지난 3월부터 전국의 웬만한 주택을 구입할 때는 자금조달계획서를 내야 한다. 자금조달계획서는 투자자들이 부동산 구입 자금을 어떻게 마련했는지 세세하게 적는 서류다. 정부는 한층 촘촘해진 자금조달계획서로 '현미경' 조사를 하면서 주택 매입 과정에 편법대출이나 불법증여가 없는지 들여다 본다. 깐깐해진 자금조달계획서 양식에 적잖은 사람들이 당황해 한다.
자금조달계획서를 작성할 때 신용대출을 받은 게 문제가 될까? 부모님께 자금을 빌렸을 경우 차용증과 공증도 작성해야 하나?
머니투데이 건설부동산 전문 유튜브채널 부릿지가 지난 16일 세무 전문가를 만나 자금조달계획서 세부 작성법과 유의 사항에 대해 알아봤다.
안녕하세요 부릿지입니다. 오늘은 내 집 마련의 첫걸음이라고 할 수 있는 자금조달계획서 작성법에 대해서 알아보려고 하는데요. 지난 3월부터 제출 대상이 확대되면서 자금조달계획서를 어떻게 작성하는지에 대해서 관심 갖는 분들이 많을 것 같습니다. 그래서 오늘은 세무 전문가 두 분을 모시고 자금조달계획서에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
▶장민 세무사
안녕하세요 저는 장민 세무사고요. 장민세무사사무소 대표 세무사를 맡고 있습니다. 옆에 계시는 이영훈 세무사님하고 유튜브 채널 '세금폭탄처리반'을 운영하고 있습니다.
▶이영훈 세무사
장민 세무사와 함께 세금폭탄처리반을 운영하고 있고, 현재 신영증권 신탁사업부에서 근무를 하고 있습니다.
▶조한송 기자
이 자금조달계획서가 세무조사의 대상이 되다 보니 어떻게 작성해야 할지 어려워하는 분이 많은 것 같아요.
▶장민 세무사
2016년부터 부동산시장이 과열됐잖아요. 정부에서는 부동산 시장을 안정화시키기 위해 각종 대출 규제를 하고 있었고 편법 증여라든지 불법 대출이 많이 일어나자 2017년 8.2 부동산 대책의 일환으로 자금조달계획서 제출을 의무화했죠. 그런데 이 제도가 오래되지 않다 보니 많이 어려워하세요. 작년 12‧16대책 이후에 한차례 양식이 바뀌어서 그런 것도 있죠.
▶조한송 기자
자금조달계획서가 무엇이고 또 누가 내는지, 언제 내야 하는지 알아볼 필요가 있을 것 같아요.
▶이영훈 세무사
정확한 명칭은 '주택취득자금조달 및 입주계획서'예요. 편의상 자금조달계획서라고 말합니다. 말 그대로 주택을 취득할 때 자금이 어디서 왔는지 자금의 원천을 묻는 거죠. 내가 집을 15억원 짜리를 사는데 돈을 대출을 받아서 샀는지 다 현금인지 증여받은 돈인지 이런 것을 알리기 위해서 기재를 해야 하는 양식이라고 보시면 될 것 같아요.
▶조한송 기자
어떤 사람이 이 자금조달 계획서를 내야 하는 거죠?
▶이영훈 세무사
조정대상지역이라든지 투기과열지구라고하면 3억원 이상인 주택을 구입하실 때 자금조달 계획서를 제출 해야 하고. 또 이번에 법 규정이 바뀌어서 비규제지역에서 주택을 취득하시는 분도 6억원이 넘는 주택을 취득하면 이 자금조달 계획서를 제출 하셔야 합니다. 그중에서도 투기과열지구에서 9억원을 초과하는 주택을 취득하는 분들은 이 자금조달계획서 말고도 추가적인 필수 서류들이 있거든요 그런 양식을 제출해야 합니다.
사실상 웬만한 주택이 다 해당되겠네요. 서류를 보면서 좀 여쭙겠습니다.
자기자금하고 차입금 이 두 가지로 나누어져 있더라고요. 자기자금은 내 돈인 부분인 것 같고. '금융기관 예금액' 이거는 은행에 맡긴 예금액을 보면 되는 거죠. '주식‧채권 매각대금'은 주식계좌에 있는 금액을 말하는 거고.
