정부는 오는 21일 분양가격 개편안을 발표할 예정이다. 분상제와 고분양가 심사제에 연계된 분양가격을 시세에 더 근접하게 현실화하는 게 대책의 골자다.
개편안이 시행되면 서울과 수도권뿐 아니라 지방 아파트까지 분양가격이 지금보다는 더 오를 것으로 전망된다. 서울 아파트 기준으로 지난 4월 평당(3.3㎡) 평균 분양가격은 3224만원으로 이미 3000만원을 돌파했다. 서울 강동구 둔촌주공의 경우 공사비 3조2000억원 증액을 전제로 지난 2020년 조합과 시공단이 맺은 평당(3.3㎡당) 일반 분양가격은 3550만원이었다. 25평대 아파트 기준으로 이 가격에 분양한다면 분양가격이 8억8750만원이 된다. 만약 이번 개편안에 따라 분양가격이 3600만원~3700만원 수준으로 올라가면 20평대 가격이 9억원을 초과할 가능성도 없지 않다.
문제는 분양가격 9억원을 넘으면 중도금 대출이 나오지 않는다는 점이다. 분양가격 9억원 초과 주택은 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증을 받지 못하기 때문이다. 이는 지난 2016년 7월부터 약 6년간 유지돼 온 규제다.
이번 분양가격 개편안에 따라 기본형 건축비, 가산비 등이 올라가면 서울 아파트 20평대 분양가격이 중도금 대출 금지선을 뚫고 올라가는 사례가 나올 가능성이 있다. 국민 평형으로 불리는 84㎡의 경우 이미 10억원을 넘어섰다.
정부는 다만 이번 분상제 개편안에 중도금 대출 규제 완화 방안은 따로 포함하지 않은 것으로 전해졌다. 일각에서는 새 정부가 생애최초 주택 구입자에 대한 대출규제를 대폭 완화한 만큼 중도금 대출 9억원 기준도 상향할 필요가 있다는 지적이 나온다. 정부는 생초 주택 구입자 LTV(주택담보인정비율)를 지역, 주택가격, 소득과 관계없이 80%로 완화하며 대출 한도는 4억원에서 6억원으로 올리기로 했다.
특히 이들이 구입하는 주택이 시세 15억원을 넘어도 LTV 80%를 적용해 대출해 주기로 했다. 시세 15억원이 넘는 규제지역 아파트는 원래 대출이 금지되지만 생초 구입자에게만은 예외 적용키로 한 것이다.
구축 아파트에는 이 같은 '파격적'인 대출 규제 완화 방안이 나왔지만 정작 새 아파트에 적용하는 중도금 대출 규제는 여전히 9억원에 묶여 있다. 아파트 분양권자 대부분이 결국 생애 최초로 주택을 구입하는 무주택자인 점을 고려하면 구축와 신축 간 대출 규제 형평성에도 문제가 있다는 비판이 나온다.
새 정부는 투기과열지구 내 분양가격 9억원 초과 아파트에 대해서도 특별공급을 적용하겠다는 국정운영 세부계획을 밝혔다. 이 같은 특별공급 기준 상향에 연동해 결국 중도금 대출 9억원 기준도 수정 가능성이 높다는 전망이 나온다.
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