대통령직 인수위원회가 임대차3법(전월세상한제, 계약갱신청구권, 전월세신고제) 시행에 따른 부작용을 민간 임대사업자 제도 정상화를 통해 대응키로 가닥을 잡았다. '여소야대' 국회 구조상 임대차3법을 신속히 개정하기 어렵다는 판단에서다. 정부 차원에서 즉시 추진할 수 있는 '금융·세제 지원'에 초점을 맞출 전망이다.
2018년 이후 집값 급등기에 '적폐'로 몰려 각종 규제 타깃이 된 민간 임대사업자를 위해 인수위가 어떤 보완책을 마련할 지 주목된다.
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인수위 "임대차법 문제 극심" 지적━
심교언 인수위 부동산TF팀장(건국대 부동산학과 교수)은 "임대차법이 충분한 사회적 합의나 유예기간 없이 도입돼 임대주택 매물 감소, 전세 물건의 원세 전환 가속화, 4년치 임대료 선반영에 따른 급격한 임대료 상승, 신규계약과 갱신계약 간 이중가격 형성, 임대인과 임차인 분쟁 증가 등 문제가 극심하다"고 지적했다.
하지만 임대차법을 당장 손질하기는 어렵다. 이 제도를 만든 더불어민주당이 172석을 확보한 다수당으로 법개정이 녹록지 않다. 2년 뒤 차기 총선 결과가 나오기 전까지 정부 의지만으로 해결할 수는 없다.
이 때문에 인수위는 '임대차법이 당분간 유지된다'는 전제로 민간임대주택 활성화 정책을 검토할 방침이다. 현 정부가 만든 관련 규제만 일부 풀어줘도 임대차시장 정상화에 도움이 될 것으로 판단한다.
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현 정부 초기 우대 정책, '다주택=투기' 정치 논리에 규제로 급선회━
정권 초반에는 전월세 공급자 역할을 기대하고 혜택을 줬다. 임대료를 연 5% 이내로 올린다는 조건 하에 전용 40㎡ 이하 소형 주택은 취득세와 재산세를 감면했다. 1주택만 임대해도 소득세를 줄여줬다. 또 양도소득제 중과 배제 및 장기보유특별공제 70%, 종합부동산세 합산 배제, 건강보험료 부담 완화 등 혜택을 부여했다. 세입자 주거 안정성을 위해 가급적 8년 장기임대 등록을 권장했다.
그러나 2018년 이후 저금리, 공급위축 등이 맞물려 아파트값이 급등하자 정부는 말을 바꿨다. 주택을 여러 채 보유한 임대사업자가 집값을 끌어올렸다는 정치권의 '다주택=투기' 논리가 힘을 받으면서 혜택을 줄여 나갔다. 2018년 9·13 대책 이후 등록한 임대주택은 종부세 합산 배제를 폐지했고 2020년 7·10 대책에서는 4년 단기임대와 8년 아파트 매입임대를 없앴다. 이어 지난해에는 남은 혜택을 모두 백지화시켰다. 이 과정에서 "기존 등록 임대주택은 말소 시점까지 세제 혜택을 유지하겠다"는 김현미 전 국토부 장관의 약속도 지키지 않았다.
당정은 이런 조치로 임대사업자들이 보유한 주택을 대거 처분할 것으로 기대했지만 결과는 예상 밖이었다. 등록 임대주택 물량의 80% 이상이 다세대, 빌라 등 비아파트여서 매수자를 찾기 어려웠고 사실상 전월세상한제를 적용한 임대주택도 사라져 신규 계약 매물의 임대료만 끌어올렸다. 인수위가 '정책 실패'로 판단한 배경이다.
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종부세 합산 배제, 취득세 감면 등 세제 혜택 부활하나━
이와 함께 민간 임대주택 공급 활성화를 위해 △주택도시기금 출·융자 확대 △공공택지와 리츠제도를 활용한 지원 △민간 임대주택 취약계층 물량을 일부 배정 등의 보완책도 검토할 계획이다.
다만 일각에선 일괄적인 세부담 완화는 또 다른 부작용을 낳을 수 있기 때문에 인수위 차원에서 적절한 대안을 검토해야 한다는 의견도 나온다. 일례로 임대사업자의 보유세(재산세+종부세)를 완화할 경우 거주기간 임대료 안정에 도움이 되지만 의무임대기간 이후 처분시 양도세 중과를 배제하면 단기 임대만 치중되고 투기 수요를 부추길 수 있다는 분석도 나온다.
임대인 단체에서는 인수위의 정책 방향을 긍정적으로 평가했다. 성창엽 대한주택임대인협회 회장은 "기존 규제를 되돌리고 정부가 약속한 정책만 복원해도 전월세 시장 안정화에 상당히 기여할 것"이라며 "시행령, 시행규칙 등 정부 차원에서 신속한 정비가 가능한 제도를 추려서 금주 중 인수위에 정식 건의할 예정"이라고 했다.
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