"강남아파트 경매로 사지 뭐"…거래허가제 비웃은 '큰손들'

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강남권 아파트단지 전경. /사진제공=뉴스1

강남구 대치동, 청담동 등 토지거래허가구역에서 나온 아파트 경매 매물이 최초 감정가 대비 수억원의 웃돈이 붙은 상태로 손바뀜한 것으로 나타났다. 낙찰가격이 30억원대로 대출을 전혀 받을 수 없는 초고가 아파트지만 실거래 등록 의무가 있는 매매와 달리 각종 규제에서 자유롭기 때문에 여윳돈이 넉넉한 자산가들이 경합한 결과라는 분석이 나온다.

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대치·청담동 고가아파트 경매 10명 이상 경합...경매 낙찰가=신고가 사례도

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8일 법원경매 전문업체 지지옥션에 따르면 올해 1월 1일부터 9월 7일까지 서울 시내 토지거래허가구역에서 나온 아파트 경매 매물 중 12건이 낙찰됐다.

6월 경매로 나온 대치동 '한보미도맨션' 전용 128㎡(6층) 매물은 10명이 응찰해 감정가 29억3000만원보다 7억원 이상 뛴 36억6122만원에 낙찰됐다. 이 가격은 올해 7월 같은 단지에서 실거래 신고된 동일 평형 최고가(34억5000만원)보다도 1억9000만원 더 높다.

7월 경매가 진행된 청담동 '동양파라곤' 전용 197㎡(12층) 매물은 감정가 34억4000만원보다 5억원 넘게 오른 39억5399만원에 낙찰됐다. 약 40억원에 달하는 현금이 필요한 매물임에도 5명이 경합했다. 낙찰가는 지난해 10월 거래된 같은 평형 신고가(37억3000만원)보다 2억2000만원 더 높았다.

5월 경매가 진행된 청담동 '연세빌라' 전용 238㎡(4층)은 14명이 입찰했고, 경합 끝에 감정가 19억1000만원보다 13.2% 오른 21억6281만원에 새주인을 찾았다.

감정가 64억7000만원으로 앞서 2차례 유찰된 청담동 대형 고급빌라 '상지리츠빌카일룸' 전용 244㎡도 올해 2월 진행한 3번째 경매엔 10명이 입찰에 참여해 60억1100만원에 최종 낙찰됐다.

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토지거래허가제 미적용, 실거래 등록 의무도 없어…똘똘한 한채 찾는 현금 보유자들 몰려

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업계에선 이런 현상을 예견했다. 이들 지역이 토지거래허가구역으로 지정된 이유는 향후 개발이익 기대로 실거주 외에도 투자 수요가 몰릴 것을 우려해 시행됐기 때문이다.

경매는 민사집행법으로 진행하는 절차여서 일반 매매와 달리 각종 규제에서 자유롭다. 토지거래허가제를 적용받지 않기 때문에 낙찰 후 실거주 의무가 발생하지 않는다. 실거래 등록 의무 대상이 아니어서 자금조달계획서를 제출하지 않아도 된다.

주택담보대출에 준하는 규제를 받는 경락대출(경매 혹은 공매로 낙찰받은 부동산에 대한 잔금대출)을 받을 필요가 없는 현금 보유자라면 매매보다 진입 문턱이 한층 낮은 셈이다.

때문에 예상보다 경매 물량이 적을 뿐, 해당 지역 주요 단지에서 추가 물건이 나오면 경쟁이 치열할 것이란 관측이 나온다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "경매 낙찰가격이 시세에 근접한 것은 앞으로 집값이 더 오를 것이란 기대감이 크다는 반증"이라며 "특히 토지거래허가구역은 시장 과열을 우려해 특별히 거래 규제를 강화한 곳이어서 현금 여력이 있는 자산가들에게는 오히려 이들 지역에서 나오는 경매 물건에 더 큰 관심을 보일 것"이라고 말했다.

경매 시장은 매매 시장의 선행 지표로 인식된다. 때문에 토지거래허가구역을 비롯해 서울 전역 아파트 낙찰가율이 상승세를 타고 있다는 점은 당분간 가격이 하락세로 돌아서기 어렵다는 의미로 해석된다.

지난달 서울 아파트 경매 평균 낙찰가율은 116.3%로 집계됐다. 이는 전월대비 9.3%포인트 상승한 것으로 역대 최고치인 지난 6월(119%)에 근접한 수준이다. 올해 서울 아파트 낙찰가율이 기준선인 100%을 밑돈 시기는 지난 2월(99.9%)이 유일하다.