연초부터 서울 아파트값이 신고가 행진을 이어간다. 중저가 지역에서도 속속 84㎡ 기준 10억원을 돌파했고 강남에서도 재건축 아파트를 중심으로 상승세가 계속된다. 상승 피로감이 계속되면서 집값이 하락세로 돌아설 것이란 관측이 점차 높아진다. 이 가운데 최근 다소 파격적인 제목의 책 한 권이 출시됐다. 저자는 각종 기술적, 통계적 지표를 제시하며 2021년부터 서울 집값이 최고 52% 하락할 것이라고 주장한다.
서울 집값의 향방을 기술적, 통계적 분석으로 어떻게 예측할 수 있을까? 책의 내용처럼 정말 서울 아파트값이 하락할까?
머니투데이 부동산 유튜브채널 부릿지가 '2021년 서울 아파트, 대폭락이 시작된다'의 저자를 만나 올해부터 집값이 떨어지리라 예측하는 근거를 들어봤다.
▶조한송 기자
책에 과거 매수했던 강동구의 아파트 사례가 나와 있어요. 시세가 9억원이었던 1년 전에 고점을 14억 7000만원으로 예상했는데요. 실제 지난해 11월에 14억7000만원에 거래가 됐습니다. 가격을 어떻게 예측할 수 있었나요.
▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
이 단지는 우리나라에서 23번째로 큰 단지예요. 제가 6억원에 매수했는데 거의 한 1년 반 동안 6억원대를 유지했어요. 그래서 가격은 안 오르고 그냥 살기 좋은 아파트라고만 생각했어요. 그런데 아파트 인근에서 지하철 연장 공사를 시작했다는 뉴스가 나온 뒤로 가격이 오른 거예요. 그전에는 관심도 적었는데 이후부터 주식처럼 이 아파트를 연구했어요.
아파트 실거래 차트에 엘리엇 파동을 적용해봤어요. 2013년 1월이 저점 맞아요. 엘리엇 파동 5파에 팔아야지라는 생각을 했어요. 전체 3226가구의 실거래를 더한 차트에서 제가 추세선을 그었어요. 저점 두 개를 연결한 게 지지선이고, 고점이 하나 있으면 거기다가 평행이동을 시키면 추세대가 나옵니다. 평행 추세대. 이 추세대에 닿으면 팔아야한다고 생각했어요.
계산해보니 저항선이 매달 2000만원 정도씩 올라가요. 2020년 11월에 14억7000만원, 12월에 14억 9000만원, 2021년 1월이 15억1000만원. 지금은 제가 신고가에 팔고 아직도 제가 신고가지만 워낙 살기 좋은 아파트니 15억원도 넘을 수 있다고 봐요.
▶조한송 기자
본인의 집을 매도할 정도면 이 분석에 대단한 확신을 가진 것 같아요.
▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
집 팔았다고 이제 폭락론자로 돌아섰냐, 변절자냐고 비난하는 사람도 있어요. 근데 저는 제가 (집을) 팔아서 하락론자로 돌아선 게 아니에요. 언제까지는 폭등론자고, 언제 이후에는 폭락론자로 바뀌어야지 했던 그 경계선이 집을 파는 시점이에요. 갑자기 변절자로 바뀐 게 아닙니다.
▶조한송 기자
올해 서울 아파트값이 하락한다고 분석한 근거를 몇 개 더 보여주시죠.
▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
제가 오늘 아침까지 내려받은 데이터를 보여드릴게요. 위에 차트는 2006년부터 서울 시가총액 상위 100개 아파트 실거래가 차트고요. 밑에는 OBV예요. OBV는 뭐냐면 On Balance Volume인데요, 상승할 때 거래는 더하고 하락할 때 거래는 빼는 거예요. 그러니까 (가격이) 올라갈 때 100개의 아파트가 거래됐고, 하락할 때 30개의 아파트가 거래됐어요. 그러면 OBV는 70이 되겠죠.
▶조한송 기자
OBV가 어떤 의미를 가진 지표인가요.
▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
주식으로 치면 작전 세력은 (가격을) 떨어뜨리면서 팔지 않아요. (가격이) 오를때 팔아요. 그걸 보고 우리가 '분양'한다고 하거든요. 꼭지에 팔기 시작해서부터 하락할 때 팔면 다 못 팔아요. 사람들이 겁나서 안 사거든요. (가격이) 올라갈 때 파는 방법은 노출이 안 되게 야금야금 파는 거예요. 즉 지금 시장이 지난해 8월 이후로 가격이 오르긴 하는데 뭔가 거대한 세력이나 다주택자가 팔고 있는 게 아닌가. 이런 걸 보여주는 게 OBV라고 봐요. 어쨌든 매매가와 OBV는 방향이 항상 같았어요. 그런데 최근 들어서 지난해 8월부터 OBV가 약한 모습을 보여요.
