#. 40대 직장인 A씨는 2021년 상반기 중 서울 성북구 한 아파트 전용 84㎡ 7억8000만원에 매수했다. 이 아파트는 한 때 8억5000만원에 거래되기도 했지만 현재 호가는 6억2000만원까지 내려온 상태다. 그럼에도 A씨는 '손절'을 감수하고 갈아타기를 고민중이다. 2년 전 사고 싶었지만 자금이 부족해 사지 못했던 서울 성동구 아파트 가격이 그 사이 고점 대비 4억원 가까이 떨어졌기 때문이다. 1.3 부동산 대책 이후 대출 규제가 완화됐고 취득세 등 세부담도 줄어 더 많은 자금을 조달할 수 있게 됐다.
27일 국토교통부에 따르면 '2023년도 공동주택 공시가격' 상 올해 전국 공동주택 공시가는 전년 대비 18.61% 하락했다. 실제 거래가격도 비슷한 수준으로 내렸다. 대부분 아파트 가격이 2021~2022년 중 최고가를 기록한 뒤 내림세로 최고가 대비 20~40% 내렸다. 국민은행 KB주택가격동향에 따르면 3월 전국 아파트 매매지수는 92.5로 지난해 3월 대비 7.76% 내린 것으로 나타났다.
소형 아파트든 대형 아파트든 가격 하락이 일제히 일어나고 있는 상황. 같은 비율로 떨어졌다면 더 비싼 집이 더 많이 떨어졌을 수밖에 없다. 30%씩 내렸다고 가정하면, 10억원짜리 집이 3억원 내릴 동안 20억원짜리 집은 6억원 내린 것이다.
1.3 부동산 대책 이후 서울 대부분 지역이 투기과열지구에서 풀리면서 갈아타기를 위한 자금조달이 용이해졌다. LTV(주택담보비율)가 높게 적용되고 대출한도도 늘었다. 주택담보대출 금리도 내리면서 금융비용 부담도 줄었다.
아울러 1주택자의 취득세가 경감됐다. 여기에 공시가격 인하로 '비싼집'을 보유했을 때의 과세부담도 덜해졌다.
일각에선 부동산 시장이 '저점'에 도달했다는 분석도 나온다. 고점 대비 평균 20% 이상 떨어졌고, 그 사이 급격히 오른 물가 등을 반영하면 5~6년 전 부동산 폭등 이전 수준과 체감상 큰 차이가 없다는 분석이다.
NH투자증권은 최근 발간한 부동산 보고서에서 "1·3 부동산대책 이후 주택시장 반등을 추세적 방향으로 보긴 어렵지만, 올해 상반기 동안 반등 거래와 거래량 증가가 계속된다면 저점 도달이 가속화될 것으로 보인다"고 말했다. 반면 전국 미분양 물량이 1월 기준 7만5000여호로 전년 동월 대비 3.5배 늘어나는 등 불확실성도 여전하다.
하지만 주택시장이 당장 반등하지 않더라도 갈아타기 매매는 유효한 전략이라는 분석이다. NH투자증권 보고서는 "현재는 상급지 아파트 낙폭이 커서 매매가 갭이 줄어들었다"며 "거래금액 감소·규제 완화로 세금도 줄어들며 상승장 대비 갈아타기 비용이 절감되는 매매 적기"라고 설명했다. 예컨대 2019년 7월 서울 강동구 고덕그라시움 아파트를 취득한 1주택자가 서울 송파구 잠실엘스 아파트로 갈아타는 경우 2021년 10월에는 비용이 약 11억1000만원이었지만, 현재 기준으로는 약 6억6000만원으로 계산된다.
부동산업계 관계자는 "하락장에선 상급지로 갈아타기하는 전략은 유효하다"며 "이미 어느 정도 가격이 내려온 상황인데 비쌀수록 '세일규모'가 더 큰 셈"이라고 설명했다. 이어 "최근 세부담이 줄고 대출규제가 풀리고 금리도 정점을 지났기 때문에 자금여력만 있다면 충분히 생각해볼 방안"이라고 덧붙였다.
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