공시가發 대란우려..재산세보다 무서운 건보료 '폭탄'

정부가 주택 공시가격을 시세에 근접하게 끌어 올리는 '공시가격 현실화 로드맵'을 내놓기 위해 이달 말 공청회를 개최할 예정이다. 공시가격이 오르면 시세 9억원 미만 중저가 주택의 재산세 부담이 급증한다. 시세 6억원 이하 주택의 재산세율 인하가 검토되고 있으나 이보다 부담이 2배 더 많은 건강보험료 개선이 시급하단 지적이 나온다. 공시가격에 연동된 정부 제도만 기초연금, 각종 장학금 등 60여개에 달해 자칫하면 공시가 발(發) 대란이 우려된다.

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공시가격 로드맵, 이달말 공청회.."현실화율 90%냐, 100%냐"

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7일 정부관계부처 등에 따르면 국토교통부는 다음달 말 '공시가격 현실화 로드맵'을 발표할 예정이다. 지난 3월 국회를 통과한 '부동산 가격공시에 관한 법률' 개정에 따라 현실화율을 시세에 근접하게 올려야 한다. 현실화율은 주택 시세 대비 공시가격의 비율을 뜻하는데 현재 주택 유형별, 가격대별로 약 60~80% 수준이다.

로드맵 수립을 위해 국토연구원, 보건사회연구원, 지방세연구원 등이 공동연구를 진행 중으로 이르면 이달 말 공청회를 개최해 의견을 나눌 계획이다. 핵심은 현실화율을 어느 정도까지, 언제까지 올릴 것이냐다.

실거래가 이뤄지지 않는 주택이 대부분인 만큼 시세의 약 90% 수준으로 공시가격을 올려야 '안전' 하단 주장도 있으나 선진국 사례를 참고해 현실화율 100%, 즉 '시세=공시가격'으로 한번에 끌어올려야 한다는 주장도 제기된다. 현실화율 100%를 적용해야 법 취지에 부합한다는 지적이다.

정부가 로드맵을 어떻게 짜느냐에 따라 정책의 다양한 변화가 불가피하다. 재산세, 종부세 등 조세(7개)와 건강보험료, 기초노령연금, 기초생활보장 등의 복지분야(10개), 각종 부담금 산정기준(4개), 정부정책에 따른 행정목적(21개) 등 약 60여 가지 목적에 공시가격이 활용되고 있기 때문이다. 꼼꼼하게 대비하지 않으면 '후폭풍'이 거셀 수밖에 없다.

당장 재산세 급증 우려가 제기된다. 정부는 그간 종부세를 내야 하는 시세 15억원 이상 고가 주택 위주로 공시가격을 올렸으나 로드맵은 가격과 상관없이 중저가 주택도 현실화율이 올라간다. 그냥 놔두면 공시가격에 60%의 공정시장가액비율을 정해 과표가 정해지는 재산세가 '역대급'으로 오를 수 있다는 얘기다.

정세균 국무총리는 시세 6억원 이하 1주택자의 재산세 부담 경감을 고려 중이라고 밝혔다. 6억원 주택 보유자의 재산세는 약 42만원 가량이다. 서울 주택(아파트 포함) 중간값을 의미하는 '중위가격'은 7월 기준 6억5261만원인 만큼 상당수가 세부담 완화 효과를 볼 수 있다. 다만 공시가격 급등에 다른 일부 부담을 완화할 것인지, 중저가 주택의 실질적인 재산세 부담을 대폭 낮출 것인지 정책 방향이 나온 것은 아니다.

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재산세보다 무서운 건보료 폭탄..지역-직장 형평성 논란도

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아직 수면 위로 오르진 않았지만 재산세보다 건강보험료 문제가 더 복잡하다. 건강보험료는 직장가입자와 지역가입자로 나뉘는데 직장가입자는 수입을 기준으로 보험료를 책정하지만 지역가입자는 주택이나 자동차 등 재산이 많을수록 보험료를 더 내는 구조다. 공시가격이 오르면 재산세 과표가 올라 건보료 부담이 더 커진다.

중저가 주택일수록 공시가격에 연동한 재산세보다 건보료 부담이 더 크다. 시세 3억원~6억원 주택의 올해 공시가격은 4억1000만원으로 보유세가 60만원인 반면 건보료는 169만2000만원에 달한다. 중저가인 만큼 종부세 부과 대상은 아니라서 보유세엔 재산세와 도시지역분재산세, 지방교육세만 포함된다.

한 세무전문가는 "공시가격이 오르면 지역가입자의 재산 규모가 커지기 때문에 건보료 부담도 확 늘어날 수 있다"며 "직장가입자와의 형평성 문제가 제기될 수 있어 정부가 정교한 보완 대책을 내놔야 할 것"이라고 말했다.

보건복지부는 지난 2018년 건강보험 부과체계를 개편해 소득 중심으로 보험료를 부과하고 재산 비중은 낮추기로 했다. 공시가격 로드맵이 발표되면 재산 비중을 계획보다 더 줄여야 형평성 논란을 피할 수 있을 것으로 보인다. 복지부 관계자는 다만 "로드맵이 확정되지 않아 건보료 체계 개편 등은 검토하지 않고 있다"고 밝혔다.

만 65세 이상 고령자 70%에게 지급하는 기초연금 수급기준도 정교하게 바꿔야 한다. 기초연금은 소득, 재산 등을 합한 소득인정액 148만원 이하여야 수급 대상이 된다. 보유 재산을 계산할 때 공시가격이 활용되기 때문에 공시가격이 올라가면 주택 보유자 상당수가 탈락할 수 있다. 실제 제주도의 아파트 공시가격이 2016년 25% 급등해 이듬해 기초연금 심사 신청자의 43%가 탈락한 적이 있다. 복지부 관계자는 "공시가격이 나와도 그해 반영하는 것이 아니라 이듬해 산정 하기 때문에 시차를 두고 영향을 준다"며 "공시가격 계획이 나와야 구체적인 영향을 분석할 수 있을 것"이라고 말했다.