종잣돈이 없으면 투자는 막막하다. 투자에는 리스크가 따르는데 레버리지(대출)를 일으켜 감행한 투자는 손실이 나면 감당하기 어렵다.
뻔한 월급에 비싼 집값, 생활비를 내며 살아가는 직장인에게 종잣돈 만들기란 여간 어려운 일이 아니다. 최근 2030 밀레니얼 직장인들이 암호화폐 투자에 골몰하는 현상도 종잣돈 없이 자산을 불릴 수 있는 대안을 찾기가 그만큼 어렵다는 방증이다.
직장생활 9년, 자녀 둘을 둔 외벌이 가장에서 서울에 원룸건물 3채를 지은 '파이어족'이 된 85년생 송량헌씨를 만났다. 서울 외곽에서 전세살이를 하던 그는 절박한 마음으로 종잣돈 없이 할 수 있는 투자에 나서 시드머니를 만들고 자산 60억원을 일궜다.
"레버리지를 활용한 투자는 위험하다고들 하는데 맞다, 사실이다. 그런데 종잣돈이 없다고 아무것도 하지 않고 계속 직장생활만 하는 게 내겐 더 위험하게 느껴졌다." 그가 빈손으로 시작해 목표 자산을 달성하고 파이어족이 된 과정을 들여다보자.
<인터뷰는 2030 밀레니얼 세대와의 친근한 소통을 위해 반말로 제작됩니다. 영상은 유튜브 채널 '싱글파이어'에서 시청할 수 있습니다.>
"전세살이+저축제로+외벌이 가장에서 자산 60억 파이어족으로"
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Q. 자기소개 부탁해.A. 37살 통신업계 9년차 직장인이고 지금은 퇴사를 앞두고 육아휴직을 하면서 아이들 육아와 부동산 투자를 병행하고 있어. 30대초에 결혼하고 전세살면서 '외벌이'를 하다가 이렇게 살면 안되겠다 싶어 종잣돈을 만들려고 신용대출로 경매를 시작했어. 그렇게 만든 시드머니로 투자를 해서 지금은 원룸건물 3채를 지어 자산을 60억까지 불렸어. 종잣돈이 없다시피한 상황에서 시작해서 여기까지 온거지. 순자산은 17억원 정도지만 자산 규모를 계속 키우고 내실화를 해나가고 있고 목표를 달성하면 4년 후엔 아예 직장을 퇴사할 생각이야.
Q. 파이어족의 일상은 어때?
A. 우리 가족이 4명인데 1년에 5000만원 정도 생활비를 쓰더라고. 내 자산에서 부동산 투자할 돈을 제외하고 생활비를 마련해뒀는데 사실 투자를 주제로 책도 쓰고 강의도 조금씩 하고 있어서 매달 현금이 나오고 있어. 일상은 아침에 일어나면 아이 둘 유치원, 어린이집 등원시키고 아내랑 브런치 먹고 여유로운 시간을 보내. 오후엔 공사현장 가고 투자할 땅도 찾고 하지. 저녁엔 아이들과 놀아주면서 시간을 보내.
Q. 전세살던 외벌이 가장이 어떻게 60억 자산가가 됐어?
A. 결혼하고 외벌이로 서울 외곽에 전세를 살았어. 보증금도 전세대출을 받았기 때문에 월급 받아서 대출 갚고 생활비 쓰고 나면 저축도 거의 못했지. 어느 날은 빨래를 하는데 아내 속옷이랑 티셔츠가 다 늘어나고 찢어져 있는거야. 마트에 가서 새로 사라니까 아주 비싼 것도 아닌데 아내가 망설이더니 결국은 안 사고 내려놓더라고. 현타가 엄청 세게 왔지. 이대로 살다가는 안되겠다 싶었어. 모아둔 종잣돈조차 없는 내가 할 수 있는 게 뭘까 고민하다가 직장인이니까 신용은 좋잖아. 신용대출을 받아서 부동산 투자에 나섰어. 대출로 투자하는 거 위험하다고들 하지. 맞아. 그런데 나는 직장생활 하던대로 계속하면서 투자 않고 사는 게 더 위험하다고 생각했어. 소득이 끊기면 곧바로 나락이니까. 2015년에 신용대출 받은 8000만원으로 아파트 분양권 투자를 해서 겨우겨우 종잣돈을 만들었어. 당시엔 집값이 지금보단 훨씬 쌌으니까 외곽에 작은 실거주 아파트를 마련하고 투자할 종잣돈 5000만원을 만들 수 있었어.
