서울시는 특히 이번 조치가 "갭투자로 가격을 끌어 올리는 현상을 억제하고 실거주 조합원 권익보호와 빠른 재건축 진행을 유도하기 위한 것"이라고 강조했다.
다음은 이번 법령 개정과 관련한 주요 일문일답
-이번 정책의 추진배경 및 기대효과는?
▶서울시는 재건축·재개발 사업을 정상화시켜 주택공급을 추친할 계획이나, 최근 규제완화 기대감이 더해져 조합설립 이전 단계의 일부 아파트 단지를 중심으로 매수세가 몰려 시장 불안이 재연되고 있다. 하지만 이를 제어할 수 있는 통제수단이 없는 게 현실이다.
조합원 지위양도 제한 기준일을 재건축은 안전진단 통과~조합설립 전, 재개발은 정비구역 지정~관리처분 전 시·도지사가 선별적으로 기준일을 지정할 수 있게 되면 투자수요(갭투자)가 몰려 가격을 끌어 올리는 현상을 억제하고, 실거주 조합원 권익을 보호하므로 빠른 재건축 진행을 유도할 수 있다.
-정책의 구체적인 내용은
▶투기과열지구 내 재건축은 안전진단 통과 이후, 재개발은 구역지정 이후부터 시·도지사가 기준일을 지정하고, 지정일 이후 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원 자격 취득이 제한되고 현금청산된다.
-장기간 거래제한 등 지나친 재산권 침해가 아닌지, 예외사유는 없는지
▶투기수요 방지라는 공익적 목적을 위해 불가피한 측면이 있지만 모든 재건축·재개발 사업장에 적용하자는 것이 아니라 시도지사가 투기우려지역을 선별해 도시계획위원회 심의를 거쳐 제한적으로 지정할 것이다. 기준일 지정 이전 정상거래는 조합원 지위양도를 인정한다.
기준일 지정 이후에도 1주택자가 5년 이상 거주, 10년 이상 보유한 장기 소유자이거나 △상속·이혼으로 인한 양도·양수 △근무상, 생업상 사정이나 질병치료 △취업, 결혼, 대원 해외이주로 세대원 모두 이전하는 경우 △공공 및 금융기관에 채무불이행에 따른 경매·공매 등 불가피한 사유가 발생하면 조합원 지위 양도가 가능하다.
또 사업이 장기 정체될 경우에도 매물잠김을 막기 위해 조합원 지위 양도를 허용한다. 재건축은 정비구역 지정 이후 2년 이상 추진위 설립을 신청하지 않거나, 추진위 설립 이후 2년 이상 조합설립 신청이 없는 경우에 허용되며 재개발은 조합설립 후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없거나 사업시행인가 이후 3년 이상 착공하지 못한 경우, 착공 후 3년 이상 준공하지 못한 경우 등은 조합원 지위 양도가 가능하다.
다만 장기정체 예외규정에 해당되더라도 토지거래허가구역으로 지정된 재건축·재개발구역은 예외 규정을 적용하지 않는다.
-법 통과시 모든 지역에 즉시 적용되나
▶법이 개정되도 무조건 조합원 지위양도 제한 시기가 앞당겨지는 것은 아니며, 시도지사가 기준일을 정하면 그 다음날부터 적용된다.
통상적으로 합리적 가격대에 거래가 되는 지역은 현행 규정을 유지한다. 시장동향 점검을 통해 불안징후가 포착되거나 투기세력 유입이 우려되는 곳에 한해 도시계획위원회 심의를 거쳐 제한적으로 기준일을 지정할 계획이다.
-법개정 이전에 안전진단을 받은 단지까지 제한하면 소급적용 아닌가
▶이미 정상적인 거래를 통해 부여받은 조합원 자격을 기준일 지정 이후 사후적으로 박탈하는 것은 아니다. 개정법령 부칙에 '이 법 시행일 이후 시·도지사가 기준일을 지정하는 경우부터 적용'토록 규정할 예정이다. 따라서 소급입법에는 해당되지 않는다.
▶모든 재개발, 재건축 구역의 조합원 지위양도 제한 시기가 앞당겨지는 것이 아니다. 현재 조합설립 이전 단계 일부 재건축 단지를 중심으로 시장 불안이 재연되는 여건을 고려하면 강북 재개발을 일률적으로 통제한다는 것은 맞지 않다.
일부 강북 재개발 구역 기준을 앞당기더라도 실거주 조합원의 경우 1주택자로 장기 보유한 경우, 장기간 사업이 정체된 경우 등 예외적으로 조합원 지위 양도가 가능하므로, 경제력이 취약한 조합원을 옥죄는 정책으로 보기 어렵다.
-조합설립 후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 아파트 단지 중 이미 토지거래허가구역으로 지정된 단지는 법개정 후 즉시 제한되나
▶토지거래허가구역으로 지정된 단지는 예외규정을 적용하지 않는다. 따라서 법이 개정되면 즉시 조합원 지위 취득이 제한된다.
-기준일 지정 이전 건축물 또는 토지를 양수한 경우에도 조합원 지위양도가 제한되나
▶기준일이 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양수한 경우에는 조합원 자격취득이 제한되지 않는다.
-공공재개발, 공공재건축 사업에도 조합원 지위양도 제한이 적용되나
▶공공재개발·재건축도 민간 재개발·재건축과 동일하게 기준일 지정이 가능하다. 특히, 조합방식이 아닌 공공재개발·공공재건축도 투기수요 유입을 억제하기 위해 조합원 지위취득 제한과 동일한 기준으로 "분양받을 권리" 취득이 제한된다.
다만, 공공직접시행 정비사업은 대책발표일('21.2.4.) 이후 사업구역 내 기존 부동산에 대한 신규 매입계약을 체결한 자는 우선공급권을 부여하지 않으므로, 조합원 지위취득 제한은 별도 적용할 필요가 없다.
-조합원 지위양도 제한 기준일을 지정하는 기준 및 절차는
▶시·도지사는 부동산시장 동향 등을 지속적으로 모니터링하여 투기적 거래 성행, 지가 급등지역과 그러한 우려가 있는 지역에는 필요한 경우 도시계획위원회 심의를 거쳐 조합원 자격취득 제한 기준일을 지정하고, 기준일 및 지정사유 등을 공보에 고시한다.
또 국토교통부장관이 시·도지사에게 기준일 지정을 요청할 수 있으며, 이 경우 특별한 사정이 없는 한 시·도지사는 이에 따르도록 규정한다.
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