전세 하락 와중에…"4년 계약에 갇혔다" 어느 세입자의 절규

26일 서울 동작구 아파트 일대. /사진=이기범 기자 leekb@

#. 서울 영등포구 신축 아파트(2021년 준공)에서 전세로 살고 있는 김윤형씨(37·가명)는 지난 2021년 9월 8억원에 전셋집을 얻었다. 계약기간은 2025년 9월까지 4년으로 정했다. 당시 집값이 치솟는 분위기에 전세매물도 씨가 말랐다. 가까스로 물건을 찾았지만 집주인의 요구로 4년 계약을 맺어야 했다.

상황이 급변했다. 그 사이 영등포구에서 강남구로 직장을 옮겨 출근시간이 30분 가까이 늘었다. 변동금리로 받은 전세자금 대출 금리는 기존 2%대에서 5%대로 치솟았다. 김씨가 살고 있는 면적의 전세 시세는 6억원까지 떨어졌다. 김씨는 집주인에게 "2년만 채우고 나가도 되겠냐"고 물었지만 거절당했다.

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전세대란에 미리 올린 보증금 낸 세입자, 전셋값 떨어졌지만…

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2021년에서 2022년 상반기까지 '전세대란' 시기에 '4년 전세' 계약을 맺은 세입자들이 역풍을 맞고 있다. 당시 집값이 폭등하고 임대차 3법 등 영향으로 전세매물이 급격히 줄었다. 집주인들이 4년치 보증금을 미리 올리며 전세 보증금이 치솟았다. 향후 전셋값이 더 오를 수 있다는 불안감에 4년짜리 전세계약을 맺은 세입자들이 상당수다.

서울 아파트 모든 지역 전셋값이 크게 내리면서 4년 계약자들의 아쉬움은 더 커지고 있다. 연 5% 초반 금리를 가정하면 대출로 마련한 전세 보증금이 2억원 내릴 경우 월 100만원 가까운 이자비용을 아낄 수 있는 셈이라서다.

특히 준공 4년 이내 신축 아파트의 전셋값 하락폭이 더 크다. 입주 후 처음 또는 두번째 세입자를 받아야 하는 집주인 입장에서 자금마련이 급한 시기라서다.

9일 한국부동산원에 따르면 서울 송파구 가락동 헬리오시티(9510가구) 전용 84㎡ 전세는 2021년 9월 10억원 안팎에 거래됐지만 지난달에는 6억6000만원(7층)에 거래가 이뤄졌다.

서울 동작구 흑석동 아크로리버하임(1073세대) 전용 84㎡ 전세는 021년 10월 14억5000만원에 거래됐지만, 최근 등록된 매물 가격은 7억원까지 내려왔다.

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발묶인 '4년 계약자' 왜 생겼나…'탈출'하려면?

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2021년 8월 시행된 임대차 3법 중 계약갱신청구권은 임차인에게 희망할 경우 1회 계약갱신을 청구할 수 있는 권리를 줬다. 최초 2년 간 전세계약 후 총 4년을 한 주택에 거주할 수 있는 권리다.

하지만 곧바로 반작용이 생겼다. 당시 전세대란에 '갑' 입장이던 집주인들은 4년치 보증금을 앞당겨 올렸다. 그 결과 전세 보증금이 치솟았다. 줄서서 대기표를 받고 전셋집을 보던 시절이니, 세입자들의 마음이 급해졌다. 얼마나 치솟을지 모른다는 두려움에 아예 계약서에 전세기간 '4년'을 명시한 사례가 늘었다.

전세 시세가 많게는 수억원씩 떨어진 상황에서 집주인 입장에선 계약 조기종료 요구를 받아줄 이유가 없다. 새 세입자와는 낮아진 금액에 계약할 가능성이 높은데 그 차익은 집주인의 부담이기 때문이다.

계약서상 본계약 기간이 2년이고 '특약'으로 2년연장이 가능하다는 내용을 넣었을 경우 집주인과 협의가 가능하다. 하지만 계약서상 기간을 '4년'으로 명시한 경우 대체할 세입자를 구하는 게 유일한 '탈출' 방법이다. 하지만 시세 대비 수억원 높은 가격에 계약을 맺을 새 세입자를 찾는건 사실상 불가능하다.

진태인 집토스 아파트중개팀장은 "2021년 임대차법이 나왔을 때 안정성을 위해 임대기간 4년으로 계약한 세입자들이 고금리 상황에서 역풍을 맞고 있다"며 "어렵겠지만 다음 세입자를 직접 구하는 것 밖에는 다른 방법이 없다"고 말했다.