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분상제 이어 재초환도 손질‥정비사업 3대 규제 순차적 완화━
원희룡 국토부 장관은 이날 한 언론과의 인터뷰에서 재건축초과이익환수제를 어떻게 보냐는 질문에 "적정선을 찾아 대책에 포함시킬 것"이라고 대답했다. 원 장관이 재초환 개편 방향과 시기를 언급한 것은 이번이 처음이다. 도심 주택공급 확대를 위해서는 규제 완화가 불가피하다고 판단한 것으로 보인다.
원 장관은 "토지주, 사업시행자, 입주자, 지역주민, 무주택 국민까지도 이익의 균형을 이룰 수 있는 방향을 추구할 것"이라며 "그에 따른 모델을 주거공급혁신위원회에서 면밀히 짜고 있다"고 설명했다.
재초환은 재건축사업으로 조합 또는 조합원이 얻은 이익에서 인근 주택 상승분과 비용 등을 뺀 초과이익이 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우, 초과금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 2006년 제정된 후 10년 간 유예됐다가 2018년 부활했다.
하지만 강남권 재건축 아파트의 경우, 1인당 부담금 규모가 수억원에 달하면서 논란이 돼 왔다. 실제로 성동구 장미아파트는 5억원, 서초구 반포3주구는 4억원, 강남구 대치쌍용1차는 3억원의 부담금 예정액이 각각 통보됐다.
이 때문에 2018년 이후 현재까지 전국 63개 단지, 3만3800가구가 부담금 예정액을 통보 받았으나 실제 부과돼 징수까지 완료한 곳은 단 한 곳도 없다. 서울 은평구 연희빌라(서해그랑블)와 서초구 반포동 반포현대(반포센트레빌아스테리움)의 경우, 올해 3~4월 중 확정 부담금이 부과될 예정이었으나 새 정부가 재초환 손질을 예고하면서 잠정 중단된 상황이다.
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부과 개시시점 미루고 면제기준 높일 듯‥"집값 자극 없을 것"━
우선 부담금 부과 개시시점을 미루고 면제 기준을 상향 조정해 부담을 낮추는 안이 유력하다. 현재 초과이익을 산정하는 개시시점과 종료시점은 각각 조합설립추진위원회 승인일과 재건축준공인가일인데, 부과개시시점을 현행보다 한단계 미룬 '조합설립인가일'로 변경할 가능성이 높다.
부담금을 면제 받는 조합원 1인당 평균이익 기준도 현행 3000만원에서 1억원 수준으로 높이는 방안이 검토되고 있다. 현재 평균 이익이 3000만∼5000만원일 경우 부과율은 10%, 5000만∼7000만원 20%, 7000만∼9000만원 30%, 900만~1억1000만원 40%, 1억1000만원 초과는 50%다.
전문가들은 재초환 개편으로 위축됐던 재건축 사업이 다시 활기를 띨 수 있을 것으로 내다봤다. 이번 대책에 도심주택공급 계획이 함께 나오는 만큼 '재초환 완화'가 집값을 자극할 여지도 줄어들 것이란 게 중론이다.
윤지해 부동산114 선임연구원은 "재초환으로 위축 심리가 강했는데 다시 재건축이 활성화 되는 계기가 되겠지만 집값을 자극하지는 않을 것 같다"며 "도심 공급량 확대 대책과 맞물려 발표되는 만큼 수요자들도 당장 재건축 단지를 매수하기보다 도심 주택을 기다리는 대기수요로 전환될 수 있을 것"이라고 설명했다.
한편, 정비사업 3대 규제 중 하나인 안전진단 완화는 이번 대책에는 포함되지 않을 가능성이 높다. 현재 주택공급혁신위원회에서 구조안전 비중을 축소하고 주거환경 비중을 상향하는 내용의 개선안을 논의 중이지만 시장에 미치는 영향을 고려해 당장 규제를 풀지는 않는다는 방침이다.
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