보증금 822억원이 증발한 대구 달성군 '공공임대 깡통전세 사태'가 전국으로 번질 가능성이 제기된다. 민간사업자가 시세차익을 노리고 공공임대주택을 대거 매입한 사례가 추가로 더 있어서다. 이들은 임대주택법의 허점을 이용해 시장에 뛰어들었으나 제도가 개선되면서 자금난에 봉착한 것으로 나타났다.
20일 국토교통부에 따르면 대구 달성군 일대 5년 분양전환 공공임대주택인 A단지에서 일부 임차인들이 보증금을 떼일 위기에 놓였다. A단지를 소유한 B건설이 최근 주택도시기금 이자를 갚지못해 부도처리 돼서다. 이 회사는 2018년 기금 570억원을 받아 해당 공공임대(아파트)를 C건설로부터 사들였으나 제대로 이자를 내지 못하다가 최종 부도처리 됐다.
총 908가구인 A단지는 현재 600가구 정도가 임차로 거주하고 있으며 이중 589가구가 분양전환 승인을 신청했다. 그러나 B건설사가 부도를 내면서 가구당 9000만원, 총 822억원의 보증금이 공중분해 됐다. 일부는 분양보증보험으로 회복이 가능하지만 보험에 가입 못한 10여가구는 보증금을 다 날릴 위기다. 2년전 분양전환 계약을 한 120가구도 가구당 1000만원의 계약금을 떼일 상황이다. B건설사가 부담해야 할 공실 관리비도 입주민들이 나눠서 내고 있다.
'빌라왕' '건축왕' 등 전세사기로 피해가 극심한 가운데 '공공임대'까지 문제가 된 것은 제도의 허점 때문인 것으로 확인됐다. 지금은 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관만 공공임대사업을 할 수 있지만 2015년 법 개정 전까지는 임대주택법에 따라 민간사업자도 정부 기금을 지원 받아 분양전환 형태의 공공임대사업을 할 수 있었다. 민간사업자인 C건설이 공급한 A단지가 '공공임대' 타이틀을 달 수 있었던 이유다.
여기에 분양가격 산정방식이 투기를 불렀다. 5년 공공임대는 분양전환을 신청한 임차가구에 건설원가와 감정가의 평균가격으로 분양한다. 분양전환가격이 시세보다 저렴하게 책정돼 민간사업자가 큰 이익을 볼 수 없는 구조다. 다만, 임차인이 부적격자로 판명난 경우에는 기존 임차인을 내보내고 제3자에게 시세대로 파는 게 가능했다. 부적격자가 많을수록 차익이 커지는 것이다.
이 때문에 모호한 기준을 악용해 부적격자를 대거 양산해 차익을 보려는 민간사업자들이 대거 공공임대 시장에 진입했다. B건설도 마찬가지다. 그러나 2021년부터 제3자에 매각할 때도 시세가 아닌 '분양전환가격'에 팔도록 제도가 개선됐고 B건설처럼 차익을 보려고 진입한 사업자들은 결국 자금난에 봉착하게 됐다. 비단 B건설만의 얘기가 아니어서 이번 사태가 전국적으로 확산될 가능성도 크다.
국토부 관계자는 "제도가 바뀌기 전 민간사업자가 5년 공공임대를 매입한 사례가 대구 달성군 외 몇군데 더 있는 것으로 파악됐다"면서도 정확히 몇개 단지인지는 밝히지 않았다. 다만 "지금은 공공기관만 공공임대사업을 할 수 있도록 법이 개정됐기 때문에 유사한 사태가 많지는 않을 것"이라고 설명했다.
국토부는 A단지에 대해 분양전환 시 B건설 대신 임차인이 부담해야 하는 기금 대출이자 연체분을 면제해주고, 조속히 공실을 경매로 처분해 관리비 집행에 나설 계획이다. 임차인들의 피해를 최소화하기 위해 분양전환 절차도 서두른다. 노후한 시설을 정비하기 위한 세대수선 비용 지원도 검토 중이다.
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