[단독]吳 1인가구 공약 흔들?..국공유지 청년주택 '보증보험' 발목

기숙사형 역세권 청년주택 '마포공공기숙사' 조감도 /사진=서울시

서울시가 추진 중인 '국공유지 청년임대주택'이 임대보증금 보증 보험(임대보증보험)에 발목을 잡혔다. 청년임대주택 사업은 오세훈 서울시장 취임 후 기획된 것은 아니지만 오 시장의 1호 공약인 1인 가구 지원과도 연결된다는 점에서 공약 이행에 차질이 생길 수 있다는 우려도 나온다.

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'리스크' 때문에 HUG 임대보증보험 가입 어려워…HF에 의사 타진 중

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26일 서울시에 따르면 지하철 역사나 철도부지 등 국공유지에 청년임대주택을 짓는 방안을 추진하고 있으나 정부가 의무로 한 임대보증보험에 가입할 수 없어 차질을 빚고 있다.

임대보증보험은 지난해 8월 민간임대주택에 관한 특별법(민특법) 개정안이 시행되면서 모든 임대사업자들이 의무적으로 가입해야 하는 보험이다. 임차인의 보증금을 보호하기 위한 것으로, 임대사업자가 임차인 대신 의무적으로 보험에 가입하도록 했다. 이를 지키지 않으면 2000만원 이하 벌금 또는 2년 이하 징역에 처해질 수 있다.

청년임대주택도 예외가 아니어서 임대보증보험 가입 의무가 있다. 문제는 국공유지 위에 짓는다는 점이다. 국공유지 사용허가를 받아 민간사업자가 건물을 짓는 형태다. 따라서 땅 소유자는 국가이고, 건물 소유자는 민간사업자로 서로 달라 기존 임대보증보험에 가입하기가 어려운 상황이다.

임대보증금 보증 보험 상품 구조 /사진=주택도시보증공사(HUG) 홈페이지

시는 임대보증보험을 운영하는 주택도시보증공사(HUG)에 가입 여부를 문의했으나 부정적인 반응을 보인 것으로 알려졌다. 토지 소유주와 건물 소유주가 다를 경우 채권회수에 리스크가 높아진다는 이유에서다.

HUG 관계자는 "토지와 건물 소유주가 서로 달라 보증 리스크 부분에 있어 검토가 필요하다"며 "시에서도 아직 구체적인 사업계획이 나오지 않아 더 협의를 해야 할 부분이 있다"고 말했다.

이에 따라 시는 방향을 틀어 한국주택금융공사(HF)에 의사를 타진하고 있다. 서울시 관계자는 "임대보증보험 가입은 의무사항이다보니 여기에 맞는 새로운 상품을 신설할 수 있는지 문의한 상태"라고 밝혔다. HF 관계자는 "다각적으로 검토 중"이라고 했다.

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오세훈 1호 공약엔 영향없나…"다양한 보증 상품 필요"

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오 시장은 1호 공약으로 '1인 가구 보호특별대책본부 설치'를 내걸었다. 이를 추진하기 위한 1인 가구 TF(태스크포스)팀도 구성됐다.

오 시장은 1인 가구 대책으로 20~30대 주거 문제를 해결하기 위해 대학 인근 쉐어하우스, 청년주택 공급 확대 등을 약속했다. 국공유지는 대부분 역세권이어서 청년들에게 입지가 좋은 임대주택을 제공할 수 있다는 장점이 있다.

하지만 임대보증보험은 시행 초반부터 가입 문턱이 높아 가입하고 싶어도 하지 못하는 임대사업자가 속출해 논란을 빚은 바 있다. 건물에 공동담보(토지와 건물 모두에 담보를 설정하는 것)가 잡혀 있거나, 대출금과 전·월세 보증금을 합한 금액이 주택 가격을 넘어서는 경우 등 가입을 받지 않는 사례가 적지 않아서다.

이 때문에 다양한 상품이 마련돼야 한다는 지적이 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부에서 무리하게 추진한 데다 각 상황마다 차이가 있는데도 일률적으로 규제하는 바람에 임대보증 보험에 문제가 많은 상황"이라며 "가격부터 보장 범위, 대상 등 전반적으로 상품이 다양해질 필요가 있다"고 말했다.