서울시장 판단에 따라 기존 토지거래허가구역인 용산 정비창구역과 공공재개발구역, 대치·청담·잠실·삼성동에서도 변경된 기준이 적용될 수 있다. 그러면 규제 구멍으로 여겨졌던 잠실동 리센츠, 삼성동 아이파크 초소형 거래 시에도 허가가 필요해진다.
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서울시장이 소급 적용도 가능…잠실 리센츠 정조준? ━
개정안에 따르면 현행 건축법령상 용도지역별 대지 분할제한 면적 기준을 준용해 토지거래허가 대상 기준면적이 재조정 된다. 이에 따라 용도지역 별 기준면적은 △주거지역 60㎡ △상업지역 150㎡ △공업지역 150㎡ △녹지지역 200㎡ △기타지역 60㎡로 변경된다.
토지거래허가구역으로 지정되면 2년 실거주(실경영) 목적으로만 토지 및 주택을 거래할 수 있어 투기성 매매가 원천 차단되는 효과가 있다. 국토부 장관이나 시도지사가 이같은 기준면적의 10%~300% 범위에서 허가 대상면적을 정할 수 있다. 이에 따라 구청장 거래 허가증을 받아야 하는 최소 면적(기준면적의 10%)은 주거지역 6㎡, 상업지역 15㎡, 공업지역 15㎡, 기타지역 6㎡로 축소된다.
지금까지 허가기준 면적은 △주거지역 180㎡ △상업지역 200㎡ △공업지역 660㎡ △녹지지역 100㎡ △기타지역 90㎡이었다. 따라서 지금까지는 최소면적이 주거지역 기준으로 18㎡를 넘을때만 토지거래허가 대상이 됐다. 서울 용산정비창 부지 일대, 강남구 삼성·청담·대치동, 송파구 잠실동 등의 토지거래허가구역 대상 지역의 면적 기준은 '18㎡ 초과'가 적용됐다.
정부가 이번에 면적을 대폭 줄인 이유는 면적 하한보다 작은 대지지분을 갖는 주택의 경우, 허가 대상에서 제외돼 투기가 가능했기 때문이다. 실제로 지난해 토지거래하가구역으로 지정된 송파구 잠실동의 대지지분 면적 13㎡인 잠실 리센츠 전용 27㎡은 최소기준 면적 이하여서 규제 적용을 받지 않으면서 평당 1억원 수준으로 집값이 뛰었다.
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노형욱 "2·4 대책 추진과 투기 행위 차단 병행 해야" 강조━
노형욱 국토부 장관 역시 지난 5일 기자간담회에서 "2.4 대책과 그동안 발표된 공급대책 추진 과정에서 투기 우려가 있어 시장 교란행위 차단을 병행할 필요가 있다"며 "토지거래허가구역 실효성을 높이기 위한 차원에서 면적기준 수정 등 제도개선 방안을 마련하겠다"고 예고한 바 있다.
그간 규제망을 벗어났던 잠실 리센츠와 삼성동 아이파크 초소형 아파트도 이번 개정안이 시행되면 토지거래허가 대상이 될 수 있다. 토지거래허가구역으로 신규 지정하거나 재지정할 때만 변경된 기준을 적용하는 게 원칙이지만 지정권자인 지자체장(서울시장)이 판단해서 지정기간이 만료되지 않아도 변경된 기준을 적용할 수 있다. 사실상 소급 적용이 가능한 셈이다.
서울시도 재개발·재건축 활성화를 하면서 투기적인 매매를 차단하기 위해 토지거래 허가구역을 확대하는 추세인 만큼 이번 기준 면적 축소로 인해 사실상 서울 도심 내 '주택거래허가제'가 시행되는 효과가 있을 것으로 보인다. 서울시는 지난 4월 서울 압구정, 여의도, 목동, 성수전략지구 등 서울 도심 약 12만 가구 토지거래허가구역으로 묶고 최근에는 토지거래허가구역 지정 시, 5일의 기간을 두지 않고 곧바로 시행하는 법 개정도 함께 추진했다.
개정안에는 LH 사태 후속 조치에 따라 토지 취득시 자금조달계획서 제출을 의무화 하는 내용도 함께 담겼다. 수도권·지방광역시·세종특별자치시의 경우 거래가격과 무관하게, 기타지역의 경우 6억원 이상 토지를 매수하는 경우 시·군·구청에 토지취득자금 조달 및 이용계획을 신고하도록 했다.
국토부 관계자는 "최근 LH사태에서 보듯, 주택이 아닌 토지 역시 투기거래의 대상이 될 수 있어 투기성 자금이 유입되지 않도록 관리대상에 포함시킬 필요가 있었다"며 편법 증여, 대출금 용도 외 유용 등 투기여부 판단자료로 활용할 수 있도록 자금조달계획서 제출 규율을 추진한다"고 개정 이유를 밝혔다.
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