임차인이 임대차계약이 종료됐는데 임대인으로부터 임대차보증금을 돌려받지 못한 경우, 민사상 임대차보증금을 돌려받기 위해서는 법적으로 어떠한 절차를 취해야 할까. 임대차 관련 사건들은 임대인과 임차인들의 사정들이 저마다 다르고 사실관계가 달라질 수 있기 때문에 정답은 없지만, 통상적인 경우를 전제로 기술해본다.
임차인은 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받지 못한 경우에 임대인을 직접 만나거나 휴대폰 전화나 문자 등 개인적인 연락 수단을 이용해 공인중개사나 임대인에게 임대차보증금을 돌려달라고 독촉한다. 이 경우, 독촉 방법으로 일반적인 통신망을 이용하는 것에 더하여 우체국을 통해 '내용증명'으로 독촉하는 것을 적극적으로 고려해볼 만하다. 우체국 내용증명은 누가 언제 누구에게 어떤 내용의 문서를 보냈는지 객관적으로 증명한다. 물론, 내용증명은 그 자체로 집행권원과 같은 법적 효력은 없다. 하지만 임차인은 임대인에게 내용증명을 보내면서 임대차계약이 종료됐으니 당장 임대차보증금을 돌려주지 않으면 앞으로 법적 절차로 나아갈 것이라는 강력한 의지를 보여줄 수 있다.
임대차보증금반환소송으로 나아가기 전에 지급명령을 신청하는 방법도 있다. 지급명령이란 채권자의 일방적 신청이 있으면 채무자를 신문하지 않고 채무자에게 그 지급을 명하는 재판을 말한다. 임대인이 지급명령을 송달받은 날로부터 2주 이내에 이의를 신청하면 소송절차로 이행된다. 임대인이 임대차보증금반환채무에 대해 다투지 않고 지급명령을 받아들이면 신속하게 해결된다는 장점이 있지만, 임대인이 지급명령에 이의를 할 경우 어차피 소송을 해야 하기에 오히려 무용한 지급명령을 받느라 시간이 소비될 수 있다.
소송은 시간도 오래 걸리고 비용도 많이 들고 정신적인 소모가 매우 크지만, 임대인이 임차인의 독촉에 미동도 하지 않는다면, 임대차보증금반환소송을 제기해야 한다. 임차인은 소송을 통해 확정판결을 받으면 강제집행을 해 보증금을 회수할 수 있다.
한편, 임차인은 임대차가 종료되면 이사를 하기 전에 임차권등기명령신청이 필요한 사안인지 법적으로 검토해 이를 놓치지 않도록 유의해야 한다. 주택의 인도와 주민등록은 제3자에 대항할 수 있는 대항력의 취득요건이자 존속요건이고 대항요건과 임대차계약서에 확정일자를 갖추는 것은 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권의 요건이다. 그런데 임차인이 임대차보증금을 돌려받지 않은 채 이사를 가게 되면 종전에 취득했던 대항력 및 우선변제권이 상실된다. 이와 같이 임차인이 이사를 가더라도 대항력 및 우선변제권을 상실하지 않고 유지할 수 있도록 하기 위한 제도가 임차권등기명령제도이다. 임차인이 임대차보증금반환을 받기 전에 부득이하게 이사를 가야 하는 상황이라면 임차권등기명령제도를 적극적으로 활용하는 것을 고려해야 한다.
임대인이 임대차보증금반환소송이 오래 걸린다는 것을 악용해 재산을 빼돌릴 것으로 보인다면, 임대인의 재산에 신속하게 가압류를 신청할 필요가 있다. 특히 임대차목적물의 매매가격이 임대차보증금보다 낮아서 해당 건물에 강제집행을 하더라도 임대차보증금을 회수할 수 없다고 판단되는 경우에는 임대인의 다른 재산을 확인해 가압류하는 것을 고려할 필요가 있다. 임대차보증금반환소송에서 임차인이 승소한다고 하더라도 임대인에게 자력이 없다면 임대차보증금을 돌려받지 못하는 것을 방지하기 위해서다.
임대인의 잘못인데, 내 소유의 전세금, 내 소유의 임대차보증금을 돌려받기 위해 왜 내가 이토록 고난을 겪어야 하는지 도무지 이해가 안 가고 원통한 것이 당연하다. 임대차보증금을 돌려받는 쟁송 과정에서 '나 몰라라'하는 임대인의 답답한 태도에 극심한 스트레스를 받을 수 있다. 하지만 소중한 자산을 되찾기 위해서는 포기하지 말고 정확하게 현재 상황을 파악하고 신속하게 대응하는 게 필요하다. /글 오빛나라 대표변호사(오빛나라 법률사무소)
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