"집값상승, 공급부족 탓 아니다"..변창흠 국토장관 내정자 소신

머투초대석 변창흠 서울주택도시공사 사장 인터뷰 / 사진=이기범 기자 leekb@

"김현미보다 더 쎈 사람이 왔다."

김현미 국토교통부 장관 후임으로 변창흠 한국토지주택공사(LH) 사장이 내정되자 일각에서 나온 평가다. 변 내정자는 문재인 정부 부동산 정책의 틀을 만든 김수현 전 청와대 정책실장과 세종대 교수 시절부터 인연이 깊다.

'3+3년 임대차보호법' '다주택자 취득세 3배 강화" '분양가 상한제 유지' '이익공유형 주택공급' 등 과거 발언을 보면 김 장관보다 더 '왼쪽'이라는 평가가 나온 가운데 "시장과 소통 할 줄 아는 전문가"로 합리적인 정책을 펼 것이란 기대감도 크다.

변 내정자는 주택 매매가격과 전세가격이 동반 상승하는 '최악'의 국면에 국토부장관 '바통'을 이어받게 됐다. 매매시장에서는 "주택공급이 부족하다", 전세시장에선 "임대차3법이 문제"라는 시장 인식이 강하다. 이에 대한 그의 평소 생각은 어떨까.

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변창흠의 말말말.. "공급부족으로 가격상승했다고 보기 어렵다." "재건축 완화가 주택가격을 상승시킨다." "로또청약은 문제.지나치게 저렴한 가격은 부작용"

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변 내정자는 2018년 11월 한국감정원 부동산연구원 포커스 보고서에서 "최근 2~3년간 수도권이나 서울에서 주택공급 물량이 과거에 비해 더 많았던 만큼 주택공급 부족 때문에 주택가격이 상승했다고 보기는 어렵다"고 진단했다. 이는 김현미 장관이 문 정부 들어 인허가 물량이 충분했다고 주장한 것과 결을 같이 한다.

다만 "신규로 공급되는 주택이 주로 도시외곽의 공공주택지구에서 공급되기 때문에 주택공급에 체감도가 떨어진다", "공급의 체감도를 높이 필요가 있다"는 주장도 펴 변창흠 스타일의 '공급방식'에 관심이 쏠린다. 변 내정자는 또 기성 시가지에선 역세권 청년주택 지원, 도시재생 뉴딜이나 매입형 임대주택과 연계한 공적 지원을 주장했는데 이 가운데 일부는 지난달 19일 전세대책에 포함됐다.

시장에서 기대하는 재건축·재개발 규제 완화는 가능성이 낮아 보인다. 변 내정자는 SH서울주택도시공사 사장 퇴임 후 교수 시절 한 언론과의 인터뷰(2018년 12월)에서 "규제완화조치가 발표되는 순간 재정비사업 대상이 되는 주택가격이 급등하면 그 결과 원가가 급등해 공급이 확대되더라도 오히려 주택가격이 상승한다"며 부정적인 입장을 피력했다.

박근혜 정부 시절 분양가 상한제 폐지가 집값 상승으로 이어졌다는 비판도 제기해 온 만큼 이 규제 역시 유지될 것으로 보인다. 다만 분양가 상한제로 유발된 '로또 분양'과 관련해선 김 장관과 조금 다른 생각을 갖고 있다. 변 내정자는 "분양가격이 시세보다 과도하게 낮게 책정되는 경우 '로또 아파트' 청약 열풍을 유발할 수 있다"고 2년 전 예고하면서 "지나치게 저렴한 가격으로 인한 부작용을 고려해야 한다"고 지적했다.

'로또 청약' 부작용을 풀기 위해 '이익공유형 주택'을 강하게 주장했다. 공공이 분양한 주택의 토지 소유권을 갖고 있거나 입주자가 나중에 주택을 매각할 때 공공이 되사도록 하는 '환매조건부 주택'을 말한다. 시세차익을 공공이 공유해 또 다른 공급 재원으로 쓰도록 하자는 것으로 변 내정자는 LH 사장 시절부터 "3기 신도시에 적용하겠다"고 했다. 이익공유 방식의 분양이 확산할 것으로 보인다.

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"다주택자, 취득 양도 보유 중과세해야", "1주택자 양도세 감면 보완 필요" "임대차법 3+3년 전세로 6년 줘야"

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다주택자 규제는 적어도 현 수준에서 물러서진 않을 것으로 예상된다. 변 내정자는 포커스 보고서에서 "부동산 투자목적의 다주택자에게는 취등록 단계뿐만 아니라 보유 단계, 양도단계에 중과하도록 제도를 설계해야 한다"고 강조했다. 취득세의 경우 현행보다 3배 더 높여야 한다고 지적했는데 실제 정부는 7·10 부동산 대책을 통해 취득세율을 최고 4배 올렸다. 다주택자의 '퇴로'를 열어주기 위해 양도세 세율 완화가 필요하단 주장이 있지만 변 내정자의 소신으로 볼 때 가능성은 낮아 보인다.

다만 변 내정자는 1가구 1주택에 대해 "양도세 감면 조항 보완 필요"를 지적했다. 또 장기거주자에 대한 특별공제 적용도 강조해 온 만큼 여당 일각에서 제안한 온 '1주택자 세부담 완화'에 다시 속도가 날 가능성도 있다.

임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제)도 수정 가능성이 없어 보인다. 변 내정자가 수년에 걸쳐 임대차법 개정의 필요성을 역설해 온 데다 그가 제시한 '이상적인 임대차법'은 임대의무기간이 6년이다. 현행 4년보다 2년 더 길다. 변 내정자는 "임대차 기간을 3년으로 바꾸고 한번 갱신권을 줘야 한다"고 주장해 왔다. 여당 일각에서 최근 발의한 개정안과 같다. 변 내정자는 '3+3년'이 안된다면 '2+2+2년'을 고려해야 한다고 제언했다.

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"생각은 조금더 왼쪽이지만.. 합리적인 의사결정 소통 가능할 것"

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물론 '교수 변창흠' 혹은 'LH 시장 변창흠'이 '장관 변창흠'과는 동일할 수는 없다. 현 정부의 부동산 정책 기조를 무난하게 이어 가는 것이 변 사장의 첫번째 과제일 수밖에 없다. 변 내정자는 머니투데이와의 전화 인터뷰에서 "앞으로 현장 밀접형 정책을 펴 나갈 것"이라고 강조했다.

평소 그를 잘 알고 있는 학계 등에선 "생각은 '왼쪽'에 있을지 몰라도 합리적이고 온화한 스타일로 의사소통 과정에서 다른 사람의 이야기를 귀담아 들을 줄 아는 인물"이라고 평가했다. "시장과의 소통과 호흡이 되는 부동산 전문가"라는 이야기도 나온다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 "지금까지의 정책들이 하나하나 뜯어보면 나쁘지 않지만 종합적인 관점에서 봤을 때 상충되거나 모순되는 측면이 있었다"며 "(국토부 장관의 교체가) 큰 틀에서 점검하고 체계적으로 정리하는 계기가 돼야 한다"고 지적했다.