5만호→5000호, 50층 '공공재건축' 공급목표 확 줄었다

정부 공공재건축 1호 사업장으로 지정된 중랑구 망우1구역 전경. /사진제공=뉴스시

정부가 지난해 8.4 공급대책에서 첫 공개한 고밀개발 방식 '공공재건축'을 통한 목표 공급량이 당초 예상한 5만호의 1/10 수준인 5000호로 급감한 것으로 나타났다. 50층 층고 등 인센티브를 내걸어 흥행몰이에 나섰지만 후속 발표된 2.4 공공주도 개발, 오세훈표 민간 재건축 활성화에 밀려 성과를 내지 못한 셈이다.

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2.4 공급대책, 서울시 신속통합기획 등에 밀려 흥행실패..현재 4곳 1600여 가구 불과

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22일 서울주택도시공사(SH공사)가 시의회에 보고한 업무보고 자료에 따르면 서울 시내 공공재건축을 통한 예상 공급량은 2025년까지 5000호(SH공사 2500호, 한국토지주택공사 2500호)로 추정된다.

정부는 지난해 8.4 대책에서 SH와 LH가 시행사로 참여한 고밀재건축 방식을 통해 5년간 최소 5만호를 공급하겠다는 구상을 밝힌 바 있다. 이를 고려하면 예상 공급량이 당초 계획의 10% 수준으로 쪼그라든 것이다.

서울시 관계자는 이와 관련 "현재까지 공공재건축 참여 실적을 토대로 추정한 물량"이라고 설명했다.

정부는 공공재건축 유도를 위해 여러 인센티브를 제시했다. 소유자 2/3 동의 하에 공공이 재건축 사업에 참여하면 허용 용적률을 300~500% 수준으로 완화하고, 건물 층고를 최대 50층까지 허용키로 했다. 또 준주거지역은 주거비율을 90% 이상으로 높여 설계할 수 있고, 공원 설치 의무(재건축시 세대당 2㎡)를 완화해서 기존보다 세대 수를 2배 이상 늘릴 수 있는 고밀개발 방식을 제안했다. 신속한 인허가 절차를 지원하고, 조합이 시공사를 직접 선택하고 특화설계를 허용하는 방안도 포함됐다.

다만 공공성 확보를 위해 증가한 용적률의 50~70%를 기부채납으로 환수해서, 공공임대 및 공공분양 주택으로 공급키로 했다.

재건축 사업의 걸림돌이었던 용적률과 층고 제한 규제를 풀어 주택 공급을 늘리겠다는 구상이었다. 물량 확보를 위해 은마 등 강남권 대단지 조합과 접촉을 시도했다. 하지만 실제 성과로 이어지지 못했다.

공공재건축이 사실상 실패한 것은 지나치게 높은 기부채납 비율 영향이 크다는 지적이다. 고밀개발로 가구 수를 대폭 늘리면 땅값이 높은 강남권의 경우 기존 소유주들의 지분 가치가 급감한다는 사실을 간과했다는 것. 실제로 사업성 분석을 의뢰한 강남권 대단지 중 공공재건축을 신청한 단지는 1곳도 없었다.

1년 이상 사업지 물색에 나선 결과 공공재건축 방식이 확정된 곳은 신길13차, 강변강서, 망우1구역, 중곡아파트 4곳에 그쳤다. 이를 통한 예상 공급 물량은 1600여 가구다. 이 중 강변강서는 인허가 과정에서 기부채납 비율을 40%로 낮추는 방안을 협의 중이다.

정부는 이듬해 발표한 2.4 공공주도 공급 대책에서 재건축 기부채납 비율을 9% 이내로 제한하고, 기존 정비계획에서 기대할 수 있는 예상수익률보다 10~30%포인트 추가 수익을 보장하는 방안을 제시했다. 그래도 재건축보다 재개발 사업장 위주로 신청지가 몰렸다.

오세훈 서울시장이 9월 14일 신속통합기획 재개발을 추진하는 서울 관악구 신림1구역을 방문해 현장을 살펴보고 있다. /사진제공=뉴스1

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강남권 대단지 오세훈표 신속통합 재건축 선택…초과이익환수제 등 정책 변화 변수

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당초 공공재건축 참여를 기대한 강남권 대형 재건축 단지가 이른바 오세훈표 재건축으로 불리는 시의 '신속통합기획'을 대거 선택한 점도 변수가 됐다. 시가 정비사업 계획 단계부터 참여해 기존 5년 이상 걸렸던 정비구역 지정 절차를 2년으로 줄이고, 사업시행단계에서 개별 진행한 교통·환경·건축심의도 통합해서 소요 기간을 절반 이상 단축한 모델이다. 민간 자율성을 최대한 존중하고 공공기여 비율도 조합과 충분히 협의키로 한 점이 주효했다.

지금까지 △여의도 시범 △대치 미도 △송파 장미1·2·3차 △송파 한양2차 △오금 현대 △고덕 현대 △상계주공5단지 △구로 우신빌라 △신향빌라 등 9개 사업장이 신속통합기획 재건축을 선택했다. 은마 등 강남권 주요 단지도 신속통합기획 참여 여부를 저울질 중으로 알려졌다. 현실화되면 5000가구에 육박하는 매머드급 단지가 새로 지어져 가구 수 증가분도 상당할 전망이다.

수 억원대 이르는 초과이익환수제 등 규제가 남아있어 실제 공급까지 이어지려면 시간이 더 필요할 것이란 관측도 나오지만, 내년 대선 이후 정책 방향 변화 가능성 등을 고려하면 향후 시장에 미칠 파급력이 적지 않을 것으로 예상된다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "신속통합기획 추진에 따른 기대심리로 강남권을 비롯한 재건축 추진 단지의 아파트값이 단기간 상승할 수 있지만, 규제 완화와 동반돼 장기적으로 공급확대 효과로 나타나면 시장 가격상승 심리를 안정화시킬 수 있는 긍정적 효과도 기대된다"고 말했다.