전세 끼고 산 주택, '5%룰' 지켜도 상생임대인 아니다

(서울=뉴스1) 임세영 기자 = 21일 국토교통부와 기획재정부 등이 제1차 부동산관계장관회의를 열고 윤석열 정부의 첫 부동산 정책을 발표했다. 이날 발표한 임대차 3법의 개선안 Δ상생임대인주택에 대한 요건 완화 및 혜택 확대 Δ갱신만료 임차인 대상 전세대출지원 강화 Δ월세 및 임차보증금 원리금 상환액 지원 확대 등이 포함됐다. '분양가 상한제 개편안'도 함께 발표됐다. 정부는 분양가에 Δ주거이전비(이사비) Δ상가세입자 영업손실보상비 Δ이주비 금융비용 Δ명도소송비 Δ총회 운영비 등 의사결정 비용을 반영하기로 했다. 모두 정비사업 특성상 추진 과정에서 발생할 수밖에 없으나 반영되지 않았던 비용들이다. 사진은 이날 서울 시내의 한 공인중개사 사무소에 부동산 매물정보가 붙어 있는 모습. 2022.6.21/뉴스1

임대료를 5%만 올릴 경우 실거주 하지 않아도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 '상생임대인' 대상이 1주택자에서 다주택자로 확대되면서 집주인들의 문의가 쇄도하고 있다.

유명 부동산커뮤니티 '부동산스터디'에는 대책 발표가 된 지난 21일에만 '상생임대인'과 관련한 질문글이 650여개 올라왔다. 대부분 본인의 사례가 혜택 대상에 해당되는지 묻는 질문들이다.

부동산커뮤니티에서 가장 많이 나온 질문들을 정리해 머니투데이가 상생임대인 제도 주무부처인 기획재정부에 직접 물었다.

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직전계약과 이번계약, 임대인 같을 때만 '상생임대인' 가능

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혼란은 지난해 말 정부가 상생임대인 제도를 처음 도입하며 발표한 '상생임대인 개념'에서 비롯됐다. 당시 정부는 상생임대인 개념에 대해 '신규·갱신계약 시 임대료를 직전계약 대비 5% 이내 인상(유지·인하 포함)한 임대인'이면서 '직전계약은 기존 임대차계약이 존재하고 기존 계약을 1년6개월 이상 유지한 경우'에 한정했다.

여기에 덧붙여 '주택 매수 후 신규로 체결한 임대차 계약 및 주택 매수시 승계받은 임대차계약은 제외한다'고 밝혔는데 이 내용이 모호해 혼란을 낳았다. 임대차 계약을 신규체결하며 이전계약 대비 5% 이내로 올리는 경우, 전세를 끼고 매수한 후 새로운 계약에서 5% 이내로 올리는 경우 등은 상생임대냐, 아니냐를 놓고 각종 해석이 쏟아졌다.

기재부가 밝힌 '상생임대인 여부'를 가장 쉽게 판별할 수 있는 방법은 직전계약과 5% 이내로 올린 당해계약의 '임대인이 같냐'는 것이다. 임대인이 같은 경우, 당해계약 시 이 임대인은 상생임대인 자격을 갖추게 된다. 이때 당해계약은 2021년 12월 20일과 2024년 12월 31일 사이에 체결돼야 한다.

반대로 직전계약과 당해계약의 임대인이 다를 경우, 이전계약 대비 5% 이내 상승이더라도 상생임대인이 될 수 없다. 여기서 중요한 것은 직전계약과 당해계약의 '임차인'은 달라져도 아무 상관이 없다는 점이다.

가령 A씨가 2021년 10월 전세를 끼고 매입한 집의 기존 전세계약이 오는 10월 만료될 경우, A씨가 기존 임차인과 전세계약을 하며 이전계약 대비 보증금을 5% 이내로 올린다고 해도 상생임대인이 될 수 없다. 보증금 비교 대상이 되는 직전계약의 임대인과 당해계약의 임대인(A씨)가 다른 사람이기 때문이다.

기존 임차인이 전세만기에 맞춰 나가고 10월에 A씨가 새로운 임차인을 들이면서 5%룰을 지킨다면 어떨까. 이 경우도 역시 상생임대인이 될 수 없다. 임차인의 변경은 상생임대인 조건에 아무런 영향을 주지 않아서다.

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전세 끼고 샀다면, 두번째 전세계약 시점에 혜택 볼 수 있어

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이 상황에서 A씨가 상생임대인 혜택을 받으려면 당해계약이 아닌 다음 계약에서 5%룰을 지켜야 한다. 즉 2022년 10월에 기존 임차인(혹은 새로운 임차인)과 전세계약을 맺고 2024년 10월에 이전계약 대비 5% 이내 상승한 전세계약을 맺으면 된다. 2026년 10월 임차인 퇴거 후 A씨가 이 집을 매도하게 되면 '2년 거주' 요건을 갖추지 않고도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

정부가 이렇게 혜택을 한정한 것은 '갭투자를 부추길 수 있다'는 우려 때문이다. 기재부 관계자는 "전세를 끼고 주택을 취득한 경우는 '갭투자'에 해당하는데 이 경우에도 상생임대인 혜택을 주면 갭투자를 유도하는 구조가 될 수 있어 제한을 두게 됐다"고 설명했다.

집주인들 사이에서는 이제 막 입주하는 신축 아파트에 전세를 들일 경우, 언제 상생임대인이 될 수 있느냐는 질문도 나오고 있다.

이 경우, 입주 시점에 들이는 전세계약은 비교 가능한 직전계약이 없기 때문에 이 시점에는 상생임대인이 될 수 없다. 이번 계약이 만기되고 2년 후 계약을 갱신하거나 신규계약을 맺는 과정에서 5%룰을 지킨다면 그 시점에 상생임대인으로 인정받을 수 있다.

만약 현 시점에 전세를 낀 매물을 매입한다면 상생임대인이 될 수 있을까. 기존 계약이 2022년 12월31일 전에 만기된다면 가능하다. 만기와 동시에 계약을 체결하고 2년 후, 제도 적용기한인 2024년 12월 31일 전에 계약갱신(혹은 신규계약)을 하면서 보증금을 5% 이내로 인상하면 상생임대인 혜택을 받을 수 있다. 그러나 기존 계약이 2023년 만기되는 경우라면 만기 시점에 계약하고 이후 두번째 계약갱신(혹은 신규계약) 시점이 제도 적용기한을 넘긴 2025년이 되기 때문에 그때 5% 룰을 지킨다고 해도 혜택 대상이 되지 않는다.