Q. 첫 종잣돈 5000만원을 뭘 해서 1억원으로 불린거야?
A. 첫 종잣돈이 5000만원 생긴 상태에서 경매를 시작했어. 아파트 투자는 정부규제로 조금씩 어려워졌고 가격이 오르면 좋지만 하락하면 손실을 보잖아. 그런데 경매는 소액으로 시작할 수 있고 시세보다 싸게 사면 가격이 오르지 않아도 시세대로 팔면 돈이 되겠다 싶었어. 직장생활 하면서 해야 하니까 서울에 있는 작고 오래된 빌라 같은 걸 낙찰 받아서 깨끗하게 손봐서 되파는 방식으로 5000만원을 1년 만에 2배 불려 1억원을 만든거지. 경매는 경락잔금대출이 80%까지 나오기 때문에 시드 규모가 작은 투자자들도 할 수 있는 재테크 수단이야.
"1억원으로 도전한 '건물짓기', 대출도 잘 쓰면 약이 된다"
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A. 종잣돈 1억원에 신용대출 1억원을 합해서 2억원을 만들어 오래된 단독주택을 사서 부수고 신축하는 전략을 택했어. 땅값이 오르는 시세차익과 원룸을 운영해 얻는 임대수익을 동시에 노린거지. 첫 투자로 은평구에 4억원짜리 2층 구옥을 샀어. 주택은 대출이 잘 안 나온다고들 알고 있지만 아예 부수고 신축하는 조건으로 계약 상대방과 합의해 잔금치르기 전에 멸실을 하면 주택이 아닌 토지로 봐서 토지담보대출이 80%까지 나와. 노후주택 개발을 장려하는 취지인거지. 실투자금 1억원에 토지대출 3억원을 받아서 매매를 했고 주택을 신축하려면 건축비가 5억원 가까이 드는데 건축자금대출을 별도로 또 받을 수 있어. 3억원은 건축대출을 받았고 나머지 2억원은 시공사에 완공 후에 갚는 방식으로 빌리고 설계비, 감리비 같은 부대비용은 내 돈으로 했지.
Q. 대출을 받고 그걸 어떤 식으로 상환하는 구조인거야?
A. 4억짜리 구옥을 사서 멸실하고 신축하는 과정에서 실투자금은 2억원이고 토지대출과 건축대출로 각각 3억원을 받았잖아. 6개월 정도 들여 상가 1개, 원룸 7개 있는 4개층짜리 원룸건물을 완공하고 세입자를 받는거지. 전세나 반전세로 계약해서 총 보증금이 8억원 정도 들어왔어. 그 돈으로 시공사 건축비 2억원 빌린 걸 갚고 은행에 2억원 정도를 상환해. 남은 은행대출은 세입자가 주는 일부 월세로 이자를 모두 갚을 수 있게 되고 내 통장엔 4억원이 남아서 다른 투자를 시도해볼 수 있는 기반이 되는거지. 이 건물은 내가 계속 보유하면서 땅값도 오를거고 장기적으로는 보증금을 갚고 전세를 월세로 전환하면 임대수익도 벌어다 주는 수단이 되는거야.
