정부가 계약갱신청구권과 전월세상한제를 골자로 하는 임대차 2법을 시행한 지 1년을 맞이했다. 정부는 지난 1년간 계약갱신율이 평균 77.7%로 직전 1년 평균 52.7% 대비 대폭 상승했고, 세입자의 평균 거주기간 또한 3년6개월에서 5년으로 연장돼 전월세 시장 안정화에 기여했다고 자평했다. 전월세 시장은 임대차법의 영향으로 어떻게 바뀌었을까?
☞"전셋값 왜 이러죠?" 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지' 박진영, 조한송 기자가 시원하게 풀어드립니다!
▶박진영 기자
정부가 최근 발표를 했어요. 임대차 2법 시행 1년을 맞이해, 서울 아파트 100곳을 선정해 분석을 했더니, 임대차 갱신율이 77.7%로 상승을 했더라, 하는 얘기였거든요. 임대차법 시행 1년 전에는 그러니까 2019년 9월부터 2020년 8월까지, 1년간은 평균 갱신율이 57.2%에 그쳤다고 해요. 그리고, 평균 거주기간도 시행 전 3.5년에서 시행 후 5년까지 늘어서, 세입자들이 더 오래 거주할 수 있는 기반이 마련됐다라고 강조를 했습니다.
▶조한송 기자
이게 77.7%가 어떻게 나온건지, 정말 믿을만한 건지, 좀 자세하게 설명해주시죠.
굉장히 예리하신데요. 국토교통부에 따르면, 서울 시내 25개 구에 4개 아파트씩, 총 100개 아파트를 선정했다는 건데, 이 아파트들이 어느 정도 대표성을 띠고 있는 건지도 약간 의문스러우실 수는 있을 거 같아요. 그리고, 이런 맹점도 있다고 해요. 엄밀히 따지면, 이 77.7%가 그냥 재계약률인 것이지 청구권 이용한 갱신율을 뜻하는 건 아니라는 거예요. 즉, 이 중에 가격이 5% 이상 오른 계약도 포함돼 있단거죠. 머니투데이가 계산을 해본 결과 사실상 계약갱신청구권을 이용한 것은 50%에도 못미칠 수 있다는 추정치가 나왔고요.
▶조한송 기자
그말은 재계약을 하긴 했는데, 임대차법 전월세상한인 5% 이상을 더 주고 살고 있는 세입자들이 적잖게 있단 것인데. 세입자가 권리가 있어서 계약갱신청구권을 쓸 수가 있는데, 왜 안 쓴 건가요? 실제 비율이 왜 이렇게 낮았나요?
▶박진영 기자
알아듣기 쉽게 설명을 해드리자면, 집 주인이 실거주를 하러 들어오거나, 또 그 자녀들이 실거주를 하겠다고 하면 계약갱신청구권이 예외적으로 적용이 안됩니다. 즉, 집주인이 전월세상한제에 따른 5% 이내 인상률이 불만이어서, 사실은 실거주할 마음이 없으면서도 세입자에 "우리가 들어와서 살겠다"라고 하는 경우가 있는 거죠.
떠보는 거죠.
▶박진영 기자
네. 그러면 네고가 들어가는 거죠. "좀 협상을 해서 적절한 가격에 살면 안 될까요?" 하는 거죠. 왜냐하면, 이분(세입자)들이 나가더라도 이미 전세가격이 너무 많이 올라있기 때문에 5% 이상을 올리더라도, 신규 계약을 할 경우의 시세보다는 낮게, 좀 더 살고 싶어하는 니즈가 있는 거죠.
▶조한송 기자
윈윈하자. 아니, 그러면 갱신청구권을 이용해서 5% 이내로 올린 분들과 신규계약을 하신 분들, 이중가격이 형성됐을 것 같은데. 신규계약 전세가격은 확 뛴 것 아닌가요.
▶박진영 기자
예. 그 사이에 너무나 가격이 많이 올랐어요. KB국민은행 자료에 따르면, 임대차 2법 시행 전 1년간, 서울 아파트 평균 전셋값이 7.3% 상승했는데, 시행 이후 11개월 동안에는 27%나 뛰었다고 합니다. 저의 경우도 이사를 하면서 전셋값이 50% 가까이, 2억 넘게 올랐는데...
☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.
출연 박진영 기자, 조한송 기자
촬영 김세용 PD, 김진석 PD
편집 김세용 PD
디자이너 신선용
[저작권자 @머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지]