편법·탈세 투기몰린 '생활형숙박', 이제야 칼뺀 국토부

국토교통부 세종청사 /사진=김사무엘

정부가 생활숙박시설을 주거용으로 공급·사용하는 것을 원천차단 한다. 앞으로 생활숙박시설 분양사업자는 분양단계에서부터 주거용으로 사용 불가함을 수분양자에게 알려야 하고 수분양자 역시 이런 사실을 안내 받았다는 증명서를 작성해야 한다.

그간 생활숙박시설은 주거용으로 사용되면서도 주택 규제를 받지 않아 투기 수단으로 활용돼왔다. 이미 일부 단지는 역대급 청약 경쟁률을 기록한 상황에서 정부의 늦장 대응으로 시장 혼란이 불가피 해졌다는 지적이 나온다.

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분양단계에서 '주거용 사용불가' 안내해야

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국토교통부는 이같은 내용을 담은 '건축물의 분양에 관한 법률' 시행령 및 시행규칙 개정안을 오는 13일부터 6월 21일까지 입법예고 한다고 11일 밝혔다. 생활숙박시설이 분양시장의 주요 투자상품으로 떠오르면서 이를 차단하기 위한 조치를 마련한 것이다. 생활숙박시설을 주거용으로 무단 사용하는 것에 대해 분양사업자와 수분양자 모두 책임지도록 한 게 골자다.

생활숙박시설은 단기임대와 취사 등이 가능한 호텔과 오피스텔의 중간 형태다. 건축물 용도상 숙박시설로 분류돼 소유주는 숙박업 신고를 하고 숙박시설로만 사용해야 하며 직접 주거용으로 생활하는 것은 불법이다. 그러나 그간 단속이 허술해 생활형 숙박시설을 분양 받은 후 주택으로 임차를 주거나 본인이 직접 거주하는 경우가 빈번했다.

다주택자에 대출, 세금 등의 규제가 강화되면서부터는 생활숙박시설이 대표 투자수단으로 떠올랐다. 주택수에 포함이 되지 않고 LTV(담보인정비율) 규제도 받지 않아서다. 청약할 때도 청약통장 보유 여부나 가점에 상관없이 청약 가능하며 계약 직후 분양권 전매가 가능해 분양시장에서도 인기몰이를 했다. 생활형숙박시설이 마치 주거용 상품인 것처럼 광고하는 경우도 많았다.

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시세차익, 세금감면 노린 투기 수요 몰려

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실제로 부산 동구 초량동에 공급된 초고층 생활숙박시설 '롯데캐슬 드메르'는 평균 356대 1의 청약 경쟁률을 기록했다. 청약 수요 분양권 전매로 시세차익을 보려는 투기수요 였던 것으로 알려졌다. 숙박업을 하려고 청약한 게 아니라 분양가의 10%인 계약금만 납입한 후 '웃돈'을 붙여 팔려고 청약을 넣은 것이다.

그러나 앞으로는 생활숙박시설을 이용한 시세차익 실현은 어려워질 전망이다. 개정안에 따르면 생활숙박시설 분양사업자는 분양단계에서부터 이 시설이 용도변경 없이는 주거용으로 사용할 수 없으며, 숙박업 신고대상이라는 사실을 수분양자에게 반드시 안내해야 한다. 아울러, 수분양자 역시 분양계약을 체결할 때 이러한 사실에 대해 안내 받았음을 확인하는 증명서를 작성해야 한다.

국토부는 "그간 생활숙박시설이 주거용으로 무단 사용되면서 인접 지역의 학교 과밀화, 교통 혼잡과 주차난 가중으로 인근 주민과 갈등을 빚거나 이로 인해 민원이 생기는 경우가 많았다"고 설명했다. 이어 "일부 수분양자들은 생활숙박시설 분양 당시에 이런 사실을 충분히 안내받지 못했음에도 불법 용도변경이나 숙박업을 신고하지 않은 것을 제재하는 것에 불만을 제기했다"고 덧붙였다.

실제로 불법용도변경 관련 시정명령을 미이행하면 시가표준액의 10% 범위 내 이행강제금이 부과되며 숙박업 미신고자는 1년 이하 징역 또는 1000만원 이하 벌금에 처할 수 있다. 이런 문제를 해결하기 위해 생활숙박시설에 대해 분양단계부터 건축물 용도 등에 대한 안내를 강하화고 수분양자가 이를 확인하도록 하는 절차를 마련하게 됐다는 게 국토부 설명이다.

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"시장은 이미 혼란" 늦장 대응 지적도

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앞서 국토부는 올초 '건축법시행령·시행규칙·방화구조규칙·건축위원회 심의기준' 등 개정안을 통해 생활숙박시설의 분양 공고시 '주택사용 불가·숙박업 신고 필수' 문구를 명시하도록 했다. 이달 초에는 생활숙박시설 건축기준 제정으로 신규로 건축되는 생활숙박시설에 대해 '공중위생관리법' 상 기준 등 숙박업 운영에 필요한 시설을 갖추도록 했다.

그러나 시장에서는 이미 혼란이 발생하고 있는 상황이어서 정부의 '늦장 대응'을 지적하는 목소리가 높다. 아파트와 생활숙박시설이 함께 조성된 부산 해운대 '엘시티'의 경우, 수분양자들이 생활숙박시설에 불법 실거주하며 각종 세금 감면 혜택을 받고 있는 것으로 알려졌다. 편의시설, 커뮤니티 이용 등에서 실거주자와 숙박시설 이용자 간 갈등도 빈번하게 발생하고 있다.

한편, 이날 국토부는 건축물 수분양자가 이미 체결한 분양계약을 해제할 수 있는 분양사업자의 귀책사유에 거짓, 과장 광고를 추가했다.
분양사업자가 거짓·과장 광고로 '표시·광고의 공정화에 관한 법률'에 따른 처분을 받은 경우 수분양자가 계약을 해지할 수 있게 된다. 또, 장기간 공사가 중단·지연된 '분양관리신탁' 사업장에서 신탁업자가 분양사업자의 지위를 승계해 공사를 재개할 수 있도록 했다.