Q. 두 번째 원룸건물도 유사한 방식으로 지었어?
A. 그렇지. 첫 번째 건물을 신축해 만든 4억원으로 인근에 8억7000만원 정도 하는 조금 더 큰 구옥을 매입했어. 같은 방식으로 토지담보대출을 6억원 가량 받고 실투자금 3억원 가까이를 썼어. 규모가 조금 더 커져서 건축비가 좀 더 나왔는데 그것도 건축대출과 시공사에서 빌린 걸로 충당하고 부대비용은 내가 지불했지. 두 번째 건물은 지하 1층, 지상 3층, 옥탑방 구조로 최근 완공됐는데 공사 과정에서 이미 방이 어느 정도 계약됐어. 세입자들이 들어오고 보증금으로 기존 대출을 필요한 수준만큼 상환하고 나면 내 통장엔 11억원이 남아. 세입자들의 전세보증금을 레버리지로 활용하는 투자인데 주택임대차계약은 기본 2년이고 집주인이 보증금을 다 통장에 들고 있어야 할 필요는 없기 때문에 그 기간 동안 자산을 불리는 투자를 충분히 할 수 있는거지.
"순자산에 집착하는 건 의미없어, 리스크는 시장 이해하면 관리가능"
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Q. 리스크 관리는 어떻게 해?A. 은평구에 지금 세 번째 건물을 같은 방식으로 짓고 있는데 거기서도 완공 후에 약 7억원 정도가 더 들어올거야. 그럼 나는 가용자금이 18억원 정도 되는거지. 이 정도 규모면 은평구가 아니라 마포구 같은 상급지에 상가가 들어간 꼬마빌딩 같은 걸 마련할 수 있어. 거기서 꾸준히 현금으로 월세가 나오는 구조도 만들 수 있지. 역전세나 금리상승 같은 리스크를 걱정할 수 있는데 충분히 관리가능한 수준이라고 판단했어. 역전세는 애초에 구옥을 매입할 때 지하철 역에서 직선거리 500m 이내에 걸어서 단시간에 이동할 수 있는 입지를 고르면 수요가 높기 때문에 크게 걱정할 게 없어. 금리상승도 원룸 일부를 반전세로 세팅해서 월세로 충분히 이자를 감당할 수 있게끔 설계해두면 돼. 세입자 들이는 것도 공사 과정부터 인근 동네 부동산 중개업소와 협력해서 하면 완공 후 3개월 이내에 입주가 거의 끝나. 이런 리스크는 내가 관리할 수 있지만 난 오히려 투자를 하지 않고 직장생활을 계속하면서 월급으로만 살아가는 리스크가 훨씬 크다고 봤어.
Q. 종잣돈 1억원으로 3년만에 자산 60억, 순자산 17억원을 만든거네?
A. 자본주의에서 자산은 자본과 부채를 합한 개념이야. 사람들이 순자산에 굉장히 집착을 하고 레버리지는 활용하면 곧 망할 것처럼 이야기하는데 나는 생각이 달라. 1억원을 2억원으로 불리는 것보다 10억원을 20억원으로 늘리는 게 비교적 쉬운 것처럼 내 자산을 늘려나갈 때는 확신이 있다면 레버리지를 적극적으로 활용하는 게 좋다고 생각해. 특히 직장인이라면 신용이 좋기 때문에 리스크를 알고 그걸 회피할 수 있는 방법만 제대로 알고 있다면 장점이 더 많아. 정부규제 때문에 부동산은 안된다, 레버리지는 위험해서 안된다, 다 맞는 말이지. 그런데 그런 것 때문에 투자를 접으면 계속해서 제자리밖에 되지 않아. 나는 직장생활하면서 받는 월급이 한 순간 끊기면 가족의 생계가 낭떨어지로 떨어지는 상황이 훨씬 더 위험하다고 생각해. 그래서 규제와 리스크 속에서도 가능한 방법을 찾아내서 그걸 실행에 옮긴거야. 마인드의 차이지. 시장을 이해하고 이용하지 않으면 현금을 싸들고 있는 부자 이외엔 아무도 부자가 될 수 없잖아.
<송량헌씨의 구체적인 투자 입지 선정부터 신축 노하우 등 2편 인터뷰는 다음주 화요일 유튜브 '싱글파이어'에 공개됩니다!>
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