재건축 규제 완화 기대감으로 압구정 등 일부 재건축 단지에서 신고가가 속출한다. 거래가 줄면서 상승세가 둔화되긴 했지만 여전히 수도권 집값은 오름세다. 정치권에서 대출 규제를 완화해야 한다는 목소리가 높아지면서 무주택 실수요자의 기대감이 높아진다.
지금 집을 사도 괜찮을까. 저평가된 알짜 아파트를 매입하는 방법은 무엇일까. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 내 집 마련에 나서기 전 확인해야 할 경제 지표들을 알아봤다.
▶조한송 머니투데이 기자
안녕하세요? '부릿지' 조한송 기자입니다. 서울과 수도권의 집값 상승 폭이 5개월 만에 축소하고 거래량이 줄어들면서 부동산 시장이 본격적으로 조정 국면에 접어서는 것이 아니냐는 관측이 나옵니다. 거래 절벽 현상도 나타나고 있는데요. 투자 판단이 어려워진 시점입니다. 부릿지는 데이터로 부동산 시장을 분석하는 전문가를 모시고 얘기를 나눠보고 있는데요. 오늘은 '저평가된 알짜 아파트 한 채'의 저자이자 데이터로 부동산 강의를 진행 중인 제이크 차님과 얘기를 나눠보도록 하겠습니다.
▶제이크 차 '저평가된 알짜 아파트 한 채' 저자
안녕하세요. 제이크 차입니다. 반갑습니다. 저는 미국이랑 영국에서 석사과정을 마치고 한국으로 돌아와서 5~6년 전부터 부동산 투자를 시작했어요. 순자산을 10배 정도 불려가지고 그 비법을 토대로 책을 집필했고요. 요즘에는 강의도 나가고 있습니다.
▶조한송 머니투데이 기자
첫 부동산 투자는 언제였나요?
▶제이크 차 '저평가된 알짜 아파트 한 채' 저자
2016년이었는데 첫 투자는 좀 잘못했어요. 해당 지역에 대해 잘 모르고 공부도 안 된 상태에서 임장을 가서 한꺼번에 아파트 3채를 샀어요. 2년 뒤에 한꺼번에 역전세를 맞아서 한동안 고생을 했고요. 분양 예정 물량 등 데이터를 하나도 안 보고 사서 투자를 잘못한 거죠. 보통 초보자분들이 하는 실수가 '나는 부동산 투자를 하고 싶다’'는 막연한 생각을 가지고 무작정 임장을 간다는 거예요. 종일 20채가량 보고 고르는 거죠. 몸이 피곤하니까 그냥 지르고 오는데 실수로 이어질 수가 있는 거죠.
▶조한송 머니투데이 기자
어쨌든 2016년도에 첫 투자는 실패했지만 이후 3년 만에 순자산이 10배가 된 건가요?
▶제이크 차 '저평가된 알짜 아파트 한 채' 저자
두 번째 투자부터 잘 됐어요. 한 번 투자가 잘 되기 시작하니 연이어 오르고 대출이 잘 나오니 여러 채에 투자할 수 있었죠. 구축 아파트가 오래되면 결국 재건축을 해서 분양권이 되고, 분양권이 신축 아파트가 되거든요. 이후 신축 아파트가 구축되고요. 이런 순환 주택에 투자해서 이익을 봤어요.
▶조한송 머니투데이 기자
2016년부터 상승장이었으니 순자산 10배가 가능했을 거란 질문이 있을 수 있습니다.
▶제이크 차 '저평가된 알짜 아파트 한 채' 저자
네. 저도 운이 좋았다고 생각합니다. 그런데 2~3년 전에도 집값이 꼭지다는 얘기는 계속 나왔어요. 이거를 판단할 수 있느냐 없느냐가 진짜 실력이라고 봅니다. 저는 부동산에 투자할 때 '지구를 보고 숲을 보고 나무를 보고 나뭇잎을 봐야 한다'라고 얘기해요. 지금 투자를 해야 하냐 말아야 하냐를 보여주는 게 경제지표, 즉 지구에요. 지금부터 경제 지표를 설명해 드릴게요.