2018년 이후로 확대한 차트를 보면요, 2021년 1월 13일이 꼭지예요. 그런데 7·10 대책 이후에 8월부터 보면 OBV의 상승하는 기울기가 완만해졌어요. 이 저항선에 다다른 거예요. 9·13대책과 12·16대책 때 만들어진 고점의 저항선을 연결한 거에서 벗어나지 못해요. 반면에 3년 전에는 매매가가 올라갈 때 OBV가 올라가고 내려갈 때 같이 내려갔잖아요. 근데 지금은 매매가는 올라가는데 OBV가 안 올라가요. 시장의 체력이 약해진 거에요.
▶조한송 기자
사실 주택의 가격을 결정짓는 건 수요와 공급이거든요. 민간조사기관에 따르면 올해하고 내년에 입주 물량이 2만 가구 안팎으로 급격히 줄어든다고 나와요. 수요는 많은데 공급이 적은 상황에서 가격 하락을 주장할 수 있을까요.
▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
저도 그것 때문에 고민했어요. 저도 아파트를 팔기 1~2년 전에 유혹이 있었거든요. 공급이 늘어서 가격이 빠질 거라고 하니까 팔아야 하나 했어요. 그 당시에도 비슷한 의문을 가졌어요. 기자님이 저한테 질문한 수급의 논리가 맞으려면 과거에도 물량이 많았을 때는 가격이 내려가고 적었을 땐 올라야죠. 그런데 데이터를 연구하다 보니까 '블랙스완'이란 게 있어요. 아파트 입주 물량에도 블랙스완이 있다고 봐요.
과거 60년 동안의 월별 입주 물량을 볼게요. 1988년도에 지금의 목동아파트가 입주했어요. 당시 입주 물량이 역대 최고였어요. 근데 당시 아파트값이 떨어졌나요? 올랐어요. 이 당시에는 애도 많이 낳고 결혼도 많이 하고 경기도 좋아서 입주 물량이 그렇게 많은데도 아파트값이 올랐어요. 물론 IMF 때는 빠졌고요.
이후 2008년 잠실 '엘리트'(엘스·리센츠·트리지움) 입주하면서 입주 물량이 폭등할 때 그때 아파트값이 상투 치고 빠졌어요. 그런데 2018~2019년도에도 입주 물량이 거의 십년 만에 최대치였어요. 이때 저도 (집을) 팔 뻔했어요. 헬리오시티 9000가구, 고덕 1만5000가구가 입주하면서 우리 아파트값이 빠질 줄 알고요. 실제로 몇 달은 빠졌어요. 그런데 이후 값이 올랐어요. 여기서 중요한 블랙스완이 나타납니다.
▶조한송 기자
물론 입주 물량 말고도 금리나 다른 변수가 있겠죠.
▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
그렇긴 하죠. 이 차트는 국토교통부에서 발표한 임대사업자 자동말소 물량이에요. 서울 아파트만 보면 지난해 14만2000채가 자동말소되고 올해까지 누적으로는 17만8000채입니다. 순증은 3만6000채예요. 근데 일반 주택까지 다 포함한 거래 이중 약 25%~35%가 아파트예요.
저는 이 물량이 블랙스완이라고 봐요. 이 물량이 당장 한꺼번에 나오진 않겠죠. 근데 문제는 아파트값이 하락하면 이 물량이 악성 매물이 될 수 있어요. 다주택자는 이 물량을 갖고 있으면 있을수록 세금 혜택도 못 받고 손해를 보니까요. 헬리오시티와 고덕 아파트 입주 물량이 늘어나는데도 아파트값이 올랐단 말이에요. 이때 블랙스완이 임대사업자였어요. 임대사업자 등록하고 두 채 세 채 막 샀어요. 가만히 놔뒀으면 입주 물량 때문에 아파트값이 폭락했을 텐데 새로운 블랙스완이 나타나서 사버린 거예요. 근데 이 블랙스완이 내년 내후년까지 집을 팔 수있다. 이 얘기예요.
이 차트를 보면 법인과 개인의 매매 패턴이 달라요. 법인은 7·10대책으로 혜택이 많이 줄었죠. 2006년 이후 법인의 누적 순매수 그래프를 봅시다. 평상시에 법인은 회사 보유 물량을 팔기 때문에 매수보다 매도 물량이 많아요. 월간 순매수 그래프를 보면 2006년도에 계속 내려오죠. 그러다 2015년 10월부터 옆으로 기어요. 그동안은 매도가 더 많았는데 2015년 이때부터 몇 년 동안은 매수와 매도가 비슷해요. 어떤 법인은 팔고 어떤 법인은 사고 있단 거예요. 그런데 이게 2019년 중순부터 갑자기 급증해요. 매수가 갑자기 늘어난 거예요. 헬리오시티나 고덕 입주 물량에도 블랙스완이 나타나서 가격이 오른 것처럼 이 법인 물량이 그랬을 가능성이 높아요. 그런데 최근 자료를 보면 상승 각도가 약해졌어요.
