[단독]인수위, 재건축 초과이익 면제 3000만→1억원 상향 검토

(서울=뉴스1) 조태형 기자 = '재건축 2년 실거주 의무' 규제가 철회된 후 두 달 만에 서울의 전세 물량이 11.4% 증가한 것으로 나타났다. 강남권의 대표적 재건축 아파트인 대치동 은마아파트는 전세물량이 지난 7월에 85건에서 279건으로 약 3배 늘었다. 사진은 6일 서울 강남구 대치동 은마아파트의 모습. 2021.9.6/뉴스1

대통령직 인수위원회와 정부가 재건축 초과이익 환수(이하 재초환) 면제 기준 금액을 초과이익 3000만원에서 1억원으로 상향하는 안을 유력 검토하는 것으로 전해졌다. 또 재초환 부과 개시 시점을 현행 조합설립추진위원회 승인일에서 조합설립 인가일로 미루는 방안도 논의 중이다.

이렇게 되면 부담금 예정금액이 1600만원을 넘지 않는 서울 은평구 연희빌라 등이 면제 대상이 된다. 강남권 부과 1순위로 꼽히는 서초구 반포 현대는 1인당 3000만~4000만원 가량 부담이 줄어들 것으로 추정된다. 여기에 부과율까지 낮아지면 부담액은 더 낮아질 가능성이 높다.

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재초환 면제 기준 3000만원→1억원 상향시 현행기준 부담금 예정액 1600만원 이하 조합 대부분 면제 대상에 포함될듯

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6일 인수위, 정부, 관련업계 등에 따르면 윤석열 대통령 당선인의 재초환 완화 공약에 따라 국토교통부와 서울시 등이 구체 방안 마련에 착수했다. 재초환은 재건축사업으로 조합 또는 조합원이 얻은 이익에서 정상적인 가격 상승분과 건축비 등을 뺀 초과이익이 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과금액의 최고 50%를 부담하도록 한 제도다. 강남권 재건축이라면 현행 기준으로 1인당 많게는 3억원 이상도 나올수 있는 상황이다.

인수위와 정부는 초과이익이 나더라도 이익을 환수하지 않는 초과이익 면제 기준을 현행 3000만원에서 1억원 수준으로 올리는 방안을 논의 중인 것으로 전해졌다. 지금은 △3000만~5000만원 △5000만~7000만원 △7000만~9000만원 △9000만~1억1000만원 △1억1000만원 초과 등 5개 구간별로 최고 50%의 부과율을 곱해 환수 금액을 정한다.

만약 면제기준 1억원 상향안이 그대로 확정되면 재초환 예정부과액 1600만원 이하인 조합은 초과이익 환수 대상에서 빠질 수 있다. 현행 재초환 부과 방식을 역산하면 1인당 부담금 1600만원이 초과이익 1억원인 경우에 해당한다.

강북권에서 부과대상 1호로 거론되는 서울 은평구 연희빌라(서해그랑블)가 여기에 해당한다. 이 조합은 2018년 구청으로부터 1인당 770만원(총 5억6000만원)의 재건축 부담금 예정액을 통보 받았다. 아울러 1인당 634만원, 총 4억3117만원의 부담금 예정액을 통보 받은 강남구 청담동 두산연립도 재초환 면제 대상에 신규 편입될 가능성이 높아졌다.

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부과개시일 추진위 승인→조합설립인가로 미루면 강남권 주요 단지를 최소 수천만원씩 재초환 줄어드는 효과

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부과 기간을 현행 '추진위 승인~준공일'에서 '조합인가~준공일'로 좁히면 강남권의 재건축 단지도 부담금이 최소 수천만원 줄어들 것으로 예상된다. 강남권에서 부과 대상 1호로 꼽히고 있는 반포 현대가 대표적이다. 반포 현대는 당초 올 상반기 내에 약 3억~3억5000만원 수준의 부담금 부과가 예상됐다.

반포 현대는 추진위 승인일이 2015년 4월이고 조합설립일은 2016년 10월이었다. 재초환 개시 시점이 설립일로 변경되면 개시시점 주택가격이 지금보다 더 올라갈 수 있는 만큼 초과이익은 덜 나는 구조다. 이를 재초환 계산식에 반영하면 최종적으론 1인당 3000만원~4000만원 가량 부담금이 줄어드는 효과가 있다는 분석이다. 3억원대 초반으로 예상되는 부담금이 2억원대 후반으로 줄 수 있다는 계산이다. 다만 조합원과 일반분양 비율, 추진위 승인일과 조합원 인가 사이의 기간 등에 따라 각 조합별로 재초환 완화 금액은 크게 달라질 수 있다.

오학우 하나감정평가법인 본부장은 "반포현대처럼 추진위와 조합설립 기간이 약 1년 6개월로 짧은 경우라면 변경된 기준을 적용하더라도 대폭의 부담금 감소를 기대하긴 어려울 것"이라며 "최고 50%인 부과율을 낮추고 개시시점을 사업시행인가 등으로 변경해야 실질적인 효과가 있다"고 말했다. 인수위와 정부는 면제 기간 상향, 개시시점 변경과 함께 부과율 인하, 비용인정 확대, 납부 유예 등도 함께 검토하고 있다.

인수위 일각에서는 사회적인 통념상 과도한 이익이 발생하는 경우에 한해 제한적이고 상징적으로 재초환 부담금을 징수하는 방향으로 개편해야 한다는 견해도 있는 것으로 전해졌다. 하지만 재초환 부담 완화를 위해서는 국회에서 법 개정이 필요한 만큼 다수 의석을 갖고 있는 더불어민주당과의 협의가 전제돼야 한다.