미분양 주택 5만8000가구 '위험선' 바짝…규제완화 '가속'

12월 물량 감안하면 위험선 6만2000가구 넘을 듯… 국토부, 연초 미분양 대책 조기 시행

(서울=뉴스1) 송원영 기자 = 지난달 서울 아파트 매매량은 한 달 만에 역대 최저치를 새로 썼고, 미분양은 한 달 사이 27% 증가한 것으로 나타났다. 금리 인상과 집값 하락 우려로 주택 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있다. 31일 국토교통부의 '9월 주택통계'에 따르면 올해 들어 9월까지 전국의 주택 매매량(누계)은 41만7794건으로 전년 동기 대비 49% 감소했다. 9월 한 달간 주택 거래량은 3만2403건으로 1년 전보다 60.3% 줄었다. 사진은 이날 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 아파트 단지 모습. 2022.10.31/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

11월 전국 미분양 주택 물량이 6만 가구에 육박했다. 미분양 물량이 원희룡 국토교통부 장관이 언급한 '위험선'(6만2000가구)에 바짝 다가서면서 국토교통부는 미분양 증가 추이를 예의주시하고 있다.

연초부터 미분양 프로젝트파이낸싱(PF) 보증을 조기에 신설하고 수요에 따라 보증 여력을 추가 확충하는 한편, 서울 일부 자치구를 포함해 규제지역을 추가 해제하는 등 정부의 대응 속도도 빨라질 전망이다.

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미분양 주택 월 1만가구씩 급증… 20년 장기 평균치 근접

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30일 국토교통부에 따르면, 11월 말 기준 전국 미분양 주택이 전월 대비 23%(1만810가구) 급증해 5만8027가구를 기록했다. 미분양이 한 달새 1만가구 이상 늘어난 것은 2015년 12월(1만1788가구) 이후 6년 11개월 만이다.

수도권의 미분양 증가 속도가 지방보다도 빠르다. 수도권 미분양은 36.3% 늘어 1만373가구, 지방은 20.3% 늘어 4만7654가구를 기록했다. 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양은 7110가구로 전월 대비 0.5% 증가했다.

미분양 주택은 금융위기가 닥친 2009년 3월에 16만5641가구로 정점을 찍은 바 있다. 이후 2011년 10~11월(1만4000가구) 바닥을 찍고 올해 들어 다시 가파른 증가세를 보이고 있다.

국토부는 미분양 6만2000가구를 위험선으로 보고 있다. 6만2000가구는 20년 장기 평균치로 이를 넘어섰다는 것은 미분양 증가 추세가 장기 국면으로 접어드는 신호가 될 수 있다는 설명이다.

원희룡 국토부 장관은 지난 27일 한 포럼에서 "미분양 아파트 6만2000가구를 위험선으로 보는데, 매달 1만 가구씩 미분양이 늘어나고 있다"며 "당초 예상보다 부동산 경기 침체가 심각한 만큼 규제 완화 속도를 더 높이겠다"고 언급했다. 실제 12월까지 집계하면 이미 위험선을 넘었을 것이란 관측도 제기된다.

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정부 1월 중 미분양 PF 신규 보증 조기 공급…규제지역도 추가 완화

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이에 따라 국토부는 유동성 지원과 규제완화를 핵심으로 한 부동산 대책 마련에 속도를 내고 있다. 우선 다음 주 중 5조원 규모의 미분양 PF 보증 조기 시행안을 공개한다. 건설사의 단기 자금 융통까지 막히면 주택공급 기반이 무너질 수 있다는 우려에서다.

이달 중 미분양 PF 보증을 신규로 실시하고 주택도시보증공사(HUG)의 부동산 PF 보증을 5조원 더 늘려 유동성을 지원할 예정이다. 국토부 관계자는 "분양률이 저조한 탓에 자금부족으로 PF 상환이 어려워진 사업장에 우선적으로 유동성을 공급하겠다"며 "다만 사업성과 자구책 마련 여부 등을 심사해서 선별적으로 지원할 것"이라고 밝혔다.

추가 규제지역 완화 수위도 고심 중이다. 국토부는 다음 달(1월) 주거정책심의위원회(이하 주정심)를 열고 규제지역 해제 여부를 논의한다. 올해 들어 벌써 3차례 규제지역을 해제했다. 서울과 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등 경기도 4곳만 남았다.

이번 주정심에서는 경기 지역뿐 아니라 서울에서도 정량 조건을 충족한 일부 자치구들이 규제지역에서 해제될 것이라는 관측이 나온다. 서울 자치구까지 규제지역에서 푼다면 노·도·강(노원·도봉·강북구)과 금·관·구(금천·관악·구로구) 등이 유력하게 거론된다.

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내년 초 분양가상한제 지역 실거주 의무도 완화… 세제완화는 입법 거쳐야

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하지만 규제지역에서 해제되더라도 분양가 상한제를 적용받거나 민간택지 수도권 과밀 억제권역 등에 속하면 전매 제한 기간(최대 10년)이 그대로 유지돼 실제 입주하지 않으면 안되는 만큼, 실제 미분양을 줄이기 위해선 분양가 상한제 지역의 실거주 의무를 완화해야 한다.

정부도 이를 의식해 지난 26일 '2023년 경제정책방향'을 통해 "과도한 실거주 및 전매제한 규제를 지역별 시장상황 등을 고려해 5년 이전 합리적 수준으로 환원하겠다"고 밝혔다. 국토부는 내년 초 세부 계획을 별도로 발표할 예정이다.

건설업계 관계자는 "전매제한과 실거주 의무 때문에 미분양 물량을 계약하고 싶어도 하지 못하는 경우가 있다"며 "내년 초 이 같은 규제가 완화되면 미분양 물량을 줄여 유동성 위기에 처한 건설사에 상당한 도움이 될 수 있다"고 했다.

그간 건설사의 부담으로 작용해온 민간 사전청약도 전면 폐지된다. 2024년까지 민간 사전청약 물량은 당초 계획된 7만4000가구에서 1만5000가구로 줄어든다. 집을 사려는 이들이 선뜻 나서지 않아 미분양이 늘어나는 마당에 굳이 사전청약으로 주택 공급 속도를 높일 이유가 없다.

다주택자, 실수요자 등에 대한 세제 완화도 추진한다. 다주택자 취득세 중과 완화·양도세 중과 유예 1년 추가 연장, 분양 및 주택·입주권 양도세율 완화 등이다. 장기 등록임대사업자 제도를 개편해 전용면적 85㎡ 이하 아파트도 세제혜택을 부여하기로 했다. 하지만 세제개편안은 법 개정 사항이라 국회 통과 여부에 따라 적용 시기가 하염없이 늦춰질 수 있다.

국토부 관계자는 "전매제한 완화나 규제지역 해제는 법 개정 없이도 속도감 있게 추진할 수 있다"며 "아파트 등록임대사업자나 세제 관련 부분은 법 개정이 뒷받침돼야하는 만큼 시행 시기를 확정할 수 없다"고 했다.