은평 연신내·영등포 신길·도봉 창동 등 도심 21곳, 2.5만 가구 공급

정부가 2·4 공급대책 1차 선도사업 후보지로 서울 은평구 연신내, 영등포구 영등포, 금천구 가산디지털, 도봉구 방학 등 역세권 9곳과 도봉구 창동 등 준공업지 2곳, 영등포구 신길동, 은평구 불광동 등 저층주거지 10곳을 포함해 총 21곳을 공개했다. 이들 후보지가 모두 도심공공주택 복합사업으로 개발되면 용적률이 민간 개발보다 111%포인트 올라가 총 2만5000가구가 서울 도심 복판에 공급될 것으로 기대된다.

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'트리플 역세권' 은평 뉴타운· '노후도 95%' 신길 뉴타운·'섬유공장 없어진' 창동 준공업지..용적률 380%로 총 2.5만 가구 공급

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국토교통부는 2·4 대책(3080+)의 첫 선도사업 후보지로 서울 금천구, 도봉구, 영등포구, 은평구 등 4개구의 21곳을 선정했다고 31일 밝혔다. 1차 후보지는 지자체 제안 후보지 341곳, 민간 제안 53곳 등 총 342곳 중 가장 먼저 제안을 한 4개구 중심으로 선정됐다. 이들 4개구에서 제안한 109곳 중 정비사업과 소규모 사업 등을 뺀 도심공공주택 복합사업 62곳의 후보지 검토를 거쳐 최종 21곳이 나온 것이다.

구체적인 후보지는 금천구 1곳, 도봉구 7곳, 영등포 4곳, 은평구 9곳이며 이곳은 주민 동의 10%를 거쳐 7월 예비지구 지정, 사업지 확정 절차가 진행된다. 총 2만5000가구 공급이 가능하다.

주요 입지 중에서 은평 불광동 연신내역세권(1860㎡)이 눈길을 끄는 후보지다. 지하철 3·6호선에 인접한 상가와 주택지로 고밀이용이 필요하지만 그간 기존 도시계획 적용시 사업성이 낮아 자력개발이 어려웠다. 연신내역과 수도권 광역급행철도(GTX) 역세권 등 트리플 역세권의 잠재력을 바탕으로 주거상업복합거점 조성이 가능하다. 기존 용적률은 142%, 노후도가 83.3%였다. 복합개발을 하면 487가구를 공급할 수 있다.

준공업지 가운데 도봉 창동(9786㎡) 지역은 과거 섬유관련 산업 밀집 지역이었으나 현재는 산업시설 없이 모두 주거지역화된 이후 정비가 되지 않고 도시기반시설도 부족한 실정이다. 과소토지 비율 등 정비사업 요건이 충족되지 않아 주민주도 주거환경 개선이 어려워 공공참여를 통한 개발이 필요하다고 지자체는 판단했다. 복합개발되면 213가구 공급이 가능하다.

저층주거지 가운데 영등포 신길동(5만1901㎡)이 개발될 예정이다. 신길뉴타운 중심부에 위치해 있으나 인접지 고밀개발에도 불구하고 2014년 재개발 구역해제 이후 노후화가 진행 되고 있다. 노후도가 무려 94.9%에 달한다. 용적률을 현행 135%에서 추가 상향해 1200가구 공급이 가능할 것으로 기대된다. 인근 공공재개발 진행 구역인 신길 1구역, 신길15구역(도심공공복합사업) 등과 연계한 순환정비 사업이 진행될 것으로 예상된다.

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평균 용적률 380%로 민간 대비 111%P 상향...조합원 입주권, 시세 대비 63.9%로 저렴해 추가수익 29.6% 보장

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정부는 1차 선도사업 후보지 21곳에 대해 사업효과 분석 결과, 용도지역을 1~2단계 종상향하는 등 각종 인센티브를 부여가 가능한 것으로 판단했다. 트히 평균 용적률이 380%(역세권 제외시 279%)로 올라가 민간이 자체 개발할 경우의 269% 대비 평균 111%포인트 올라갈 것으로 분석됐다. 현재 입지별로 평균 582가구인데 민간 재개발로 진행하면 854가구, 2·4 대책 방식으로 진행하면 평균 1195가구 공급이 가능한다. 민간 개발 대비로는 1.4배 증가하고 현행 대비로는 2.05배 늘어나는 셈이다.

조합원이 받게 되는 입주권(우선 분양액)은 민간 재개발 시 시세 대비 75.1%지만 선도 후보지 개발을 하게 되면 63.9%로 낮아질 것으로 기대된다. 이에 따라 기대 수익률이 민간 재개발이 60.9%라면 2·4 대책으로는 90.5%로 민간 대비 29.6%포인트 증가한다고 정부는 설명했다. 정부는 2·4 대책 발표 당시에도 토지주에게 최대 30%의 추가 수익을 보장하겠다고 강조했다.

이번에 선정된 1차 후보지는 사업계획안을 수립하는 대로 주민설명회를 거쳐 토지 등 소유자 10% 이상 동의를 받는 절차가 진행된다. 동의 요건이 충족되면 7월부터 예정지구로 지정해 신속 개발이 가능하다.

대부분 재개발 요건을 충족하지 못하거나 사업성이 떨어져 오랫동안 노후화가 진행된 곳이라 10% 동의는 어렵지 않을 것으로 전망된다. 예비지구 지정 이후 1년안에 토지주의 3분의 2 이상 동의를 받아야 사업이 확정되는 데 LH(한국토지주택공사)가 주도하는 사업이라 'LH 사태'가 어느정도 영향을 줄지가 관건이다.

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4월 2차·5월3차 2~3차례 나눠 후보지 추가 공개.."투기수요 등 이상거래시 국세청·경찰청 조사 의뢰"

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1차 후보지 발표에 이어 추가로 4월 2차 발표를 하고 5월 3차 후보지가 공개된다. 특히 5월부터는 민간이 제안한 통합공모 결과도 내놓을 예정이다. 6월에는 인천과 경기 등 지방 공급 후보지도 공개된다. 7월 이후부터는 예정지구 지정 발표가 연달아 진행될 예정이다.

LH 사태를 계기로 투기 수요 차단에도 나선다. 정부는 예정지구 지정시 이상거래, 특이거래를 조사하고 필요시 국세청 통보나 경찰창 수사의뢰를 하는 등 투기수요 유입을 차단할 계획이다. 이와 별도로 공공직접시행 정비사업은 조합 등 주민 의사 확인절차를 거쳐 민간이 제한한 지역은 컨설팅 결과를 회신한다. 오는 7월쯤 공공직접 시행 후보지를 발표할 예정이다. 이어 지자체가 제안한 직접시행 후보지는 8월에 공개된다.

윤성원 국토부 제1차관은 "선도사업 후보지에 정부의 지원을 집중해 가시적인 성과를 조속히 보여드릴 것"이라며 "후보지에 대해서는 철저한 투기검증으로 신뢰 아래 사업을 추진한다"고 밝혔다. 아울러 "다른 지역에 대해서도 협의가 완료되는 대로 순차적으로 공개할 예정"이라고 덧붙였다.