임대차3법 가운데 계약갱신청구권과 전월세상한제가 오늘(31일) 시행된다. 세입자(임차인)의 권리를 보장하기 위한 제도지만 이 법이 시행되면 세입자 뿐 아니라 집주인도 적극 나서야 한다.
세입자는 집주인이 전세계약 만료 1개월 전까지 별다른 통지를 하지 않는다면 그대로 있는 것이 유리하다. 임대료가 안 올라갈 뿐 아니라 계약갱신 횟수가 자동연장을 포함해 2번도 가능해서다.
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묵시적 계약연장시 계약갱신 1번 더 된다.. 적극 나서야 하는 집주인━
계약갱신청구권과 전월세상한은 전세계약 만료 6개월~1개월 사이에 행사를 해야 한다. 언뜻 세입자가 적극적으로 나서야 할 것 같지만 바빠지는 것은 집주인도 마찬가지가 될 전망이다.
당장 9월 1일 전세가 만료되는 집주인이라면 임대료를 증액하지 않더라도 세입자에게 "계약을 연장하지 않겠다" 거나 "임대료를 1원이라도 올리겠다"는 의사를 적극적으로 표시하는 게 유리하다.
현재도 집주인이 사전에 계약갱신을 하지 않겠다는 의사를 표시하지 않으면 임대차계약 만료 1개월 이내는 '묵시적 갱신'으로 보고 계약이 자동 연장되고 임대료도 못 올린다. 그런데 앞으로는 집주인이 만료 1개월 전에 아무런 '액션'을 취하지 않으면 묵시적 갱신이 될 뿐 아니라 세입자 입장에선 계약갱신청구권을 아직 행사하지 않은 게 된다.
정부 관계자는 "묵시적으로 계약이 갱신된 경우에는 2년 후에 세입자가 2년 더 살겠다고 요구할 권리가 생긴다"며 "이때도 임대료는 5% 넘게 못 올린다"고 설명했다. 2년 뒤 새로운 세입자를 받아 임대료 상한 제한을 받지 않으려 했던 집주인이라면 또 다시 2년을 더 기다려야 하는 셈이다.
임대차3법에 따라 임대료를 5% 이상 증액하지 못하도록 하는 건 세입자 보호 차원에서 긍정적이지만, 묵시적 갱신을 피하려는 집주인이 임대료를 일부러 증액을 해야 하는 '부작용'을 낳을 가능성도 없지 않다.
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집주인이 본인거주 목적으로 갱신거절..전 세입자가 직접 확인할 수 있다━
그런데 만약 본인이 거주하겠다고 해 놓고 새로운 세입자를 구해 임대료를 대거 올린 경우엔 손해배상을 해 줘야 한다. 배상금은 3개월치 월세나 새로운 세입자에게 받은 임대료와 기존 세입자가 낸 임대료의 차액(2년치) 중 많은 금액으로 결정된다.
집주인이 "내가 살겠다"고 해 놓고 다른 세입자들 들였다면 이 사실을 직전 세입자는 어떻게 알 수 있을까. 국토교통부는 임대차법 규칙을 개정해 '확정일자'를 열람할 수 있는 이해당사자에 직전 세입자도 추가할 방침이다. 지금은 확정일자를 확인할 수 있는 이해당자사는 현 세입자와 집주인 등 직접적인 이해당사자로 국한한다. 이번에 손해배상제도가 도입됨에 따라 종전 세입자도 확정일자를 볼 수 있도록 터줄 방침이다.
임대차3법 시행으로 임대료를 시세 대비 덜 받는 '착한 집주인'도 '착한 세입자'도 없어질 것이란 전망도 나온다. 사례별로 복잡한 상황이 나올 수 있는 만큼 분쟁도 급증할 것으로 보인다. 임대차분쟁조정위원회는 현재 법무부 관할 6곳에 불과한데 앞으로 인구 50만 이상 도시에는 최소 1곳을 설치할 예정이다. 한국토지주택공사(LH), 한국감정원 지사에서도 분쟁조정을 한다. kk
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