시세 같은데 공시가 2억 차이…셈 복잡한 '현실화' 함수

(서울=뉴스1) 민경석 기자 = 올해 전국 아파트 등 공동주택 공시가격이 지난해 대비 19% 올라 14년 만에 최대 상승폭을 기록했다. 서울과 경기도는 각각 약 20%와 24%를, 지난해 전국에서 집값 과열이 가장 심각했던 세종은 70% 이상 폭등했다. 국토교통부는 올해 아파트 공시가격이 전국 평균 19.08% 상승했다고 15일 밝혔다. 상승 폭은 지난해(5.98%)보다 13.1%포인트(p) 올랐다. 지난 2007년 22.7% 이후 가장 높은 상승률이다. 사진은 15일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 지역 아파트(공동주태) 단지 모습. 2021.3.15/뉴스1

아파트 공시가격이 16일부터 공개되면서 집주인들의 불만이 터져 나오고 있다. "옆집하고 시세가 같은데 왜 공시가격은 다르냐", "공시가격이 같은데, 왜 보유세(예상)가 다르게 나오냐", "아파트가 40% 올랐는데 왜 공시가격은 70% 오르냐" . 크게 보면 이 3가지 의문이 많았다. '깜깜이 공시' 논란과 함께 "공시가격을 믿을 수 없다"는 분노도 쏟아지지만 공시가격 산정 방식, 보유세 부과 방식을 뜯어보면 '역전' 현상이 벌어지는 단서를 일부 찾을 수 있다.

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시세 같은데 공시가는 2억 차이?..."아파트마다 현실화율 달라", "시세=최근 실거래(혹은 호가) 아냐"

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18일 국토교통부 등에 따르면 서울 강남구 개포우성5차 전용 78㎡와 세종시 첫마을3단지 전용 149㎡의 올해 공시가격은 각각 13억원, 11억원이다. 이들 아파트는 지난해 11월과 12월 실거래 가격이 약 17억원으로 동일한데 올해 공시가격은 2억원 가량 벌어졌다. 공시가격이 차이가 나기 때문에 보유세도 각각 470만원 260만원으로 다르게 나온다. 똑 같은 시세인데 공시가격은 왜 다른것일까.

우선 공시가격을 산정할 때 감안하는 '시세'와 집주인들이 생각하는 '시세' 기준이 달라서다. 최근 실거래가격이 17억원으로 동일하더라도 공시가격을 산정할 때는 최근 실거래가격만 참고하지 않는다. 한두건의 실거래 가격만 보는게 아니라 기간을 이보다 길게 보는 데다 이상거래는 참고자료에서 제외한다. 이 과정에서 단지 위치, 접근성, 향, 조망 등도 종합 고려한다. 결국 국토부가 자체 산정하는 '시세'와 사람들이 생각하는 '최근 실거래가격'의 차이로 오해가 생긴 셈이다. 깜깜이 논란을 피하기 위해 국토부가 갖고 있는 "우리 아파트 시세'가 뭔지 공개해야 한다는 목소리가 커질 수 있는 대목이다.

시세 요인보다 실제론 '현실화율 차이'가 더 큰 영향을 미친다. 이론적으로 국토부가 생각하는 시세마저 똑 같은 아파트라도 공시가격은 다르게 나올 수밖에 없다. 각 아파트별로 시세 대비 공시가격의 비율을 뜻하는 '현실화율'이 다르기 때문이다. 예컨대 시세 9억원인 아파트 A와 B가 있다. 지난해 A 아파트 현실화율은 40%, B 아파트 현실화율은 70% 였다고 치자. 공시가격 현실화 로드맵에 따라 이 두 아파트는 올해부터 향후 7년간 현실화율을 90%로 올려야 한다. 이를 위해 A아파트는 매년 7%포인트 현실화율을 올려야 하고, B 아파트는 3%포인트씩 올려야 한다.

그런데 급격한 공시가격 상승을 막기 위해 A아파트는 상한 제한에 걸려 6%포인트만 올려야 한다. 이에 따라 올해 A아파트 현실화율은 46%고, B아파트 현실화율은 73%가 된다. 시세에서 현실화율을 곱해 나오는 공시가격은 A아파트 4억1400만원, B 아파트 6억5700만원이 된다. 이같이 각 아파트별로 현실화율이 들쭉날쭉이라서 정부가 현실화 로드맵을 만든 것이다. 앞으로 7년이 지나야 현실화율이 같아지는 셈이다.

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공시가격 같은데 보유세는 2배 차이?.."세부담 상한에 걸리면 보유세 인상액 50% 이내로 제한"

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공시가격이 같은데 보유세가 차이가 나는 경우도 나온다. 예컨대 서울 마포구 마포염리GS자이 전용 84㎡와 서울 성동구 왕십리 텐즈힐 전용 84㎡의 올해 공시가격은 11억3000만원으로 같지만 보유세는 409만원, 379만원으로 약 30만원 가량 차이가 난다. 둘다 1주택자에 세액공제 혜택을 못 받는다고 가정할 때의 금액이다.

보유세 차이가 나는 이유는 왕십리 아파트는 올해 세부담 상한에 걸렸기 때문이다. 종부세를 내야 하는 공시가격 9억원 이상의 아파트는 전년도 보유세보다 올해 보유세가 최대 50%를 넘지 않도록 하고 있다. 재산세만 내는 아파트라면 최대 30% 세부담 상한을 둔다. 공시가격이 크게 올라도 세금이 지나치게 많이 오르는 것을 막기 위해서다. 만약 지난해도, 올해도 연달아 세부담 상한에 걸린 아파트라면 똑같은 시세라고 해도 보유세 격차는 더 벌어질 수 있다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)는 "매년 세부담 상한에 걸리지 않을 정도로 시세가 완만하게 오르는 아파트와, 갑자기 시세가 급격하게 뛴 아파트는 세부담 상한 적용 유무에 따라 내야 할 세금이 달라질 수 있다"며 "다만 다음해부터 시세가 오르지 않는다고 가정할 경우 세부담 상한이 적용된 아파트와 그렇지 않은 아파트간 차이는 궁극적으로 해소 된다"고 말했다.

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아파트값 40% 올랐는데 공시가격은 70% 급등 왜?..."매매가격과 공시가격 상승률 산정방식 달라요"

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지난해 전국 아파트값이 6.9% 올랐는데 공시가격은 19%오른것에 대해서도 의문이 제기됐다. 매매가격보다 공시가격이 2~3배 올랐기 때문이다. 이는 매매가격 상승률과 공시가격 상승률의 계산 방법이 다르기 때문에 발생한다.

한국부동산원이 산정하는 아파트 매매가격 변동률은 개별 아파트의 연간 변동률을 제각각 구한 다음 변동률을 더해 아파트 숫자로 나누는 방식으로 평균을 구한다. 변동률의 평균인 셈이다. 반면 공시가격은 모든 아파트의 공시가격을 합산한 다음에 전년도 공시가격 총 합산금액과 비교해 얼마나 올랐는 지 계산한다. 총액의 변동률인 셈이다.

전자의 계산 방법은 매매가격 뿐 아니라 물가상승률에도 쓰는 방식이다. 강남아파트 등 고가 아파트의 가격 변화가 전체 변동률에 지나치게 영향을 주지 않고, 전국 아파트의 변화를 골고루 보기 위해 도입한 방식으로 국제 기준이기도 하다. 일각에선 매매가격 변동률과 공시가격 변동률이 달라 혼선이 빚어지는 만큼 공시가격 변동률을 매매가격과 같은 방식으로 바꿔야 한다는 지적도 나온다.