우리나라 아파트 매매가격지수를 보면 경제 위기가 왔을 때 하락하거나 보합이었습니다. 1997년 이때 외환위기 때와 2008년 금융위기 때 KB부동산, 한국부동산원 등의 매매가격지수가 하락했어요. 반대로 말씀드리면 경제위기만 피하면 주택시장은 완만하게 상승한다는 거예요. 그래서 이 경제지표를 꼭 살펴봐야 합니다. 저는 이 10가지 지표를 가지고 점수를 매겨서 지금 경제가 좋아지고 있는지 아니면 위기 쪽으로 가고 있는지를 판단해요. 결론적으로 코로나19로 지난해 말 점수가 50점까지 내려왔다가 지난 3월 기준 70, 71점 정도 되거든요.
▶조한송 머니투데이 기자
매달 이 지표를 확인하시나요?
▶제이크 차 '저평가된 알짜 아파트 한 채' 저자
네. 한 달에 한 번씩 확인합니다. 지난해 12월 63점, 올해 1월 68점, 2월 70점 이렇게 점수가 올라가기 때문에 지금 투자를 해야 할 시기라고 봐요. 만약 점수가 50점 이하로 내려가면 경제 위기가 왔음을 감지하고 주의해야겠죠.
그 첫 번째 지표가 빅스(VIX)지수에요. 주식하시는 분들도 많이 보는데 공포지수, 혹은 불황지수라고 해요. 과거 금융위기나 경제적 변수가 있었을 때 이 지수가 확 튀었어요. 그런데 지금 많이 줄어든 게 보입니다. 아직 최하점을 회복하진 못했지만 거의 다 왔습니다.
두 번째는 경제협력개발기구(OECD) 및 국내총생산(GDP) 지표에요. OECD 경기선행지수(CLI)를 보면 이게 지난해 OECD 국가마다 엄청나게 떨어졌다가 다 상승하고 있습니다. GDP 연간 성장률은 모든 국가가 빨간색이었다가 많이 회복했고요. 우리나라도 2.9%로 나옵니다. GDP 같은 경우 애틀랜타 은행에서도 분기마다 발표하는데요. 지금 미국이 4.4%를 돌파했습니다. 뉴욕 발표로는 6%를 넘습니다.
지금 경제성장률이 회복되는 구간이다, 이렇게 보시는 거잖아요?
▶제이크 차 '저평가된 알짜 아파트 한 채' 저자
네 맞습니다. 근데 한 가지 안 좋은 지표도 있어요. 국제결제은행(BIS)이라는 공신력이 있는 기관이 있어요. 여기서 GDP 대비 부채 비율을 발표합니다. 지금 보면 부채가 계속 쌓이고 있습니다. 미국과 전 세계가 동조화돼 있어서 비슷하거든요. 지금 자산이 늘어나면서 가계 부채나 기업 부채가 늘어나고 있습니다. 이 부분이 좋지 않다고 평가합니다.
▶조한송 머니투데이 기자
부채가 늘어나면 언젠가는 자산 시장 거품도 꺼진다고 보시나요?
▶제이크 차 '저평가된 알짜 아파트 한 채' 저자
이 거품이 항상 나쁘다고는 보지 않아요. 거품도 사실 나중에 터지고 나서 거품이란 걸 아는 거죠. 거품이 터지기 전에는 자산 시장이 가파르게 상승하는데 끝이 어디인지는 알기 어렵죠. 대신 경제 지표가 좋아질 때는 거품을 활용하고 나빠질 때는 준비를 하면 되겠죠. 근데 지금 부채 지표 하나가 좋지 않다고 해서 경제 위기가 온다고 보기는 어려워요. 나머지 지표들을 전부 본 뒤 객관적으로 분석하자는 게 제 전략입니다.
☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.
출연 조한송 기자, 제이크 차
촬영 이상봉 기자, 김진석 PD
편집 김세용 PD
디자이너 신선용
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