목동·반포 어쩌나.."안전진단·재초환 당장 안풀겠다"는 원희룡

(서울=뉴스1) 민경석 기자 = 윤석열 대통령 당선 이후 서울 양천구 목동 재건축 시장이 들썩이고 있다. 사진은 15일 서울 양천구 목동 아파트 3단지와 4단지 모습. 2022.3.15/뉴스1

원희룡 국토교통부 장관 후보자가 재건축 안전진단과 재건축초과이익환수제(이하 재초환) 완화를 후순위로 보겠다고 밝히면서 재건축 시장에 후폭풍이 불 전망이다. 안전진단 규제 완화 수혜지역인 서울 양천구 목동과 재초환 완화 기대감이 큰 서울 반포동이 직격탄을 맞는다. 새 정부에서는 후순위로 밀렸던 분양가 상한제 완화 카드가 먼저 나올 가능성이 높아졌다는 분석이다.

━

원희룡 "안전진단, 재초환 당분간 건드리면 안된다"에 뒤숭숭해진 목동·반포.. '조건부 재검증만이라도 완화' 기대도

━

3일 국회와 정부부처 등에 따르면 원희룡 후보자는 지난 2일 인사청문회에서 "재건축 안전진단과 재초환은 당분간 건드리면 안된다"고 말했다. 그는 또 "안전진단, 재초환은 재건축 시장을 너무 한꺼번에 자극하고 혼란에 빠뜨릴 수 있어 신중한 접근 필요하다"고 발언하기도 했다. '재건축 규제 3종 세트'로 불리는 안전진단과 재초환은 시장을 자극하지 않기 위해 후순위로 미뤄 두겠다는 의미로 파악된다.

부동산 시장에서는 그동안 더불어민주당 협조 없이 정부 권한인 시행령 개정만으로 가능한 안전진단 규제 완화가 가장 먼저 단행될 것으로 기대했다. 윤석열 대통령 당선인의 공약대로 구조안전성 비중을 50%에서 30%로 낮추고 환경 가중치를 15%에서 30%로 올릴 경우 재건축 불가 판정인 C등급 단지(2018년 3월 이후)인 전국 13곳 중 9곳이 재건축이 즉시 가능할 것이란 추정도 나왔다. 수혜지역으론 서울 목동9·11단지, 은평구 미성아파트, 노원구 태릉우성아파트 등이 꼽혔다. 이 단지들은 C등급을 받고 적정성 검토에서 탈락한 곳이다.

목동 한 공인중개사 관계자는 "안전진단 완화 기대감에 집주인들이 매물을 거두거나 호가를 수천만원씩 올리기도 했다"면서 "토지거래허가구역인데다 대출이 안 나오는 15억원 이상 매물이 많아 거래가 잘 성사되지는 않고 있다"고 말했다. 규제 완화 속도조절에 들어가면 들썩 거리던 목동 집값이 당분간 잠잠해질 것으로 보인다.

오학우 하나감정평가법인 본부장은 다만 "안전진단 규제를 당장 안 풀어도 조건부 등급을 받아 재검증할 때 종전 대비 느슨한 기준을 적용하는 분위기가 형성되면 재건축에 실질적인 속도가 날 수도 있다"고 전망했다. 조건부 등급을 받으면 정부 산하 한국건설기술연구원에서 재검증을 하는데 그동안에는 여기서 대부분 탈락 판정이 나왔다. 새 정부 기조에 따라 '통과'로 나오는 경우가 늘 수 있다는 분석이다.

(서울=뉴스1) 김진환 기자 = 전국재건축정비사업조합연대·반포현대아파트 주택재건축정비사업조합 관계자들이 21일 서울 영등포구 국회 앞에서 열린 재건축 초과이익 환수법안 개정 촉구 집회에서 구호를 외치고 있다. 2022.2.21/뉴스1

━

올해 재초환 완화 안되면 반포 현대·은평 연희빌라 재초환 '폭탄'...내달 분상제 완화부터 시작될 가능성

━

재초환 규제 완화가 미뤄지면 당장 재초환 분담금 부과가 임박한 서울 은평구 연희빌라와 반포 현대가 직격탄을 맞을 가능성이 높다. 반포 현대 조합원들의 분담금은 1인당 약 3억~3억5000원 수준이 될 것으로 추정된다. 강남 재건축 단지 조합원들은 새 정부가 재초환 제도를 폐지할 것이란 기대감도 없지 않았다. 원 후보자는그러나 인사청문회 사전답변서에서도 "재초환은 재건축으로 인한 과도한 개발이익을 공공이 환수하는 제도로, 초과이익의 적정한 환수는 필요하다"는 입장을 분명히 했다.

도리어 시장의 관심에 밀렸던 분상제가 먼저 풀릴 가능성이 높아졌다. 당장 국토부는 오는 6월 분양가 상한제에 적용하는 기본형 건축비를 조정할 것으로 보인다. 기본형 건축비는 3월, 9월 정기고시해야 하지만 직전 고시일(3월1일) 대비 3개월 안에 가격이 15% 오르면 임시로 건축비를 조정해야 한다. 최근 기본형 건축비의 4개 주요 자재인 고강도 철근, 레미콘, PHC 파일, 동관 등의 가격이 대폭 올라 6월 분양가격이 오를 가능성이 높다. 공사비 급등에 따라 수익이 안나는 건설사들의 불만도 큰 상황이다.

분상제는 주변 시세보다 80% 이내로 분양가격을 통제하는 제도인데 국토부가 분양가 산정 규칙만 바꾸면 곧바로 규제 완화가 가능하다. 원 후보자는 분상제에 대해 "신규 주택이 부담가능한 수준으로 공급되도록 해 실수요자의 내 집 마련을 지원하기 위한 취지이나 일부 지역에서는 분양이 감소하는 등 일부 부작용이 발생했다"며 "분양가 산정 과정 등에서의 보완할 점을 살펴보고, 서민 주거안정 취지 등을 종합적으로 고려해 개선 방안을 검토하겠다"고 밝혔다.