변창흠 국토교통부 장관이 "서울에 집 지을 땅은 충분하다"고 강조하며 설 연휴 전까지 공급대책을 내놓기로 했지만 '역대급'으로 어려운 공급대책이 될 것이란 관측이 나온다.
그간의 공급대책은 서울 외곽이나 공공택지 위주였다면 이번엔 역세권 등 서울 도심 민간 보유 땅에 집을 지어야 한다. 정부 발표만 나와도 땅값이 천정부지로 치솟을 수 있다는 게 가장 큰 난제다. 서울시장 선거를 코앞에 둔 미묘한 시점에 정부가 서울시 협조를 얼만큼 얻어낼 수 있을지도 관건이다.
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변창흠 "설 연휴 전 내놓겠다"는데, 발표하면 서울 절반 땅값 뛴다?..정부 딜레마━
정부가 대규모 공급대책을 내놓기로 하면서 언제 확정안을 발표할지 사전에 고지를 하는 것은 이례적인 일이다. 그만큼 "공급 부족" 우려에 속전속결 대응하겠다는 변 장관 의지가 담겼다고 볼 수 있다.
다만 정부 내부와 부동산 업계에선 이번 대책이 역대급으로 '최고난도'가 될 것으로 보고 있다. 변 장관 희망대로 "서울에서 수십만채 공급"이 가능할 수 있으나 문제는 '가격'이다. '규제완화'를 핵심으로 하는 공급대책이 확정되는 순간부터 개발호재로 땅값과 주변 집값이 급등할 수 있기 때문이다.
정부는 307개에 달하는 지하철 역세권 반경을 현행 350m에서 500m까지 넓히는 방안을 검토 중이다. 역세권 평균 용적률 160%를 300% 확대하고 늘어난 용적률의 일부를 공공이 환수하는 방식으로 나올 것으로 보인다. 서울시 관계자는 "서울시 역과 역 사이 반경이 평균 1Km이기 때문에 역세권을 500m로 늘린다면 서울시 상당 부분이 (공급대상지에)해당될 수 있다"고 봤다.
정부가 용적률 규제 완화와 함께 기부채납 비율이나 조망권·일조권·주차장 규제 등 추가 완화 카드를 꺼낸다면 서울 면적의 절반에 해당하는 땅값이 뛸 것은 불을 보듯 뻔한 일이다. '대책발표→땅값 급등→고분양가→공급효과 반감'이란 악순환이 우려된다.
정부 관계자는 "용적률 규제완화 등이 새로운 주택공급의 동력이 돼야 하지만 이것이 땅값을 높이는 쪽으로 귀결이 돼서는 안되기 때문에 그것을 어떻게 풀어야 하냐가 숙제가 될 수 있다"고 언급했다. 실제 역세권과 준공업지역이 밀집한 서울 영등포 일대가 이번 대책의 수혜를 입을 것이란 관측이 시장에서 흘러나오기 시작했다.
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서울시장 선거 두달 앞두고 2월 발표...50층 층고제한 정부-서울시 '파열음' 이번에도 재연?━
다만 서울시 관계자는 "역세권은 1차 역세권(250m~350m)과 2차 역세권(500m)으로 이미 나눠져 있고 현 용적률 체계로도 용적률 300%는 열려 있다"며 "기준을 바꾼다기보다는 공공지원 등과 맞물려야 공급대책이 효과를 거둘 수 있다"고 말했다.
한편 서울시는 2018년 역세권 고밀개발을 통한 '도심 공공주택 8만가구 공급계획'을 발표한 적이 있는데 민간참여 부족으로 8000가구 공급에 그쳐 사실상 실패했다는 평가가 나온다.
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