이현승 KB자산운용 대표는 30일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 KB스타리츠 IPO(기업공개) 기자간담회에서 이같이 말했다.
KB스타리츠는 KB금융그룹에서 내놓은 첫번째 영속형 상장 리츠(REITs·부동산투자신탁)다. 현재 벨기에 브뤼셀의 노스갤럭시타워와 영국 런던 권역의 삼성유럽HQ를 기초자산으로 보유하고 있다.
모자(母子)구조의 리츠로 자(子)리츠인 노스갤럭시타워는 100% 지분증권을 보유하고 있고, 삼성유럽HQ는 영국일반사모부동산투자신탁의 수익증권을 89% 보유하고 있는 재간접 투자 방식의 리츠다.
임현규 KB자산운용 본부장은 "현재 상장리츠 주가가 좋은 상황은 아니지만 KB스타리츠는 다른 상장리츠들과 차별점이 있다"며 "KB금융그룹이 참여한 스폰서형 리츠라는 측면에서 주가가 안정적"이라고 말했다.
스폰서리츠는 대기업 또는 전문운용사가 지분을 보유한 리츠로, 특별한 상황이 없을 경우 앵커 투자자들이 지분 매각을 하지 않는다. 이 떄문에 상대적으로 주가 안정성이 높다.
신용도가 높은 임차인과 계약해 계약 기간 동안 안정적으로 임대료를 수취하도록 한 것도 특징이다. 노스갤러시타워의 경우 벨기에 재무부가 99.65%를 임대하고 있다. 준공 당시부터 벨기에 재무부에 맞춰 데이터센터를 설계했기 때문에 사무실을 옮길 가능성도 낮다. 현재 잔여 임차 기간은 9.3년이다.
삼성유럽HQ는 삼성전자가 20년간 100% 단독 임차 중이다. 삼성유럽HQ의 펀드만기일은 2024년 12월까지이고, 잔여 임차 기간은 17.4년이다.
KB자산운용은 KB스타리츠의 수익성을 높이기 위해 임대료를 물가 상승분과 연동시켰다. 노스갤럭시타워는 직전연도 12월 헬스 인덱스(Health Index)와 연동해 임대료를 인상한다. 헬스 인덱스는 물가 인상률에서 주류와 담배를 뺀 지수로, 지난해 2%, 올해 6월까지 6.5% 뛰었다.
삼성유럽HQ는 매 5년마다 영국의 연간 소매물가지수(RPI) 누적 상승분을 반영해 임대료를 인상한다.
또 노스갤럭시타워 매입 시 받은 대출 총액의 75%는 고정금리로 헤지해 금리인상에 따른 배당수익률 감소 가능성을 최소화했다.
임 본부장은 "대출금리인 유리보(EURIBOR) 3개월물이 2%까지 상승해도, 현지 대출금리는 최대 0.05%포인트까지만 변동된다"며 "임대료가 물가 상승률에 따라 인상되는 것까지 감안하면 실질적으로 배당수익률이 낮아지는 상황은 적을 것"이라고 설명했다.
KB스타리츠의 연 환산 배당수익률은 이날 기준 7.76%로 추정된다.
임 본부장은 "앞으로 KB자산운용은 오피스에 국한하지 않고 물류센터, 리테일 등 다양한 자산에 투자할 계획"이라며 "10년 내 자산규모 10조원이 목표"라고 말했다.
상장 이후에는 글로벌 벤치마크 지수 편입을 추진하고, 매년 보유 자산에 대한 감정평가를 실시하는 등 주가 관리에 힘쓰겠다는 계획이다.
임 본부장은 "KB스타리츠가 1년 정도 성과를 보이면 글로벌 벤치마크 지수인 'FTSE EPRA NAREIT'에 편입될 수 있다"며 "편입 시 글로벌 패시브 투자자들의 자금이 들어와 주가가 안정화될 것"이라고 말했다.
KB스타리츠는 다음 달 6~7일 수요예측을 거쳐 15~16일 청약을 진행한 후 10월6일 유가증권시장에 상장할 예정이다. 총 발행 주식 수는 3070만 주로 이번 공모를 통해 1535억원을 조달한다. 대표 주관회사는 KB증권이다.
[저작권자 @머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지]