재건축 부담금 '억대' 감면…재건축 숨통 트인다

산정 기준시점 '조합설립일'로 완화…면제금 1억으로 상향, 부과율 적용구간도 넓혀

재건축의 최대 걸림돌 중 하나로 지적된 재건축부담금이 대폭 감면된다. 부담금 면제금액이 1억원으로 상향되고 부과율 구간이 넓혀지는 한편 산정 기준시점도 조합설립 인가일로 늦춰진다. 1세대 1주택 장기보유자는 최대 50%까지 감면해주기로 했다.

국토교통부는 29일 이 같은 내용의 '재건축부담금 합리화 방안'을 발표했다. 국토부는 지난 27일 민간전문가 중심의 주택공급혁신위원회 논의를 거쳐 개선안을 최종 조율했다.

2006년 제도 도입 이후로 한번도 조정하지 않았던 부담금 면제금액은 3000만원에서 1억원으로 상향된다. 부과율 결정의 기준이 되는 부과구간도 기존의 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 넓혀 실제 부과액을 하향 조정했다.

주택업계가 강하게 요구해온 부담금 부과 개시시점도 기존 '추진위원회' 승인일에서 '조합설립' 인가일로 늦추기로 했다. 재건축 부담금은 사업 종료시점(준공)의 주택가격에서 개시시점의 주택가격과 개발비, 정상 주택가격상승분 총액을 빼서 산정한다. 개시시점을 추진위 승인일에서 조합설립 시점으로 늦추면 이 기간 집값 상승분이 부담금 부과 대상에서 빠지게 된다.

국토부는 당초 산정시점을 조합설립 인가일로 늦출 경우 강남3구 등 주요 재건축 단지의 부담금이 과하게 줄어들 것을 우려했으나, 실질적인 사업 주체가 추진위가 아닌 조합이라는 지적을 받아들였다.

공공기여 감면 인센티브도 도입한다. 앞으로 부담금 산정시 초과이익에서 공공임대 및 공공분양 주택을 매각한 대금은 제외된다. 국토부는 공공기여분만큼 부담금이 줄어들면 재건축을 통한 공공주택 공급이 보다 확대될 것으로 기대했다.

1주택 장기보유자에 대한 감면도 신설한다. 1세대 1주택자로 해당 주택을 준공시점부터 역산해 6년이상 보유한 경우엔 10%, 10년이상 보유한 경우엔 최대 50%까지 부담금이 감면된다. 준공시점에 1세대 1주택자여야 하고 보유기간은 1주택자로 해당 주택을 보유한 기간만 포함된다. 만 60세 이상 1세대 1주택자는 담보 제공을 조건으로 상속·증여·양도 등 주택 처분시점까지 납부를 유예할 수 있게 됐다.

올해 7월 기준 예정 부담금이 통보된 곳은 전국에 총 84개 단지. 이 중 38개 단지는 이번 개선안에 따라 부담금이 아예 없어진다. 특히, 지방은 32개 단지 중 21곳이 면제된다. 나머지 납부 대상인 11곳도 1000만원 미만이 6곳에 달한다. 또 전국적으로 1000만원 이하 부과 예정 단지가 당초 30곳에서 62곳으로 증가하는 반면 1억원 이상 부과예정 단지는 19곳에서 5곳으로 줄어든다.

1세대 1주택 장기보유자 등 실수요자의 부담도 큰 폭 줄어든다. 예정액 1억원이 통보된 A단지의 1세대 1주택 장기보유자(10년 거주)는 부과기준 현실화와 함께 최대 50% 감면을 받아 최종 1500만원으로 부담금 액수가 적어진다.

권혁진 국토교통부 주택토지실장은 "이번 개선방안은 그간 관련 전문가, 지자체 등과 여러 차례 논의를 거쳐 마련한 것으로 과도한 재건축부담금 규제가 합리화될 수 있을 것"이라며 "법률 개정사항인 만큼 입법과정에서 국회와 긴밀히 협력하겠다"고 했다.

한편 재건축 부담금은 2006년 법 시행 이후 5개 단지에 25억원이 부과된 것을 끝으로 2017년까지 2차례 유예를 거쳐 실제 납부 사례가 거의 없다. 2018년부터 유예기간이 끝나 이후 준공된 5개 단지가 부과해야 하나, 산정기준은 그대로인 반면 집값이 뛰면서 부담금 규모가 급격히 불어났다. 관련 재건축조합의 위헌소원은 2019년 10월 합헌결정이 났으나 지자체가 부과절차를 중지하기도 했다.