연초 부터 이어진 공급 대책에도 불구하고 집값 상승세가 계속된다. 매매 거래량이 줄고 상승폭이 둔화되긴 했으나 여전히 매맷값과 전셋값은 상승 중이다. 정부가 공시가를 14년 만에 최대폭으로 올렸음에도 세 부담을 느끼는 주택 보유자들이 매물을 내놓을지에 대해선 의견이 갈린다. 내 집 마련 기회를 기다려 온 무주택자들의 고민이 깊어진다.
지금이라도 더 늦기 전에 아파트를 매수하는 게 맞을까. 산다면 어느 지역, 아파트를 골라야 할까.
☞머니투데이 부동산 유튜브채널 부릿지가 '훨훨'(박성혜)를 만나 하락장에서도 버티는 내 집 마련 방법을 알아봤다.
▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
안녕하세요? 부릿지 조한송 기자입니다. 올해도 집값 상승세가 계속되고 있는데요. 더 늦기 전에 내 집을 마련해야 하나 고민하시는 분들이 많을 겁니다. 시장 상황을 예측하기 어려워진 만큼 올해 내 집 마련을 계획 중인 분들이라면 입지 분석이 중요할 것 같습니다. 그래서 오늘은 입지 분석과 관련해서 도움 말씀을 주실 패널 한 분을 모셨습니다. ‘그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다.’의 저자 훨훨님 입니다. 훨훨님과 함께 똘똘하게 내 집을 마련하는 방법과 1주택자 분들의 갈아타기 방법을 알아볼 텐데요. 끝까지 시청해주시고, ‘구독’과 ‘좋아요’ 부탁드립니다.
▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
안녕하세요.
▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
안녕하세요. 대한민국 대표 흙수저에서 집 덕분에 행복해진 훨훨입니다. 수도권 아파트 입지 분석을 강의하고 있습니다.
▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
책 제목이 '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'입니다. 지금 무주택자분들 가운데 아파트값이 너무 오르다 보니 상투일까봐 매매를 해야 하나 말아야 하나 고민인 분들이 많거든요. 지금 시장 상황에서도 '영끌'(영혼을 끌어모은다)해서 집을 사는 게 맞을까요?
▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
상투 얘기는 5년 전부터 나왔었죠. 아파트값이 상투인지 아닌지, 무릎인지 어깨인지는 사실 전문가도 정확하게 알 수 없습니다. 너무 상투를 잡을 것 같다는 불안감으로 무리하게 영끌해서 집을 살 필요는 없어요. 다만 반드시 내 집 한 채는 마련하시라고 말씀을 드려요. 1주택자이시거나 혹은 다주택자이신 분들은 무리해서 갈아타기를 하거나 추가 매수를 하시는 것은 지양해야 하고요.
▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
2012년 첫 집을 마련한 뒤 7년 만에 30억원 가량의 자산을 갖게 됐다고 책에 나와있더라고요.
▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
네. 지난 5년 이상의 상승장에서 아파트에 투자한 분 중 30억원대 자산을 보유한 분들은 상당히 많아요. 그런데 저는 무자본에서 시작했다는 것이 차이일 것 같아요. 첫 집은 청약으로 마련했어요. 굉장히 독특한 아파트였어요. 토지는 없고 건물만 있는 아파트거든요. 돈은 없었지만 내 집 마련을 포기하지 않았고 그 결과 제가 살 수 있는 최적의 집을 찾아낸 거죠.
첫 집에서 실거주하다가 갈아탔어요. 첫 집을 전세로 내어주고 B주택과 C주택을 매수한 거죠. 강남의 재건축 아파트와 실거주하는 아파트로 갈아타게 됐고요. 그 이후에도 아파트 분양권이라든지 경매, 토지, 상가 등 다양한 투자를 했어요.
▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
그러면 동시에 주택 여러 채를 투자한 거죠?
▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
그렇죠. 예전에는 3주택까지 순차적으로 비과세를 받으면서 집을 매매할 수 있었어요. 그래서 비과세 혜택을 받으면서 거래했죠. 지금까지 거래했던 주택은 총 10채고요. 철저하게 수도권, 역세권 위주로 가치 있는 집을 매수했습니다. 입지뿐만 아니라 세금까지 고려한 투자를 한 거죠.
▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
그간 세금도 그렇고 부동산 정책이 많이 바뀌었잖아요? 지금은 부동산 투자를 어떻게 하고 있나요?
▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
지금은 다주택자가 새로운 주택을 매수하기 굉장히 어려워요. A주택을 매도해서 동일한 컨디션의 B주택을 매수하기가 거의 불가능하거든요. 그래서 저 같은 경우에는 다음에 갈아탈 지역을 공부하고 물색하고 있습니다.
▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
부동산 투자에 적극적으로 뛰어들게 된 계기가 있으신가요?
▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
워낙에 무수저로 살아서 집이 갖고 싶었어요. 평생 내 집을 마련하지 못할 거라고 생각했는데 부동산 공부를 하다 보니 적은 돈으로도 충분히 가능하더라고요. 가장 기저에 있는 동력은 가족이었죠. 가족들과 편안한 보금자리를 갖고 싶었어요. 내 집이라는 것은 단순히 투자의 대상을 넘어서 가족의 보금자리잖아요. 여러 가지 에너지를 절약을 할 수 있는 측면, 그리고 가족의 편안한 보금자리라는 측면에서 집 사는 것을 미룰 필요가 있나 싶어요. 내 집 마련을 미뤘다고 해서 집값이 내려갈 때 매매할 수 있는 것도 아닐 수 있거든요. 서핑한다고 하잖아요. 그 서핑에 뛰어들어서 파도를 타셨으면 좋겠어요. 물론 넘어질 수도 있겠지만 일단 발을 들여야지 그 안에서 많은 변화가 일어납니다.
구축 아파트를 매수할 때는 어떤 점을 눈여겨봐야 할까요?
▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
구축을 매수할 때는 인근에 신축 아파트가 있느냐를 좀 보셔야 할 것 같아요.
▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
앞으로 들어올 신축 단지가 있느냐?
▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
지금 있거나, 혹은 개발이 될 곳이 있느냐를 보셔야죠. 이게 틈새 아파트거든요? 인근에 신축 아파트가 많아서 그 지역의 주거 가치가 올라갈 경우에는 사이에 껴 있는 구축 아파트도 같이 올라요. 예를 들면 뉴타운 내에서의 구축 아파트가 되겠죠. 이런 아파트들은 신축 아파트값이 워낙 많이 오르기 때문에 어느 정도 갭을 이루면서 같이 가격이 올라요.
인근에 신축 단지가 없다면 그 지역 자체가 좋은 곳을 매수해야 해요. 예를 들면 서울 하급지 구축 아파트 30평보다는 중급지 20평대 구축 아파트가 낫고요. 평형을 조금 낮추더라도 입지 가치만으로도 오를 수 있는 곳을 선택해야죠.
▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
구독자분들이 가장 궁금해하실 내용일 텐데요. 9억원이 될 6억원아파트, 12억원이 될 9억원 아파트 등을 추천해주세요.
▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
제가 작년부터 6억원대 아파트를 강조했어요. 6억원대 아파트는 정책 자금 대출이 가능하거든요. 6억원 구간에서 매수해서 9억원에 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있죠. 세금을 전혀 내지 않고 비과세로 순자산을 100% 불릴 수 있는 거예요. 지금 돌아보면 과거 6억원대의 수도권 신축 아파트가 지금은 대부분 8억~9억원으로 올랐어요. 제가 2년 후에 9억원이 될 아파트를 찾으면 좋겠다고 말했는데 1년만에 오른 곳이 많아요. 앞으로 어떤 곳이 그렇게 될지가 궁금하다면 2020년을 복기해보시길 바랍니다.
6억원대에서 개별 단지를 찍기는 조금 어렵지만 지역을 말씀드릴게요. 파주, 의정부, 동탄, 평택도 대장 아파트는 8억원 구간을 형성하고 있고요. GTX(수도권 광역급행철도)가 지나가거나 서울을 한 시간 이내로 접근할 수 있는 곳들은 대장아파트 가격이 9억~11억원대입니다. 그래서 6억원 구간에 있는 아파트가 아주 적어요. 저는 이 지역을 좀 주목하셨으면 좋겠어요. 6억에서 9억원이 될 수 있는 아파트가 몰려있는 지역은 경기도 의왕과 안산입니다. 1기 신도시인 평촌의 20평대 구축 단지를 눈여겨보시고요. 분당도 10평~20평대에서 매수할 수 있는 단지가 남아있어요.
☞보다 자세한 내용은 영상에서 확인할 수 있습니다.
출연 조한송 머니투데이 부동산부 기자, 훨훨(박성혜)
촬영 이상봉 기자, 김진석 PD
편집 이상봉 기자
디자이너 신선용
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