절반 지은 둔촌주공, 인허가부터 다시?...서울시도 급해졌다

[MT리포트]둔촌주공 사태 부른 욕심과 방심④ - 중재 못하는 서울시와 정부

국내 최대 재건축단지인 서울 강동구 둔촌주공 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)이 현장에서 타워크레인 해체를 시작했다. 시공단은 오는 7월까지 현장 내부에 설치한 57개 타워크레인을 모두 철거한다는 계획이다. /사진제공=뉴시스

총 1만2000가구, 일반분양 물량만 4800여 가구에 달해 단군 이래 최대 재건축 사업으로 꼽히는 강동구 둔촌주공 재건축(올림픽파크포레온) 사업이 조합과 시공사의 공사비 증액 분쟁으로 공사가 중단되자 서울시도 다급해졌다. 공사중단을 넘어 시공계약 해지와 재시공 등으로 이어지면 도심 주택공급에 차질을 빚고 시정에도 부담이 될 수 있어서다.

서울시는 지난해 10월부터 올해 2월까지 전문가로 구성된 협상단을 꾸려 중재에 나섰지만 공사 중단 사태를 막지 못했다.

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서울시 '물밑 중재' 지속…타협점 찾나

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20일 서울시에 따르면 지난달부터 둔촌주공 재건축 정상화를 위한 간담회 등 추가 중재 절차를 진행하고 있다. 시 관계자는 "현재 중재 절차를 진행 중으로 세부 논의 내용을 공개하기 어렵다"며 "원만한 합의를 위해 다양한 방안을 고민 중이다"고 말했다. 조합 측도 "타협은 될 것"이라면서 "(시공사업단과)간격을 계속 좁히는 중"이라고 밝혀 극적인 타결 가능성도 시사했다.

이번 사업이 최종 결렬되면 조합과 시공사 모두 타격을 받지만 시의 공공주택 확보 계획도 어그러진다. 둔촌주공 재건축 단지는 부지 용도 상향(2종→3종) 인센티브를 통한 공공 기부채납으로 단지 내에 1000여 가구의 임대주택을 설계했다. 강남권 입지에 대단지 아파트 규모의 공공주택을 확보한 셈인데, 이 역시 타격이 불가피하다.

서울 성동구 소재 한강변 주상복합단지 트리마제 전경. /사진제공=뉴스1

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분담금 2억→6억5000만원 급등, 트리마제 사례 재현?…사업 무산될 가능성은 낮아

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일각에선 공사중단 사태가 장기화되고 조합과 시공사가 합의에 이르지 못하면 '제2의 트리마제' 사태로 비화할 것이란 우려도 제기된다.

'트리마제 사태'는 2001년 지역주택조합으로 시작한 트리마제가 글로벌 금융위기로 시행사 도산, 조합과 시공사간 갈등으로 인한 시공사 교체, 사업지연에 따른 조합원들의 투자금과 조합원 지위 상실로 난항을 겪다 일부 조합원들이 극단적 선택으로 목숨을 잃는 일까지 일어난 대표적인 지역주택조합 실패 사례다.

둔촌주공 시공단은 절반 가량 지어진 아파트 건물에 유치권을 행사했다. 그동안 투입한 공사비 1조7000억원을 청구한다는 의미다. 또 이주비 대출 1조4000억원과 사업비 7000억원에 대한 금융지원도 중단하겠다는 입장을 밝혔다. 이로 인해 조합원이 추가로 내야 할 분담금 규모는 늘어날 가능성이 크다.

하지만 이번 갈등이 트리마제 사태처럼 번질 가능성은 낮다는 게 중론이다. 시공사가 유치권을 행사해도 별도 법원의 판단을 받아야 하고, 금융권의 선순위 채권 등이 얽혀 있어 경매 절차도 매우 복잡하다. 이미 건물이 50% 이상 지어져 기존 비용 부담을 끌어안고 새로 시공사로 나설 건설사도 찾기 어렵다. 만약 시공단이 경매를 거쳐 부지를 모두 인수하더라도 재시공이 불투명하다. 이 사업이 도시정비법상 재건축 사업으로 추진됐기 때문에 이와 다른 자체 사업 형태로 분양하기 위해선 인허가 절차를 처음부터 다시 밟아야 한다. 최악의 경우 10년 이상 사업이 미뤄질 것이란 우려가 나오는 이유다.

민주노총 전국건설노동조합 서울경기북부건설지부가 5월 13일 서울 중구 서울시청 앞에서 건설 노동자 생존권 보장 결의대회를 열고 둔촌 주공 아파트 공사재개 촉구 및 체불임금 지급을 촉구하고 있다. /사진제공=뉴시스

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타워크레인 철거 장기전 대비한 포석…조합과 시공사 신속한 협의가 관건

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최근 타워크레인 철거 예고는 시공단 측이 사태 장기화에 대응한 것이란 해석이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "타워크레인은 수급부터 설치까지 수개월이 소요되기 때문에 쉽게 철수하는 장비가 아니다"라며 "단기에 사태가 해결될 가능성이 낮다고 판단한 시공단이 간접비를 줄여 장기전에 대비하는 것"이라고 말했다.

조합과 시공단이 조금씩 양보해 절충된 합의점을 찾는 게 급선무라는 의견이 많다. 김예림 법무법인 덕수 부동산전문 변호사는 "이미 공공성을 반영해 결정된 재건축 사업이 민간 시행으로 바뀌면 관할 지자체에서 인허가를 다시 내주기 어렵다"며 "이 때문에 둔촌주공 사업장에서 트리마제 사태가 재현될 가능성은 낮다"고 말했다.

이 연구위원은 "시간을 끌수록 조합과 시공사 모두에 부담이 커질 수 있다. 조합원은 추가 부담금을 더 내야하고, 시공사는 재시공 비용 등 손실을 감내해야 한다"며 "물가상승을 반영해 건축비 인상분을 반영하는 방향에서 양측이 원만히 합의하는 게 바람직한 해법"이라고 덧붙였다.