임대차2법 도입 2년을 맞는 오는 8월 이후 전월세 대란에 대비해 정부가 최장 5년의 실거주 의무를 완화하기로 했다. 주택담보대출을 받을 때 적용하는 6개월내 전입 의무는 폐지되며 분양가 상한제 아파트는 최초입주 가능일부터 무조건 실거주 하지 않고 증여, 상속, 양도 시점까지만 실거주 의무를 지키면 된다. 이에 따라 지난해 3월 이후 분양한 약 7만여 가구에 최장 5년의 실거주 의무가 풀려 전월세 매물로 나오는게 가능해질 것으로 기대된다.
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주담대 6개월 전입의무 폐지-분상제 최장 5년 실거주 최초입주일부터 안해도..속속 풀리는 실거주 의무━
국토교통부는 규제지역 주담대 처분·전입 의무를 완화하고 분상제 거주 의무를 완화하는 내용의 임대차 시장 안정화 방안을 21일 발표했다. 주담대는 오는 7월 이후, 분상제는 내년 초부터 실거주 의무가 완화돼 집주인이 본인 집에 거주 하지 않고 세입자를 들여 결과적으로 전월세 매물이 늘어날 것으로 기대된다.
주담대 처분 및 전입요건은 지난 2020년 6·17 대책에서 대폭 강화됐다. 모든 규제지역에서 주택구입 목적으로 주담대를 받는 경우 기존 주택을 6개월 안에 팔아야 하고 해당 주택에 6개월 안에 전입해야 한다. 정부는 은행업감독규정을 개정해 이르면 오는 7월부터 6개월내 전입요건을 아예 폐지할 방침이다. 기존 주택 처분 기간은 종전 6개월에서 2년으로 완화한다.
이렇게되면 주담대를 받은 해당 주택에 반드시 집주인이 거주하지 않아도 돼 전월세 매물이 늘어나는 효과가 있다. 아울러 본인 거주 목적으로 집을 샀는데 이직·근무지 변경 등으로 의도치 않게 타지역으로 이사를 하는 경우도 '실거주'에 발목 잡히지 않아도 돼 거주이전의 자율성이 확보될 수 있다.
분상제 주택의 실거주 의무 완화도 전월세 매물 확대에 도움이 될 것으로 기대된다. 분상제 주택 실거주 의무는 지난 2020년 주택법 개정 및 2021년 시행령 개정에 따라 지난해 2월19일 이후 입주자모집 승인신청 단지부터 적용돼 왔다.
공공택지는 분양가격이 주변 시세보다 80% 미만이면 5년, 80% 이상 100% 미만이면 3년의 실거주 기간을 채워야 한다. 민간택지는 80% 미만이면 3년, 80% 이상 100% 미만이면 2년이 적용되고 있다. 최초 입주 가능 시점부터 무조건 실거주해야 한다는 점에서 시장에선 '전월세금지법'으로 불려왔다.
국토부는 최초 입주가능일 시점이 아닌 해당 주택의 양도, 상속, 증여 이전까지 실거주 기간을 준수하면 되도록 제도를 완화할 계획이다. 쉽게 말해 해당 주택을 팔기 전까지만 2~5년의 실거주 의무를 채우면 된다는 뜻이다. 이렇게 되면 집주인 뿐 아니라 세입자도 분상제가 적용된 새 아파트에 거주할 수 있게 된다.
물론 현재 시점에서 입주하는 분상제 아파트는 실거주 의무가 없기 때문에 세입자가 최초입주가능일부터 거주가 가능하다. 다만 지난해 2월 이후 분양한 아파트의 준공일부터는 세입자를 들이는게 원천적으로 봉쇄된다. 이 같은 사례는 내년 이후에 나올 전망이었는데 주택법 개정에 따라 내년초 이후 입주하는 분상제 아파트도 세입자를 들이는게 지금처럼 가능해지는 것이다.
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작년 3월 이후 분상제 아파트 민영 6만가구·국민 1만가구 등 총 7만 가구..갭투자 우려에 실거주의무 자체는 유지━
정부는 다만 아예 실거주 의무를 폐지하지는 않았다. 실거주 의무를 없애버리면 분양 받은 아파트에 거주하지 않고 세입자를 들이는 갭투자(전세낀 매매)를 부추길 우려가 있기 때문이다.
지난해 3월부터 올해 3월까지 분상제가 적용된 주택은 민영 아파트 기준 총 94개 단지 6만139가구에 달한다. 국민주택은 10개 단지, 총 9252가구다. 이들 아파트 가운데 주변 시세 보다 분양가격이 100% 미만인 단지에 대해 실거주 의무가 최장 5년 부여됐지만 앞으로는 최초 입주시점부터 무조건 집주인이 들어가 살지 않아도 된다. 향후에 추가로 나오는 분상제 아파트 역시 실거주 의무 요건이 완화돼 매물 확대가 기대된다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "시장 현실에 맞게 제대로 고려해서 나온 정책"이라며 "신규 전월세 매물 증가에 실질적으로 효과가 있을 것"이라고 말했다.
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