"세입자 동의 없이는 집 맘대로 못 판다"

(서울=뉴스1) 이동해 기자 = 6·17 규제 소급적용 피해자 구제를 위한 모임, 임대사업자협회 추진위원회, 임대차3법 반대모임 등 3개 단체 회원들이 8일 오후 서울 영등포구 파크원 빌딩 앞에서 열린 정부의 고강도 부동산 규제 정책 반대 집회에서 정부를 규탄하며 손 팻말을 들고 있다. 2020.8.8/뉴스1

앞으로 집주인들은 세입자 동의 없이는 집을 마음대로 팔지 못할 수도 있게 됐다. 실거주하려는 매수인에게 집을 팔 때 ‘전세 만기 때 갱신청구권을 쓰지 않겠다’는 세입자의 동의가 필요하기 때문이다. 이 합의 없이 매도한다면 세입자의 갱신청구로 새 집주인이 실거주할 수 없어 계약이 파기될 수 있다. 동의 없이 팔려면 실거주 매수인이 아닌 갭투자자에게만 팔아야 하는 셈이다. 다만 임대차법 개정안이 시행되기 전에 체결된 계약은 세입자 동의가 필요없다.

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실거주 매수인에게 팔려면 세입자 동의 필요

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10일 정부 부처 등에 따르면 국토교통부는 최근 주택임대차보호법 관련 ‘실거주를 목적으로 전세 낀 집을 매수했을 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지’에 대해 원칙과 예외를 정리했다. 주택임대차보호법이 시행된지 40여일 만이다. 임차인이 계약갱신요구를 하면 실거주 하려던 매수인이 입주를 못하게 될 수 있어 실수요자들 사이에서 가장 혼란이 일었던 사안이다.

국토부가 밝힌 원칙은 '임차인이 최초 계약갱신을 요구한 시점의 집주인이 누구인지, 갱신 거절 사유(실거주 등)가 누구에게 있는지 등을 기준으로 판단한다'는 것이다. 다시 말해 실거주 매수인이 이전 등기를 마친 상태라면 직접 거주를 이유로 갱신 거절을 할 수 있지만 매매계약만 체결한 상태에선 갱신 거절을 하지 못한다는 것이다.

선의의 피해자를 막기 위한 예외는 있다. 주택임대차보호법 제6조의3 1항 9호에는 ‘임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있을 때 세입자의 계약갱신요구권을 거절할 수 있다’고 명시하고 있다. 국토부는 이 예외 사항을 크게 두 가지로 정리했다.

첫째는 법 시행일인 7월31일 이전에 매도인과 실거주 매수인이 계약을 체결한 경우다. 이 법의 시행을 모른 상태에서 임대차계약이 종료되면 세입자가 나갈 것이라 생각하고 체결한 계약인 만큼 보호되어야 한다는 해석이다.

두번째는 법시행 이후에 체결한 계약이더라도 임대인과 임차인 사이에 ‘전세 만기 시점에 임차인은 나가고 실거주 매수인이 입주한다’는 사전 ‘합의’가 있었다면 현 임대인이 갱신거절을 할 수 있다. 법은 임차인이 나가기로 했다가 입장을 번복해 갱신을 요구할 수 있도록 허용했는데 이 경우엔 갱신요구에 제한을 두겠다는 것이다.

30일 오후 서울 여의도 국회에서 열린 본회의에서 미래통합당 의원들이 표결에 불참한 가운데 주택임대차보호법 일부개정법률안(대안)이 가결되고 있다. / 사진=김휘선 기자 hwijpg@

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동의 없다면 갭투자자에게만 팔 수 있어

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이들 사례가 예외로 규정되면 실거주 하고자 세입자의 협조 아래 집을 매수한 매수인은 구제 받을 수 있다.

국토부 관계자는 다만 "임대인이 임차인에게 '실거주 매수인에게 팔겠다'는 사실을 알리는 것만으로 합의가 됐다고 보기는 어렵다"며 "임차인이 실거주 매수인에게 매도하는 것을 동의하고 매수인에게 집을 보여주는 등 여러가지 절차에 협조했을 경우에 한한다"고 설명했다.

예외는 있지만 매도인 입장에서는 결국 마음대로 집을 팔기가 더욱 어렵게 됐다. 실거주 매수인에게 팔기 위해서는 세입자의 동의가 필수적이기 때문이다. 세입자가 동의하지 않는다면 임차거주를 인정하는 사람에게만 매각할 수 있다. 즉, 전세를 끼고 매수할 갭투자자를 찾아야 하는 것이다.

한 업계 전문가는 "매도인은 계약갱신요구권을 쓰지 않은 임차인이 세입자로 있을 동안은 매도할 생각을 접는 게 나을 것 같다"며 "불가피하게 팔아야 한다면 충분한 사례금을 주고 세입자와 협의해야 할 것"이라고 말했다.