[기고]전세금 사고 어떻게 막을까

전휴재 성균관대 법학전문대학원 교수

'빌라왕' 전세 사기로 떠들썩하더니 요즘은 '깡통전세'란 말이 들린다. '전세 사기'가 세입자를 속여 전세금을 편취하는 범죄라면, '깡통전세'는 집값 상승을 믿고 대출을 받아 주택 매입 후 전세를 놓았는데 대출금과 전세금 합계가 매매가보다 높아져 주택을 팔더라도 대출금을 갚고 나면 전세금을 돌려줄 수 없는 경우다. 사기는 아니지만, 전세금을 날릴 위험은 마찬가지다.

전세 사고는 어떻게 막을 수 있을까?

우선 '똑똑한 세입자'(smart tenant)가 되어야 한다. 고금리 시대에는 전세금 대출로 높은 이자를 부담하는 것보다 전세금은 깡통전세가 안 될 정도로 정하고, 대출 이자 상당액을 월세로 지급하는 전월세가 더 나을 수 있다.

그래도 전세를 구한다면, 전세금의 매매가 대비율을 살핀다. 전세금(담보대출의 경우 대출금 포함)은 매매가의 70% 이하가 안전하다. 시세는 국토교통부 실거래가 홈페이지를 통해 알 수 있지만, 가능하면 여러 중개업소를 직접 찾아가 매물의 시가와 전세가를 비교하는 것이 좋다.

또 등기부등본을 보아야 한다. 인터넷등기소에서 뗄 수 있는데, 저당권이 설정되었는지, 채무액은 얼마인지, 가등기나 가압류등기가 되어 있는지 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 혼자 하기 어렵다면 공인중개사의 도움을 받아 확인할 수 있다. 다가구주택이면 전입세대 수와 확정일자를 확인해서 선순위 전세금액을 조사해야 한다.

이상을 다 확인했다면, 공인중개사를 통해 '주택임대차 표준계약서' 양식에 따라 계약을 체결한다. 상대방 본인이 맞는지, 대리인이면 본인 작성 위임장과 인감증명서를 소지했는지 확인해야 하고, 날인 전 계약서를 찬찬히 읽어보는 것은 기본이다. 전세금은 등기부상 집주인임이 확인된 임대인 계좌로 송금해야 안전하다.

전셋집으로 이사했다면, 곧 주민센터에 가 전입신고를 마치고 확정일자를 받는다. 그래야 주택임대차보호법상 우선변제권을 갖게 돼 집이 경매로 넘어가더라도 전세금 보호를 받게 된다. 또 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사가 운영하는 전세보증보험에 가입해야 전세 사고 발생 시 대위변제를 통해 전세금 회수가 가능하다. 더 확실히 하려면 전세계약서에 '전세보증보험 미가입 시 계약을 무효로 한다'는 특약 추가를 권한다.

기간 만료에도 전세금을 돌려받지 못하면, 받을 때까지 그 집에 거주할 수 있지만, 꼭 이사해야 한다면 법원에 임차권등기명령을 신청하여 그 등기를 받아야 한다. 임차권등기 없이 이사하면, 우선변제권 소멸로 낭패를 볼 수 있다.

한편, 정부도 사고방지책을 적극적으로 마련해야 한다. 올 4월부터 안심전세앱을 통해 빌라 시세를 확인할 수 있다는데, 등기부와 연계하여 권리 확인까지 겸할 수 있다면 좋을 것이다. 또 집주인의 국세 체납 정보를 세입자에게 공개할 예정인데, 재산세, 취득세 등 지방세 체납 여부도 함께 파악할 수 있도록 함이 요긴하다.