4400가구 은마, 공공재건축 하려면 무조건 '7000가구' 넘어야

11일 서울 강남구 대치동 은마아파트 일대의 모습. /사진=이기범 기자 leekb@

앞으로 공공재건축을 하려면 가구수를 기존 대비 1.6배 늘려야 한다. 정부는 당초 8·4 대책에서 기존 가구수의 2배를 짓도록 했는데 은마·잠실5단지 등을 중심으로 '닭장 아파트' 우려가 나오자 이를 다소 완화한 것이다. 은마아파트가 공공재건축을 추진한다면 기존 4400가구가 7000여 가구로 신축되는 셈이다.

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공공재건축 공급가구수, 기존의 2배에서 1.6배로 완화

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국토교통부는 공공재개발·재건축의 요건과 절차 특례를 구체화하기 위해 이같은 내용을 담은 '도시 및 주거환경정비법' 시행령 및 '정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율' 개정안을 오는 20일부터 내달 8일까지 입법예고한다고 18일 밝혔다.

개정안에 따르면 공공재건축사업의 주택공급 규모는 종전 세대수의 1.6배 이상으로 규정된다. 정부는 앞서 공공재건축 개념을 처음 도입한 8·4 대책에서 공공재건축 추진 시, 가구수를 종전 대비 2배 이상 공급하도록 정했다. 그러나 은마·잠실5단지 등 강남 재건축 조합들은 "가구수가 2배 늘어나면 일조권도 안 나오는 '닭장 아파트'가 될 것"이라며 시큰둥한 반응을 보였다.

이번에 공공재건축 공급 규모를 기존의 '2배'에서 '1.6배'로 완화한 것은 이런 우려를 잠재우고 공공재건축 참여 사업장을 늘리기 위한 조치로 풀이된다. 민간재건축의 경우, 평균적으로 가구수가 기존 대비 1.3~1.4배 늘어나는데 공공재건축도 최대한 비슷한 수준으로 맞추려는 의도다. 은마아파트(4426가구)와 잠실주공5단지가 공공재건축을 추진하려면 각각 7078가구, 6288가구를 넘어야 하는 셈이다.

단, 해당단지 또는 인근단지의 여건 등을 고려해 1.6배 이상 건축이 어려운 경우에는 주택공급 규모 요건을 완화할 수 있도록 했다. 일례로 공공재건축 후보지인 미성건영 아파트의 경우, 대지면적이 좁아 공공재건축을 한다해도 가구수가 기존의 1.26배까지만 증가한다.

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'닭장 아파트' 우려 줄이고 사업 참여 늘리기 위한 조치

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정부는 또, 공공재건축 사업을 추진하면 용도지역을 현행 용도지역에서 1단계 종상향해 용적률·층수 등 도시규제를 완화해주기로 했다. 지자체는 종상향으로 늘어난 용적률의 40~70% 범위에서 시·도조례로 정한 비율을 주택으로 기부채납 받고 이 중 50%는 공공분양, 50%는 공공임대로 활용해야 한다. 조례를 통해 공공임대 비율은 더 늘어날 수도 있다.

아울러, 공공재개발 사업의 공공임대 공급 비율을 서울은 전체 세대수의 20%, 서울 외지역은 10%로 규정했다. 다만 전체 200가구 미만인 소규모 사업장이나 사업성이 낮은 사업장에는 지방도시계획위의 심의를 거쳐 공공임대 공급 의무를 완화 적용할 수 있다. 공공재개발 예정구역으로 지정되면 신축 행위가 제한되고 지분쪼개기로 토지 등을 취득한 자에게 분양권이 부여되지 않는다.

각종 심의절차를 한번에 처리하기 위해 공공정비 사업시행계획 통합심의위원회도 구성된다. 총 30명으로 통합심의에 참여하는 위원회의 중요도를 고려해 위원회 별 3명 또는 2명의 위원을 통합심의위원으로 둔다.

이번 도정법 하위법령 개정은 지난 4월 공포된 도정법 일부 개정안에 대한 후속입법으로, 공포된 개정안의 시행일인 7월14일에 맞춰 하위법령 개정안도 시행될 수 있도록 할 예정이다.

국토부는 2·4 대책에서 발표한 바와 같이 공공직접시행 정비사업과 공공재개발·재건축 등 공공주도 정비사업으로 2025년까지 도심 내 신축주택 총 13만6000가구를 공급한다는 계획이다.