"2개월만 감면해 달라고요? 더는 얘기 말죠…" '임대료 갈등' 해법있나

상가건물임대차 분쟁조정위 통해 합의 볼 수도…민사재판은 차임증감청구권 실현 쟁점

8일 오후 영등포시장 신발 가게가 실제 점포를 정리한 모습. 신발 가게를 운영하던 강덕수씨는 임대료를 내기 어려워 장사를 접는다고 말했다. /사진=정한결 기자

"2개월 감면해 달라고요? 더는 얘기하지 말죠…."

최근 집합금지업종 사장이 건물주로부터 받은 문자 메시지다. 어려운 형편에서 임대료 감면을 요청했지만 건물주 역시 더는 선의로 월세 지급을 늦춰주거나 감면을 해줄 수 없다는 입장이다. 실제로 코로나19(COVID-19) 경기 악화로 제때 월세를 내기 어려운 임차인들이 늘면서 임대인들은 명도 소송을 저울질하는 경우도 늘고 있다.

갈등이 늘면서 임차인과 임대인 간 임대료 조정 방안이 주목을 받는다. 상가건물임대차 분쟁조정위원회나 민사 재판이 임대료 조정의 수단으로 활발히 거론된다. 이재명 경기도지사가 정부에 임대료 조정을 위한 유권해석·행정지도를 건의하는 등 임차인 보호 대책 논의도 활발해졌다.

━

분쟁조정위 통해 감면 합의 가능해

━

22일 지방자치단체 등에 따르면 서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회 등 지자체별 분쟁조정위원회에서 임대료 감면 합의를 위한 조정 절차가 진행되고 있다.

올해 1~6월 '서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회'에 접수된 안건은 86건이며 조정위원회가 열린 32건 중 28건(88%)이 합의를 했는데 분쟁의 가장 큰 원인이 임대료 문제였다. 분쟁유형 3건 중 1건이 임대료(28건·33%)였던 것. 전년도(16%)와 비교해 대폭 증가한 것이다. 권리금이 17건(20%), 수리비 14건(16%)으로 뒤를 이었다.

서울시 관계자는 "1~8월까지 상가 임대차 상담이 9400건, 분쟁 조정은 126건이 접수됐다"며 "과거엔 젠트리피케이션(둥지 내몰림) 현상에 따른 분쟁이 많았으나 최근엔 코로나19에 따른 경영난으로 상담을 많이 받고 있다"고 설명했다.

다만 이는 임차인과 임대인 간 합의가 필요한 조치다. 정부나 지방자치단체가 임대료를 강제로 조정할 권한은 없기 때문이다.

━

민사재판 밟을 수도…차임증감청구권 쟁점

━

합의가 불발된 임차인은 임대료 인하를 위해 민사재판에 들어갈 수도 있다. 특히 최근 코로나19 사태와 연결지어 상가임대차법 11조에 규정된 차임증감청구권을 실제로 행사할 수 있는지 관심이 쏠린다.

이는 '차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그밖의 부담의 증감이나 경제사정 변동으로 인해 당하지 않게 된 경우 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대한 증감을 청구할 수 있다'는 규정이다.

법조계에선 차임증감청구권 규정에서 거론된 '경제 사정의 변동'이 인정돼 실제로 월세를 낮출 수 있을지는 재판을 받아야만 알 수 있다는 시각이다. IMF 위기 시절 건물주에게 월세를 내려 달라는 요구를 대법원이 인정하지 않은 전례가 있다.

━

이재명 "집합금지대상은 임대료 지급 의무 없다" 주장도

━

이재명 경기도지사는 임대료 분쟁 조정에 중앙정부가 적극적으로 나서 달라는 요청을 하기도 했다. 최근 본인의 페이스북을 통해 "코로나 사태로 인한 임대료 조정과 감면에 대한 유권해석 및 행정지도를 중앙정부(국무총리실·법무부)에 건의했다"며"국가의 집합금지 명령에 따라 사실상 영업금지된 경우 임대인의 의무를 이행하지 못한 것이므로 임차인의 임대료 지급 의무도 없다고 볼 수 있다"는 주장도 펼쳤다.

하지만 건물주 역시 제때 임대료를 받지 못하면 부채 상환에 어려움을 겪을 수 있어 구상이 실현될진 미지수다. 집합금지 업종 종사자들은 "건물주에게 부담을 전가하지 말고 정부가 직접 자금을 투입해 임대료를 지원해 달라"는 호소를 하고 있다.

마지막 옵션도 있다. "분쟁조정, 재판에 들어갔다 원치 않는 결론이 나와 손실이 늘 수도 있으니 엑시트(출구전략)를 하는 게 그나마 보증금이라도 건지며 빠져나올 수 있는 길"이란 것이다. 일종의 '극약처방'이다.

김은유 법무법인 강산 변호사는 "업종별, 사안별로 (임차인의) 여건은 천차만별이 될 수 있기 때문에 코로나19 사태가 모든 개인 간 계약을 강제로 변경시킬 만한 배경으로 법원에서 판단 받을 수 있을지 알 수 없다"며 "본인이 빠르게 퇴거 결정을 내리는 것이 필요한 상황에 직면할 수도 있다"고 말했다.