[부동산 감정] 감정평가 시 토지의 형상(생김새)을 고려한다

이 세상에 존재하는 모든 토지는 다 다르다. 극단적으로 말하면 완벽하게 동일한 토지는 있을 수 없다. 이를 부동산학에서는 토지의 개별성이라 한다. 그렇기 때문에 공시지가기준법을 통해 토지를 감정평가 할 때, 각 토지가 가진 개별적인 특성을 어떻게 비교하는가에 따라 감정평가액에 달라질 수 있다.

토지의 개별적인 특성 중에 획지조건의 세항목 중 하나인 "형상"에 따른 가치는 어떻게 판별될까? 정답을 먼저 공개하자면 ① 이용상황에 따라 형상 차이의 우열 격차율이 달리 적용된다. ② 그러나 이용상황 여하를 불문하고 정방형이 부정형보다는 감정평가 시 유리하게 적용된다.

부동산 감정평가 시 고려하는 토지의 모양/사진제공=로안감정평가사사무소

토지의 형상을 크게 구분하면 정방형과 부정형으로 나눌 수 있다. <정방형>이라고 하면 네모반듯하고 예쁘게 잘생긴 토지를 생각하면 된다. <정방형>은 다시 정방형, 가로장방형(가장형), 세로장방형(세장형) 그리고 때에 따라서 사다리형까지 포함하기도 한다. 간단하게는 뭔가 형상이 있는 토지의 범주에 들어간다고 보면 된다. 특히 정방형은 정사각형 모양의 토지로서 양변의 길이 비율이 1:1.1 내외인 토지를 말한다.

<부정형>은 문자 그대로 형태의 정함이 없는 토지를 생각하면 되는데 삼각형, 역삼각형 토지 및 장화모양처럼 생긴 자루형 토지가 여기 속하고 이외에 각종 형상 없는 토지(아메바형, 지렁이형, 별모양, 동그라미 등등)를 통틀어 부정형 토지라고 한다.

박효정 대표 감정평가사/사진제공=로안감정평가사사무소

이왕이면 다홍치마라고 토지의 형상이 정형화되어 멋진 토지에 대한 선호도가 높다. 토지는 다양한 형상을 가졌다. 예를 들어 똑같은 100평의 토지 2필지가 있다. 둘 다 제2종일반주거지역 내 소재하여 건폐율이 60% 적용되고 가정의 편의상 1층만 짓는다고 해보자.

두 필지 다 100평 2개의 필지에 60평을 모두를 활용할 수 있다. 근데 한 필지는 이쁜 정사각형 모양이고 다른 필지는 별모양이다. 정방형 토지에는 무리 없이 바닥 면적이 60평인 건물을 지어내고 나머지 40평을 알차게 활용할 수 있다.

별모양 토지에는 60평짜리 건물을 위치시키기가 영 애매하다. 가운데에 놓자니 나머지 삐죽삐죽 튀어나온 별의 팔다리 부분을 제대로 쓸 수가 없고 그렇다고 토지모양에 맞춰 별모양건물을 짓자니 건축비도 훨씬 비쌀 뿐 아니라 활용성 측면에서 바람직하지 않다.

토지 형상의 부정이 심할수록 토지에 부여된 건폐율을 다 활용하지 못하거나 잔여 토지(공지)의 활용이 어려워진다. 부동산학에서는 최유효이용이 어려운 토지라고 표현하며 자연히 가치에 반영되기 마련이다. /도움글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정