뜨거운 재건축에 '찬물'…"전셋값·신축가격 오를 수밖에"

김현미 국토교통부 장관이 17일 오전 종로구 정부서울청사 합동브리핑실에서 갭투자 규제 관련 '주택시장 안정을 위한 관리방안'을 발표하고 있다. / 사진=이기범 기자 leekb@

정부가 최근 달아오르고 있는 재건축 기대감을 누르기 위해 대책을 꺼내 들었다. 재건축 첫 관문인 안전진단 강화부터 마지막 절차인 초과이익 환수까지 총동원했다. 특히 앞으로 재건축 아파트 분양을 받으려면 어쩔 수 없이 낡은 아파트에 2년 간 직접 살도록 했다.

집주인들은 차라리 세입자를 내보내고 집을 비워두겠다고 반발하고 있다. 목동, 은마 등 전세 수요가 꾸준한 지역에서는 전셋값 급등이 예상된다.

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목동, 안전진단 통과 기대감에 '찬물'

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정부는 17일 서울정부청사에서 관계부처 합동으로 이 같은 내용을 담은 '주택시장 안정을 위한 관리 방안'을 발표했다. 정비사업 규제 정비 방안으로는 △재건축 안전진단의 투명성·공정성 강화 △거주요건을 갖춘 경우 조합원 분양신청 허용 △재건축부담금 규제 개선 등이 포함됐다.

내년 상반기부터 관할 시·군·구에서 담당했던 1차 안전진단 기관 선정 및 2차 안전진단 의뢰를 시·도가 담당하도록 변경한다. 2차 안전진단의 현장 조사가 의무화 되며 자문위원회의 최종점수는 비공개 될 예정이다. 또 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양 신청시까지 2년 이상 거주한 경우에만 분양신청을 할 수 있게 된다. 더불어 재건축 초과이익환수제도 하반기부터 징수가 시작된다.

정비사업 규제 강화는 최근 2차 안전진단 통과 소식이 잇따르면서 재건축 시장이 들썩이는 상황을 의식한 조치다. 충격이 가장 클 것으로 예상되는 곳은 목동이다.

지난 6일 서울 양천구 목동 신시가지7단지에 정부의 재건축 안전진단 강화 규제를 비판하는 플래카드가 걸려있다. / 사진=김사무엘

목동은 6단지가 2차 안전진단을 통과하면서 호가가 3억원 오르는 등 집값이 들썩이고 있다. 신시가지 14개 단지 대부분이 재건축 연한을 채워 1차 안전진단을 신청한 상태로 9·5단지는 2차 안전진단 신청까지 마쳤다.

그러나 이번 강화 조치로 아직 2차 안전진단 신청 전인 11단지를 포함해 나머지 단지의 재건축 여부가 불투명해졌다. 한 목동 주민은 "안전진단 투명성을 강화한다면서 최종점수는 비공개하다니 앞뒤가 안맞다"며 반발했다.

안전진단 강화 조치로 재건축을 확정 지은 일부 아파트 가격이 급등할 것이란 예상도 있다. 2018년 3월 안전진단 기준 강화 후 2차 안전진단을 통과한 단지는 '목동6단지' '방배삼호' '성산시영' 등이다.

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은마, 사업 서두를 것…전셋값 급등 전망도

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실거주 요건도 재건축 투자자에게는 타격이다. 준공 연한을 채운 재건축 아파트 대부분은 녹물, 주차 문제 등 주거 환경이 열악해 집주인 보다는 세입자 비율이 높은 편이다. 준공 40년차를 맞는 은마 아파트의 경우, 집주인 비율이 40%가 채 안되는 것으로 알려져 있다.

한 재건축 아파트 소유주는 "들어가 살수는 없고 실거주 요건을 채우려고 일부러 세입자를 내보내고 집을 비워놔야 하는 상황"이라고 토로했다.

실거주 요건은 연말 '도시 및 주거환경정비법' 개정 후 조합설립인가를 신청하는 단지부터 적용된다. 추진위원회 단계인 '은마' '개포주공 5·6·7단지' '방배삼호' 등은 실거주를 피하려 연내 조합 설립을 서두를 것으로 보인다.

서울 강남구 대치동 은마아파트 전경. /사진=김지훈 기자

실거주 요건이 결국 전셋값을 끌어올릴 것이란 관측도 있다. 목동 신시가지, 은마 등은 단지가 노후됐음에도 전세 수요는 꾸준한 편이다.

목동 A중개업소 대표는 "목동은 자녀 교육을 생각해 몇년 살다 떠나려는 전세 수요가 많은 곳"이라며 "수요는 여전한데 공급 물량이 줄어들면 전셋값은 오를 수 밖에 없다"고 말했다.

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전문가 "공급 억제책, 신축 가격 올릴 것"

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전문가들은 역시 이번 조치가 단기 호가 조정에 영향을 미칠 순 있으나 장기적인 집값 안정으로 이어지기는 어려울 것으로 보고 있다. 공급 부족에 대한 불안감이 집값을 밀어올릴 것이란 이유에서다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "서울 아파트 입주물량이 올해 4만1500세대에서 내년 2만4000세대로 크게 축소되는 만큼 꾸준한 임대주택 공급 외에 정비사업 정상화를 통한 도심 속 공급확대 방안이 병행될 필요가 있다"고 말했다.

심교언 건국대 교수는 "서울 재건축을 강화하는 것은 앞으로 재건축 물량 안나온다고 시장에 신호를 준 것"이라며 "공급 억제책은 중장기적으로 신축 가격을 올릴 것"이라고 내다봤다.