▶조한송 기자
법인이 지금 매매하기 어려운 상황이겠죠.
▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
그렇죠. 그래서 지금 시세가 약한 게 아닐까 싶습니다.
▶조한송 기자
책에서 서울 아파트값이 52%까지 떨어진다고 보셨거든요. 그 근거가 무엇인지 압축적으로 설명해주시죠.
▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
앞으로 올 조정파는 직전 8년에 대한 조정이 아니고 1987년 5월 이후 34년 동안에 대한 조정이에요. 이명박 대통령 때 보면 직전 파동에 대한 되돌림은 34% 예요. 34년 동안 오른 거에 대한 34%를 되돌려야 되잖아요? 이를 고점을 기준으로 산술 계산하면 52%가 나와요.
감이 안 오실 거예요. 그래서 제가 대표 아파트 8개 단지가 서브프라임 때 얼마나 빠졌는지를 보여드릴게요. 은마아파트가 2006년 말부터 2013년까지 37% 빠졌어요. 도곡 렉슬이 37%, 한보가 40% 빠졌어요. 압구정 신현대도 36% 빠졌어요. 강남구가 이렇게 빠졌는데 송파구 올림픽훼밀리도 40% 빠졌어요. 강동구 고덕 2단지, 그라시움이 37% 빠졌어요. 목동 9단지도 43% 빠졌어요. 노원구 월계시영도 35% 빠졌어요. 그러니까 우리가 알만한 아파트가 30~40%씩 빠졌다는 얘기는 앞으로 50~60% 빠지는 아파트가 생길 수 있다는 거예요.
▶조한송 기자
개별 단지 중 60~70%까지 하락하는 곳이 있을 수 있다고 전망하셨는데요. 그럼 마지막으로 올해 집을 살 예정이셨던 분들은 어떻게 하는게 좋을까요.
▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
제가 집을 팔아서가 아니고 집 산다는 분 있으면 말리고 싶어요. 2012~2013년에 우리도 일본처럼 부동산이 폭락할 거라고 했는데 보기 좋게 빗나갔어요. 왜냐하면 당시 OECD의 생산가능인구 데이터가 잘못됐기 때문에요. 실제 통계청 자료를 보면 생산가능인구는 올해부터 빠지기 시작해요. 과거 OECD 생산가능인구 데이터가 잘못됐고 그 데이터를 가지고 부동산이 폭락한다고 했으니까 틀린 거예요. 우리나라도 일본처럼 잃어버린 30년이 될 수 있어요. 제가 하락기를 아주 보수적으로 전망한 게 8년입니다. 더 길어질 수도 있어요.
지금 상황에서는 여러 가지 지표상으로 위험한 상황이에요. 집은 오늘 샀다가 바로 팔지도 못하잖아요. 3년,5년, 10년을 바라봤을 때 지금 영끌(영혼까지 끌어모은다)해서 과도하게 매수하는 거는 아주아주 위험해요. 1주택 보유자라 하더라도 만약에 10~20% 이상 빠졌을 때 한계 상황에 몰릴 수 있어요. 그런 분들은 이 방송을 보자마자 매도를 권해드려요.
▶조한송 기자
네 그렇지만 이것은 어디까지 작가님의 의견이고 구독자분께서 잘 판단하셔서 결정하는게 좋겠어요. 저희는 상승과 하락에 어떤 방향성을 가지고 채널을 운영하지 않고요 앞으로도 다양한 의견을 전달해드리도록 하겠습니다. 오늘 나와주셔서 감사합니다. 마지막으로 한 말씀 하시지요.
▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
오늘 내용이 상당히 많고 방송 한번 들었다고 해서 이해하기 어려울 겁니다. 유튜브 채널에 응원 댓글 좀 달아주시고 알람 설정을 하셔서 기자님 메일로 보내주시면 자료를 배포해드릴 테니 참고하면 좋겠어요. 이번 달까지만 보내드릴게요. 자료를 받아보시고 방송을 두 번 세 번 봐주시라 이런 말씀을 드리면서 마치도록 하겠습니다.
▶조한송 기자
네 오늘 긴 설명을 해주셨는데 나와주셔서 감사합니다.
▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
감사합니다.
출연 조한송 기자, 엘리엇(필명)
촬영 김진석PD, 김소영 기자
편집 김진석 PD
디자인 신선용 디자니어
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