서울 '공공임대 재건축' 로드맵 나온다...내년 상반기 확정

20만 반지하 주택 이주계획 연동... 노원, 강서, 마포 등 대단지 개발 주목

오세훈 서울시장이 올해 4월 서울 노원구 하계5단지를 방문해 세대 내부를 둘러보고 있다. 서울시는 임대주택에 대한 차별과 부정적인 인식을 없애기 위해 '서울형 고품질 임대주택' 사업을 본격화한다. 노원구 하계5단지를 1호 단지로 선정해 올해부터 사업에 착수, 2030년까지 총 1510세대의 고품격 임대주택을 만든다. 2019~2026년 사이 준공 30년을 경과하는 임대주택 24개 단지를 단계적으로 재정비해나갈 계획이다. /사진제공=뉴시스

서울시가 서울주택도시공사(SH공사)가 보유한 시내 노후 공공임대아파트 단지의 재건축 일정과 사업 방향을 담은 로드맵을 내년 상반기까지 확정할 계획이다.

앞서 오세훈 시장이 시내 20만 반지하주택 거주자들이 단계적으로 이주할 공간으로 노후 공공임대아파트를 재건축한 신축 단지를 거론한 만큼 이번 로드맵의 세부 내용이 주목된다.

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시, 노후 임대아파트 재건축 로드맵 구상...SH공사 보유 34개 단지, 3만9802가구 대상

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30일 시에 따르면 주택정책실은 9월 임시회 현안 업무보고에서 노후 임대주택단지 재정비 종합개발계획을 내년 상반기까지 확정하겠다고 밝혔다. 재정비 대상은 SH공사가 소유한 영구·공공임대 34개 단지로 총 3만9802가구에 달한다.

권역별로 동남권(노원·중랑)이 14개 단지 1만5360가구로 가장 많고 이어 서남권(강서·양천·영등포)이 13개 단지 1만5212가구, 동남권(강남·송파) 5개 단지 6603가구, 서북권(마포) 2개 단지 2627가구 순이다. 전체 물량의 80%가 동북권과 서남권에 집중돼 있다.

시는 단지 노후도와 이주대책 등을 고려해 권역별, 단계별 순차적인 재건축을 추진할 계획이다. 단지 여건을 고려해 △철거 후 재건축 △리모델링 △수선유지 등으로 사업 방식을 구체화할 전망이다. 재건축에 따른 이주 대책은 주변 공가(빈집)를 활용하거나 민간전세를 지원하는 방안을 중점 검토한다.

첫 사업장으로 '최고 50층' 고밀개발을 추진 중인 하계5단지를 시작으로 각 지역별 재건축 우선순위와 방식이 로드맵에 포함될 것으로 보인다.

싱가포르에 위치한 고품질 임대주택 '피나클 앳 덕스톤(피나클)'의 모습. 오세훈 서울시장은 이날 오전 피나클을 방문해 하계5단지의 용적률을 435%로 끌어올려 고품질 임대주택을 건설하겠다는 계획을 밝혔다. /사진=뉴시스(공동취재단 제공)

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안전진단 의무 없어 신속한 추진 가능…용적률 2배 높이면 4000~5000가구 매머드급 단지 조성

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공공임대 단지는 민간 아파트보다 신속하게 재건축 사업을 추진할 수 있다. 관련법에 따르면 준공 30년이 도래한 공공임대아파트는 별도 안전진단 없이 '가구 수가 늘어난다'는 조건만 충족하면 재건축을 할 수 있다.

특히 역세권에 위치한 단지는 용도 상향 등을 통해 500%대 용적률을 적용한 고밀개발이 가능하다는 게 시의 판단이다. 다만 주변 교통, 교육 여건 등을 고려해 용적률 상향폭은 합리적인 선에서 조정할 가능성이 높다.

일례로 첫 시범 사업을 추진 중인 하계5단지는 현재 용적률 93.11%로 640가구 규모인데 435%의 용적률을 적용해 1600가구로 늘어난다. 세대별 전용면적도 전용 37㎡에서 50~60㎡대로 확대한다.

시는 공공임대아파트 재건축을 통해 대규모 신규 물량 확보가 가능하다고 본다. 시 관계자는 "현재 SH가 보유한 공공임대아파트의 평균 용적률은 180~190% 수준인데 이들 단지 용적률을 평균 300% 후반대로 상향하면 지금보다 2배 많은 가구 수를 확보할 수 있다"고 설명했다.

고밀 재건축을 통해 4000~5000가구 규모의 매머드급 단지가 조성될 가능성도 있다. 2025년까지 준공 30년이 도래하는 단지 중에선 신정양천(2998가구) 중계3(2619가구) 가양5(2411가구) 가양4(1998가구) 중계4(1979가구) 성산(1807가구) 등이 후보지로 꼽힌다.

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오세훈 "장기전세 매각 재원 임대주택 고급화에 사용", 김헌동 "재건축으로 늘어난 일부 물량 토지임대부 공급"

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신속한 사업 추진을 위해 기존 거주자의 이주 계획과 예산 확보가 관건이 될 전망이다. 오 시장은 지난 8월 초 싱가포르 출장 당시 지역 랜드마크 공공주택 '피나클 앳 덕스톤' 50층 전망대에서 "(장기전세주택) 매각 시 30조원이 넘는 재원이 마련된다. 이를 임대주택 고급화를 위해 쓸 수 있다"는 입장을 밝혔다.

다만 모든 재원을 임대주택 고급화와 재건축에 사용하지 않아도 된다는 견해도 나온다. 김헌동 SH사장은 머니투데이와 통화에서 "공공임대 아파트 용적률을 높여 재건축해서 늘어난 물량 일부를 장기전세주택이나 건물만분양(토지임대부)으로 공급하면 보증금과 분양대금이 건축비 이상으로 들어온다"며 "공공임대 아파트 재건축을 위해 추가로 대규모 예산을 투입하지 않아도 된다"고 말했다.