1가지 판결이 나오게 됩니다. 첫 번째는 가격배상판결이라는 게 있고요. 그다음에 두 번째 현물분할판결이 있고요. 세 번째가 가격분할판결이 있습니다.
▶김효정 기자
두 번째 물건 살펴볼 건데요. 이것도 마찬가지로 이제 지분 매각으로 나온 건데 이 물건에 대해서 좀 특이한 점 있으면 좀 얘기해주시죠.
▶이주현 지지옥션 선임연구원
여기도 마찬가지로 이제 목동 근처인데요. 양천구 신정동에 있는 목동 신시가지 10단지 아파트입니다. 안전진단을 통과해서 이제 재건축이 곧 이제 본격적으로 진행할 예정이고요. 이것도 마찬가지로 부동산 전체가 다 경매로 나온 건 아니고 2분의 1 지분만 지금 경매로 진행하고 있습니다. 감정가격은 7억 1,100만 원이었고요. 이것도 2번 유찰돼서 최저 가격은 4억 5,500만 원 정도에 지금 진행을 하고 있습니다.
이 물건을 지금 보면 먼저 본 거랑 큰 차이점이 여기는 지금 임차인이 있는 것 같거든요.
▶이주현 지지옥션 선임연구원
주택은 지분도 마찬가지고 전체가 경매로 나와도 마찬가지고 그 안에 세입자가 있다면 그 세입자에 대한 권리분석을 해봐야 하는 건데요. 전입일자가 2020년 10월이고요. 말소기준권리보다 먼저 전입을 했기 때문에 낙찰자에게 보증금을 주장할 수 있는 대항력을 갖추었습니다. 확정일자도 갖추었고요. 경매로 진행하니까 이 사람이 이분이 "나는 배당을 받겠다"라고 배당 요구 신청도 했습니다. 만약에 세입자의 보증금이 더 높다라고 했을 때는 낙찰자가 얼마를 돌려줘야 하는지가 이제 문제가 되겠죠. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.
출연 김효정, 이주현
촬영 김아연, 공하은 PD
편집 공하은 PD
디자이너 신선용
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