주식·코인 이어 집값도 '뚝뚝'…"30대 신불자 쏟아질 수도"

'코로나19' 확산으로 인한 경기 위축 등의 영향으로 주택 거래량이 줄면서 강남4구(강남·서초·송파·강동)의 아파트값이 1년 만에 동시 하락한 가운데 16일 오후 서울 서초구의 부동산 밀집 상가에 매물 전단이 붙어있다. /사진=김휘선 기자 hwijpg@

"주식, 비트코인에 이어 '갭투자'로 '영끌'(영혼까지 끌어모아)해서 산 집값까지 떨어지면 30대부터 신용불량자가 확 늘어나는 사태까지 나올 수 있다." (서영수 키움증권 연구위원)

서울 아파트값이 1년8개월만에 하락전환하면서 지난 2020년 이후 '영끌'(영혼까지 끌어모아)로 집을 산 사람들의 속이 타 들어간다. 시세차익을 바라보고 소득 대비 무리하게 대출 받아 집을 샀지만 집값은 떨어지고, 대출이자는 늘어나는 '이중고'를 마주하게 됐기 때문이다. 집값이 일시 조정하는게 아니라 추세하락으로 접어들 경우 서울 강북권 외곽부터 영끌족들의 '곡'소리가 나올 수 있다.

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서울 '외곽' 노원·강북구부터 집값도 전셋값도 뚝뚝...상계주공 24평 8.5억→7.9억원.."주담대 연 7% 전망도 나오는데.."

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27일 한국부동산원에 따르면 지난 24일 기준 서울 아파트값 변동률이 -0.01%를 기록해 1년8개월만에 하락전환했다. 서울 25개 자치구 가운데 14개 자치구가 있는 강북권 전역은 역시 1년 8개월 만에 하락전환(-0.01%) 했다. 가장 많이 떨어진 곳은 -0.03% 변동률을 보인 노원구와 강북구다. 이어 성북구(-0.02%) 은평구(-0.02%) 등도 하락세를 유지했다.

재건축 단지가 밀집한 노원구의 경우 상계주동3단지 24평이 지난 12월 8억5000만원에서 지난 13일 7억9000만원으로 약 6000만원이 떨어졌다. 동작구 사당동 극동아파트 40평도 지난해 12월 12억8000만원에 거래됐으나 이달 2일에는 12억5000만원으로 약 3000만원 가량 떨어졌다.

집값 하락기의 공식대로 서울 강북권 외곽 소재 아파트부터 약세를 보이고 이다. 강북권은 5억원~10억원 사이의 중저가 아파트가 밀집해 있어 2030 세대 '영끌족'이 앞다퉈 '패닉바잉'으로 매수했던 곳이다. 이들 아파트값이 먼저 흔들리면 주택담보대출에 신용대출까지 끌어 모아 '갭투자'를 한 경우 먼저 타격을 입게 된다. 노원구와 성북구는 전세가격도 이번주 각각 0.04%, 0.02% 떨어져 서울 25개 자치구 가운데 낙폭이 가장 컸다.

집값 하락기에 대출금리는 가파르게 오르고 있다. 4대 은행의 변동형 주택담보대출 금리는 이달 중순 연 3.71%~5.21%로 지난해 8월말 연 2.62%~4.19% 대비 1%포인트 오른 상태다. 1년전과 비교해 보면 연 2~3%였던 금리가 많게는 2%포인트 올랐다. 지난해 11월 기준 은행권 전체 가계대출의 75.7%(한국은행)가 변동금리 적용을 받고 있어 금리 인상 '직격탄'을 맞을 전망이다. 한국은행이 미국 금리 인상 기조에 맞춰 연내 최소 2차례 이상 기준금리를 올릴 경우 주담대 금리는 연 7%대로 뛸 것이란 관측도 나온다.

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주가도 코인도 집값도 다 떨어진다.. "다주택자보다 1주택자 양도세 완화가 더 급하다"주장도

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대선을 앞두고 집값이 일부 조정을 받는 선에서 그칠지, 추세적인 하락국면으로 진입한 것인지에 따라 영끌족의 상황이 크게 달라질 수 있다. 서울 주택 매매거래 건수는 지난주 한주간 약 1000건에 그쳐 지난해 같은 달 3000건 대비 3분의 1 수준에 그쳤다. 거래량이 예년 수준으로 회복됐는데도 집값 하락세가 지속된다면 추세전환 가능성이 높아질 수 있다. 속단은 어렵지만 정부는 금리인상 기조와 주택공급 확대, 인구구조 변화 등을 고려할 때 장기적인 집값 하락세가 시작된 것으로 판단했다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "서울 집값 하락전환이 예상보다 빨리 왔다. 통계적으로 집값이 많이 빠지지 않더라도 개별 단지 기준으로 과거 2007년처럼 3억~4억원씩 빠진 곳들이 나올 수 있는데, 이렇게 되면 '영끌족' 들이 아버지를 따라서 '하우스 푸어'(집을 보유한 가난한 사람)가 될 수 있다"고 말했다.

영끌로 갭투자한 경우는 대개 빚을 내 '비트코인'이나 '주식'을 투자한 경우도 적지 않아 이들에게 '퇴로'가 필요하단 지적도 나온다. 현재 주식시장은 조정을 받고 있고 비트코인 가격은 '반토막' 났다. 금리인상기 대출이자 상환 능력이 떨어지는 젊은층이 사회적으로 문제가 될 수 있는 만큼 대비책이 필요하단 주장이다.

서영수 키움증권 연구위원은 "여야 대권 후보들이 다주택자의 양도세 완화 공약을 냈는데 다주택자보다 급한 것이 영끌로 집을 산 1주택자"라며 "양도세 때문에 집을 못 팔면 신용불량자가 될 수도 있어 1주택자 양도세 '퇴로'도 고민해야 한다"고 말했다. 1주택자라도 보유기간이 2년 이내면 양도세가 60~70%로 높게 부과된다. 급증하고 있는 대출이자 부담을 감안하면 영끌족이 집을 매도할 수 있도록 다주택자처럼 규제를 풀어야 한다는 것이다.