거래 절벽으로 매매가 어려워진 1주택자들이 기존주택을 유사한 다른주택과 '교환거래' 하는 방식으로 처분하고 있는데 정부가 이를 처분으로 보지 않겠다는 입장을 밝혀서다. 그러나 등가교환이 아닌, 기존주택 매도 후 신규 주택을 매수한 경우에는 처분 조건을 수행한 것으로 보고 있어 논란의 여지가 있다. 이렇게 되면 무주택자에게 주택을 우선 공급한다는 제도의 취지도 힘을 잃게 된다.
━
"교환 거래=꼼수 거래, 기존주택 처분으로 안 봐"━
현행 청약 제도는 투기과열지구에서 전용 85㎡ 초과 물량의 50%, 조정대상지역의 경우 70%에 대해 가점순이 아니라 추첨으로 당첨자를 선정한다. 이 추첨제 물량 중 25%에 한해서는 1주택자도 당첨이 가능한데, 당첨 시 기존주택을 처분하겠다고 약속해야 한다. 처분 기한은 '입주 후 6개월 이내'다.
대부분의 건설사들은 입주 후 집을 처분하지 못해 다시 이사를 나가야 하는 등 복잡해질 경우를 대비해 기존주택 처분 계약(매매계약)을 한 1주택자에 한해서만 입주를 진행해주고 있다. 처분 계약서를 제출할 때까지 입주가 지연되며 입주 시작일로부터 6개월 이내 처분을 못하면 분양이 취소되는 식이다.
문제는 이 '기존주택 처분'에 대한 해석이 모호하다는 점이다. 현행 세법상 부동산을 맞교환하는 경우, 거래 대상자 모두 보유 주택을 매도한 후 신규 주택을 매수한 것으로 본다. 1주택자들이 교환 거래에 나선 것도 이런 이유에서다. 주택을 교환 거래한 경우, 기존주택을 처분한 것으로 봐야 한다는 게 이들의 논리다.
그러나 국토부는 '주택을 교환한 경우 기존주택을 처분한 것으로 보지 않는다'는 입장을 최근 밝혔다. 국토부 관계자는 "처음 기존주택 처분조건부 조항을 넣을 때 의도는 '일시적 2주택을 인정하겠으니 일단 갈아타고 새로운 주택이 등기가 되면 기존주택은 팔아서 최종적으로 1주택으로 유지하라'는 것이었다"고 설명했다. 교환 거래를 허용하는 것은, '무주택자에 주택을 우선공급 한다'는 취지에서 벗어나기 때문에 허용할 수 없다는 것이다.
━
기존주택 팔고 다른주택 사는 건 괜찮다?‥모호한 기준 ━
결국 '등가교환'은 안되지만 '매도 후 매수'는 문제가 없다는 얘기다. 등가교환한 사람이나 매도 후 매수한 사람이나 유주택 상태가 유지되는 상황은 동일한테, 한 사람은 입주가 허용되고 한 사람은 계약이 취소돼 버리니 형평성 문제가 제기될 수 있는 대목이다. 교환거래를 불허하며 근거로 든 '무주택자 우선공급'이라는 취지도 여기서 힘을 잃는다.
국토부 역시 이 같은 문제를 인지하고 방법을 고민 중인 것으로 알려졌다. 이 관계자는 "규제의 모호성으로 꼼수 거래가 생겨나고 시장이 혼란을 겪고 있는 만큼, 관련 제도를 보다 명확히 정리하기 위해 분양·건설업계와 만나 의견을 청취하고 있다"고 말했다.
[저작권자 @머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지]