무분별한 정비사업을 막겠다며 박원순 전 서울시장이 만든 '2025 서울시 도시·주거환경 정비기본계획'(2025 기본계획) 이후 서울 시내에서 재개발 구역으로 지정된 사례가 한 건도 없는 것으로 확인됐다.
2025 기본계획은 재개발 구역 지정 기본 요건을 까다롭게 만들어 정비업계 사이에서 비판의 목소리가 높았다. 오세훈 시장은 이같은 절차를 폐지하겠다고 밝힌 만큼 앞으로 재개발 사업에도 변화가 예상된다.
17일 머니투데이가 입수한 '서울시 정비구역 지정 현황 2015~2020년'에 따르면 이 기간 동안 서울에서 재개발 정비구역으로 지정된 사업지는 한 곳도 없었다. 2015년부터 적용된 '2025 기본계획' 영향이다.
대신 이 기간 상업·공업지역을 재정비 하는 '도시정비형 재개발' 구역으로 지정된 곳은 용산구 정비창전면 1구역 등 22개였다. 도시정비형 재개발은 노후·불량 건축물을 재정비해 새 건물을 짓는다는 점에서 일반 재개발과 비슷하지만, 상업·공업지역 등을 대상으로만 사업지를 선정한다는 점에서 차이가 있다. 최고 44층 규모의 주상복합 건물이 들어설 수 있도록 결정된 서울 영등포역(영등포동4가 431-6번지)이 대표적인 사례다. 박원순 전 서울시장은 도심에 공공주택 공급을 늘리기 위해 도시정비형 재개발 사업지에 주거용도 건축물을 최대 90%까지 들어설 수 있도록 하고, 용적률을 완화해주는 등 혜택을 줬다.
2025 기본계획 적용 이후 재개발구역 지정이 전무한 이유는 지정 요건이 강화됐기 때문이다. 2025 기본계획은 재개발 구역으로 지정받기 위한 기준인 '주거정비지수제'를 만들었다. 해당 구역 주택의 노후도와 주민 동의율 등을 따져 100점 만점에 70점 이상을 넘겨야 한다.
우선 '노후도 요건'을 충족해야 한다. 30년 이상 된 건물 동수가 전체의 3분의 2 이상이어야 하고, 동시에 연면적은 60% 이상을 충족해야 한다. 2025 기본계획 이전에는 노후 건물이 전체의 3분의 2 이상이면 기본 요건을 채울 수 있었는데, 연면적 기준을 추가한 것이다.
예를 들어 전체 건물 100채 중 3분의2(66.6%) 이상인 67채가 노후화된 건물이어야 한다. 또 전체 연면적이 1만㎡라면 노후 건물의 총 면적은 6000㎡ 이상이어야 한다. 이 두가지 요건을 반드시 갖춰야 그 다음 단계를 밟을 수 있다.
민간 주도의 재개발이 어려워지자 일부 사업지들은 현 정부가 추진하고 있는 공공재개발로 방향을 틀었지만 공공재개발도 노후도 요건은 갖춰야 해 이마저도 쉽지 않은 상황이다. 성북5구역이 대표적이다. 공공재개발 후보지로 신청했다가 연면적 노후도 요건을 채우지 못해 결국 탈락했다.
하지만 오 시장은 정비지수제를 폐지하겠다고 약속한 만큼 재개발 정비사업에도 변화가 나타날 것으로 보인다. 성북5구역 관계자는 "박원순 전 시장이 묶어 놓은 규제를 오 시장이 풀겠다고 약속한 만큼 실행력 있는 정책들이 진행될 것으로 본다"며 "오 시장 당선으로 우리 사업지는 기대가 커졌다"고 말했다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "노후도가 심한 성북5구역이 떨어질 정도라면, 현재 2025 기본계획 요건을 통과할 수 있는 구역은 거의 없을 거라는 게 업계의 시각이었다"며 "오 시장이 정비지수제 폐지 공약을 내 건 만큼 재개발 사업이 다시 활기를 띌 수 있을 것으로 기대되는 상황"이라고 말했다.
다만 오 시장 당선 이후 주요 정비사업지들을 중심으로 집값 불안이 가중되고 있다는 점은 부담이다. 오 시장도 '집값 상승 방지책'을 주문하는 등 속도조절에 나선 상황이다.
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