임대차3법으로 요동쳤던 전세시장이 또 한번 출렁일 것으로 관측된다. 반포에서 재건축 사업을 추진중인 반포1,2,4주구와 반포3주구 등이 올해 상반기부터 이주에 나서면서다. 총 5000가구에 달하는 이주 수요가 한꺼번에 몰리면서 주변 단지 전셋값을 밀어올릴 가능성이 높아진다.
머니투데이 건설부동산 전문 유튜브채널 '부릿지'는 4일 현재 서초구 반포동에서 진행중인 재건축 사업의 진행 상황을 점검하고 이주 시기가 조정될 가능성이 있는지 등을 짚어봤다.
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안녕하세요. 부동산 시장의 발 빠른 정보를 전달해드리는 부릿지입니다. 오늘 전해드릴 소식은 반포발 전세대란과 관련한 내용입니다. 정비사업을 진행 중인 반포주공 1,2,4주구와 3주구, 방배13구역 등이 이주를 앞두면서 전세 시장이 요동칠 우려가 커졌다는 내용입니다. 반포에서 총 5000가구가 일시에 이주할 경우 서초구 잠원동, 방배동, 동작구, 과천까지 전세 시장에 미칠 영향이 클 것으로 관측되는데요. 자세한 소식 전해드립니다.
먼저 오는 5월부터 이주를 계획 중인 반포주공1,2,4주구 먼저 소개해드리겠습니다. 서초구 반포동 810번지일대 위치한 반포주공 1단지(1,2,4주구)는 2120가구를 헐고 5300여 가구의 새 아파트를 짓는 재건축 사업을 추진 중입니다. 이 사업지는 분양신청을 마무리 짓고 수립하는 대지 및 건축시설에 관한 관리·처분 계획을 지난 2018년 12월에 받았습니다. 당초 2019년 10월부터 이주에 나설 계획이었으나 조합원 간 소송이 불거지며 사업이 잠정 중단됐는데요. 소송이 마무리되면서 오는 5~11월 이주를 계획 중입니다.
이주가 시작되면서 2000여 가구가 일시에 움직이면 인근 단지들의 전셋값이 요동칠 가능성이 큽니다. 1,2,4주구가 당초 이주를 계획했던 2019년 10월 즈음에도 전셋값이 급등했습니다. 조합원들이 학군 등을 고려해 인근 단지로 전세를 알아보면서 수요가 몰린 결과죠. 실제 2019년 2월에만 해도 11억원(19층)에 계약된 반포힐스테이트 84.8㎡(전용면적) 전세 보증금은 9월 13억5000만원(11층)으로 2억5000만원 뛰었습니다. 인근 래미안퍼스티지 역시 84.93㎡가 2019년 6월 12억2000만원(23층)에서 10월 14억원(20층), 15억원(11층)으로 올랐습니다.
인근 중개소들에 따르면 지금도 단지별로 전세가 많아야 4개정도 뿐이라 부르는 게 값이 될 거라고 합니다. 이번에 이주가 개시된다면 전셋값 급등은 피할 수 없을 것으로 보입니다. 중개소들은 조합원들이 잠원동, 방배동 등 서초구 내에서 이동을 원하지만 전세 물량이 적다 보니 동작구, 과천까지도 전세 이주가 밀려갈 것으로 관측합니다. 잠시 공인중개사의 말을 들어보죠.
문제는 인근에 있는 1500여가구 규모의 반포주공 3주구 역시 같은 시기에 이주를 계획 중이라는 겁니다. 서울지하철 9호선 구반포역을 중심으로 1,2,4주구와 반대편에 위치한 3주구는 오는 3월 둘째 주 관리처분계획 인가를 신청할 계획입니다. 관리처분계획인가 승인이 계획대로 진행될 경우 오는 6월부터 이주에 나설 수 있을 것으로 보입니다. 한편 서초구에서는 방배13구역 1200여 가구도 3월 말부터 9월까지 6개월간 이주에 나섭니다. 이렇게되면 서초구에서만 총 5000여 가구가 일시에 이주에 나서는 셈입니다.
서울시에서는 이렇게 이주 시기가 몰려 전셋값 급등이 예상될 경우 주거정책심의위원회를 열어 관리처분 인가 시기를 조정합니다. 2018년 당시 반포1,2,4주구도 이러한 이유로 2~3개월 가량 관리처분계획인가 승인이 늦어졌는데요. 관리처분계획이 통과하면 바로 이주와 착공이 개시되기 때문에 인가를 신청 후 1년 내에서 조정하는 거죠. 인근 부동산과 반포 주민들은 아직 관리처분계획인가를 받지 않은 3주구가 이주조정심의를 받을 수 있다고 관측합니다. 3주구 조합도 조합원들에게 관리처분계획인가가 계획보다 늦어질 수 있음을 안내했다고 하네요.
서울시와 서초구청도 반포3구역이 이주조정심의 대상이 될 수 있다고 봅니다. 하지만 이전 사례를 보면 관리처분인가가 3~4개월 가량 늦춰지는 게 일반적이라 이주 시기를 조정하더라도 실효성이 크지 않을 것으로 보입니다. 서울시는 최대 1년 이내에서만 관리처분 인가 시기를 늦출 수 있습니다. 만약 반포3주구의 이주가 목표 시점인 6월보다 3개월 가량 늦춰질 경우 5월~11월 이주 예정인 1,2,4주구와 일정 부분 이주 시기가 겹치게 됩니다.
아직 반포1,2,4주구 조합원들의 이주는 본격화하지 않았습니다. 2019년에도 이주를 2개월 앞두고 갑자기 사업이 중단되면서 미리 전세를 구한 분들이 계약을 해지하는 등 고초를 겪었기 때문인데요. 오는 4월 예정된 이주 총회 이후 이주가 본격화할 것 같습니다. 반포에서 시작된 이주가 인근 지역 전셋값에도 영향을 미칠 수 있으니 이점 유의하셔야 할 것 같습니다. 오늘 부릿지는 여기까지입니다. 앞으로도 발 빠른 현장 소식으로 찾아뵐 테니 구독과 좋아요 부탁드립니다.
취재·음성 조한송 기자
편집 김진석 PD
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