"새 정부 부동산 정책, 박근혜 정부 시즌2 예상" [부릿지]

민간 재건축 활성화, 부동산 규제 완화 등을 공약으로 내건 새 정부의 고민이 깊어진다. 금리 상승, 대출 규제 강화 등으로 상승률이 약화된 집값을 다시 자극할 가능성이 높아서다. 재건축 단지 등을 중심으로 규제 완화 기대감이 높았던 만큼 속도 조절도 쉽지 않은 상황. 취임 후로 늦춰진 새 정부의 부동산 정책 발표에 관심이 쏠린다. 윤석열 정부에서 시행될 주요 부동산 정책은 무엇이고 시장에는 어떤 영향을 미칠까. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 채상욱 작가(전 하나금융투자 연구원)과 이야기를 나눠봤다.

▶조한송 기자
안녕하세요 '부릿지' 조한송 기자입니다. 새 정부 출범을 앞두고 시장에서 다양한 이야기가 나옵니다. 오늘은 부동산 정책을 가장 잘 이해하고 분석하는 정책 덕후시죠. 채상욱 작가님과 이야기를 나눠보겠습니다. 안녕하세요?

▶채상욱 작가
네 안녕하세요. 정책 덕후라고 해주셔서 감사합니다.

▶조한송 기자
인수위가 출범 초기 임대차 법 폐지 검토 등을 얘기하다 최근에는 입장을 선회했습니다. 최근 인수위 움직임을 어떻게 보시나요?

▶채상욱 작가
인수위가 처음에는 호기롭게 출발했으나 중간에 부동산 정책을 발표한다고 했다가 청문회 때 서면으로 한다고 했다가 결과적으로는 하지 않기로 했죠. 그만큼 부동산 소재가 선거라든지 시장에 큰 영향을 미칠 수 있다고 보는 것 같습니다.

▶조한송 기자
최근의 바뀐 스탠스에도 불구하고 여전히 재건축 시장의 기대감이 높습니다.

▶채상욱 작가
윤석열 정부의 부동산 정책은 박근혜 정부 시절과 궤를 같이해요. 부동산 정책만큼은 박근혜 정부 시즌2라고 해도 될 만큼 유사성이 높아요. 박근혜 정부에서 공급은 구도심 재정비 사업 활성화가 골자였어요. 수평으로 계속 확장하는 것은 도시의 효율성이 떨어지니 수직 확장을 추구했죠. 그리고 개인 임대차 시장이 너무 크고 품질 관리가 안 되니 임대차 관련한 제도를 만들었어요. 그게 이번 정부에서 승계될 부분이라 박근혜 정부 시절과 유사성이 높다고 본 거예요.

질문이 재건축이었는데요. 지금 새 정부가 생각하는 건 수요가 있는 곳에 공급하라는 거예요. 구도심을 재정비하겠다는 겁니다. 그래서 재건축 규제를 완화하고 심지어 재건축과 재개발로 해결하지 못하는 용적률 높은 주택이 있으니 리모델링까지 손 대겠다는 거죠. 리모델링 추진법을 만들겠다면서 재건축, 재개발, 리모델링이라는 세 가지 카테고리를 만든 겁니다. 규제가 풀어질 것 같으니 재건축을 중심으로 일단 심리가 개선됐어요. 다만 아직은 똘똘한 한 채 체제라 아직 분위기가 확 넘어가지는 않았다고 봅니다.

▶조한송 기자
공약 사항으로 주택담보대출 비율(LTV)을 80%까지 완화하겠다고 했는데 총부채원리금상환비율(DSR)이 함께 완화되지 않으면 의미가 없다는 분석이 높습니다.

▶채상욱 작가

가계 부채가 작년에만 거의 140조원 늘었는데 올해 1~3월 들어서는 줄었어요. 적극적으로 돈을 빌려서 투자하기 보다는 보수적으로 대응해야 할 것 같다는 생각에 (대출을) 갚아버리더라고요. 디레버리징이 3개월 연달아 나타나는 것 보고 놀랐어요. 어떻게든 더 많이 빌려서 투자하겠다는 작년과는 상황이 확 바뀐 거죠. 여기에는 금리보다 자산 시장 전망이 큰 영향을 미쳤다고 봐요. 자산시장에 대한 전망이 중립 이하다보니 돈을 빌려주겠다 해도 빌릴 생각이 없어지는 거죠.

▶조한송 기자
그럴 수 있겠네요.

▶채상욱 작가
대출에 대한 수요가 올라야 은행도 가산 금리를 붙이는데 지금은 그렇지 않죠. 그래서 기준금리는 좀 올라도 가산 금리가 낮아지면서 황금금리가 되는 국면이에요. 그래서 대출 규제를 완화해줘도 지금과 같은 전망이라면 수요가 크게 늘지 않을 거라고 봐요.

▶조한송 기자
그렇다 보니 구축 시장보다는 청약 시장 수요가 높습니다.

▶채상욱 작가
맞아요. 대다수가 구축 아파트보다 분양가 상한제가 적용되는 청약 단지만 눈여겨 봐요. 분상제를 회피한 단지는 청약 당첨을 포기하면서 결국에는 값이 싼 주택에 대한 수요가 많다고 봐요.

▶조한송 기자
앞으로는 공급 호수가 아닌 위치에 방점을 둬서 분석해야 한다고 하셨습니다.

▶채상욱 작가
윤석열 정부 부동산 공약이 만약에 현실화하면 구도심 시장이 지금과는 굉장히 다른 형태로 바뀔 겁니다. 구도심을 재정비하면 소위 용적률이 높아지면서 도시가 뾰족해지지 않습니까? 그래서 이거는 수평 확장이 아니라 소위 수직 확장의 문법이 되는 겁니다. 우리는 구도심이 재정비 되면 얼마만큼의 위력이 있는지 2010년대에 강북 뉴타운으로 확인했습니다. 그런데 아직 우리나라에 없는 수직형 모델이 1기 신도시 또는 신시가지 재정비에요. 2020년대부터는 1기 신도시 신시가지 지역이 재정비되는 첫 사례가 등장하게 될 텐데 저는 윤석열 정부에서부터 시작할 거라고 봅니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송 기자, 채상욱 작가
촬영 이상봉, 양채은 PD
편집 양채은PD
디자이너 신선용