월세 바꿔봤자 은행이자 수준…집주인, 전세 계속 놔둘까

4년만에 '월차임 전환율' 4%→2.5% 인하

전세에서 월세로 전환 시 적용되는 '월차임 전환율'이 4%에서 2.5%로 낮아진다. 오는 10월부터 시행될 예정으로 이를 지키지 않으면 계약이 무효화된다.

이번 월차임 전환율 개정은 2016년 11월 이후 4년 만이다. 임대차3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제) 개정 이후 월세로 전환하려는 수요가 늘어난 데다 기준금리가 낮아지면서 정부가 임차인의 부담을 줄이기 위해 규정 손보기에 나섰다. 연 2%대인 전세·주택담보대출금리 등 시장 상황도 반영했다.

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전세→월세 때 '월임차 전환율' 2.5%로 하향… 1억 보증금 전환 때 연 150만원 임대료 낮아져

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홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 19일 서울 세종로 정부서울청사에서 '제3차 부동산시장 점검 관계장관회의'를 주재하고 월차임 전환율 하향을 추진한다고 밝혔다. 회의에는 김현미 국토교통부 장관, 은성수 금융위원장, 이호승 청와대 경제수석, 송민헌 경찰청 차장, 이재영 행정안전부 차관, 김학진 서울시 행정2부시장, 윤석헌 금융감독원장 등이 참석했다.

정부는 '기준금리(현재 0.5%)+3.5%'인 법정 월차임 전환율을 '기준금리+2.0%'로 조정하는 내용으로 주택임대차보호법 시행령을 개정해 이달 말 입법예고하고 오는 10월부터 시행할 계획이다.

이렇게 되면 보증금 1억원을 월세로 전환할 때 내야 할 임차료가 연 400만원(월 33만3000원)에서 연 250만원(월 20만8000원) 수준으로 떨어진다. 연간 150만원, 월 12만5000원가량 임대료 부담이 줄어든다.

월차임 전환율은 전세를 월세로 전환할 경우에만 적용되고 월세에서 전세로 전환할 때는 시세대로 하면 된다.

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월세 전환 계약갱신 때 법정 전환율 안 지키면 '계약 무효'… 분쟁조정위·소송 진행 가능

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당초 법정 월임차 전환율은 존속 중인 계약에만 적용되고 갱신 때는 적용되지 않아 사실상 지켜지는 경우가 많지 않았다. 앞으로는 계약갱신청구권 때도 월임차 전환율을 적용하도록 했기 때문에 기존 전세 계약이 만료된 뒤 월세로 전환해 계약을 갱신하는 경우 2.5% 전환율을 적용해야 한다. 이를 초과하면 부당이익으로 간주돼 계약 무효가 된다는 게 정부 설명이다. 임차인은 분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 소송을 제기해 임대료를 낮출 수 있다.

정부는 임대차 분쟁이 급증할 것에 대비해 현재 6개소인 분쟁조정위원회를 18개소로 확대할 방침이다. 향후에는 인구 50만명 이상 도시에 최소 1곳 이상의 분쟁조정위원회를 운영해 총 40여곳을 운영키로 했다.

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내쫓긴 임차인, 집주인 실거주 확인 가능… 전문가 "전월세시장 단기 안정, 4년 뒤 급등 우려"

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정부는 또 임대인이 직접 거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절하고 제3자에게 임대하는 것을 막기 위해 '법정 손해배상책임제도'를 도입한다. 특히 임차인이 임대인의 실제 거주 여부를 확인할 수 있도록 시행령을 개정해 퇴거한 주택의 임대차 현황 정보를 열람할 수 있도록 할 계획이다.

전문가들은 단기적으로 임대차 시장이 안정될 수 있겠지만 4년 뒤 신규 계약 때 월세 전환이 급격히 늘거나 임대 매물이 줄고 임대료가 급등하는 등 문제가 생길 수 있다고 지적한다. 임대차시장에서 '깜깜이 거래'가 성행하거나 임대주택 품질이 저하될 수 있다는 우려도 나온다.