'증여‧상속'이 조금 복잡한데요. 신혼부부만 해도 엄마 아빠 찬스라고 하는 증여를 좀 많이 받는 경우도 있는데요. 부모님께 얼마까지 증여받아야 세금을 내지 않게 되나요.
▶이영훈 세무사
성인의 경우 부모한테 받으면 5000만원까지는 증여재산공제가 됩니다. 증여금액이 5000만원을 넘게 되면 증여세가 나오겠죠. 자금조달계획서상 기재할때는 부모면 부모, 기타 친족이면 기타친족 이런 분들한테 증여받은 금액을 체크하고 작성해야 합니다.
▶조한송 기자
가령 6억원을 증여받았다 하면 그 금액에서 증여세까지 납부하고 이 계획서를 작성을 해야 한다?
▶장민 세무사
참고로 배우자는 10년 동안 6억원까지 증여세가 공제가 되기 때문에 배우자 사이에는 6억원까지 공제를 받을 수 있어요.
▶이영훈 세무사
워낙 요즘에는 대부분이 (주택을) 공동명의로 구입하다 보니까 혼자보다는 (지분을) 반반 이렇게 하잖아요. 가령 한 분은 직업이 있고 한 분은 전업주부라고 했을 때 사실은 수입이 없는 분이 있으니 (지분이)100대 0이 돼야하는데 50대 50으로 한 거죠. 어쨌든 부부 사이에는 6억원까지는 증여세가 없으니까 그거에 맞춰서 주택을 구입하시는 분도 많더라고요.
▶조한송 기자
그럼 6억원까지는 지분상 공동명의가 가능하다는 거죠? 세금을 내지 않고?
▶이영훈 세무사
예 맞습니다.
▶조한송 기자
10년 이후에는 또 한 번의 6억원을 증여할 수 있다는 거고요.
▶이영훈 세무사
네.
▶조한송 기자
그다음에 보면 5번에 '현금 등 그 밖의 자금'이 있는데, 사실 현금으로 갖고 있는 경우는 없잖아요. 보통 은행에 예금이 있거나 주식대금이 있거나 한데요. 현금으로 주택을 취득하는 경우도 있긴 한가 봐요.
▶장민 세무사
거의 없는데요. 자금조달계획서 작성 대행을 하다보면 사실 이 부분이 드러나지 않아요. 대부분 부동산 거래를 할 때 금융계좌를 통해서 거래하기 때문에 거의 이 부분에는 들어갈 수 없는 항목인데요. 만약에 현금이라고 하면 통장에서 인출한 현찰을 얘기하는 건데, 이 부분을 기입을 하면 국세청 입장에서는 불법적인 자금이라고 좀 볼 확률이 높거든요.
▶조한송 기자
은행에 안 두고 왜, 예를 들면 장판에 현금 깔아놓고 이런 걸 왜 해놨냐 이럴 수 있는 거죠
▶장민 세무사
예를 들어서 부모가 통장에서 현금을 인출해 현찰로 불법적인 증여를 해서 주택을 취득하는 경우도 있거든요. 그런 경우에 현금이 여기에 해당이 되는 거죠. 그리고 사업을 하시는 분들 중에서는 현금매출 누락을 해서 누락된 현금을 가지고 (집을) 사는 경우가 있어요. 그래서 웬만하면 이 '현금 등 그 밖의 자금'란은 기입을 안 하는 걸 추천드립니다.
▶이영훈 세무사
여기 금액이 많으면 많을수록 의심이 높아질 수밖에 없다는 뜻이죠
▶조한송 기자
(세무당국이) 현금으로 따로 빼둔 이유가 있을 거다 이렇게 생각하지 않을까 싶네요.
그리고 이제 '부동산 처분대금 등'이라는 6번 항목이 있어요. 이거는 전세자금이나 기존 (주택)매매자금 이런 거를 적는 항목인 거죠?
▶이영훈 세무사
근데 또 여기에서 만약에 금액을 적으실 때 주의하실 점은 (집이) 15억원 짜린데 팔잖아요. 팔고 나면 세금도 있을 건데 그 세금을 제하고 난 금액을 기재하셔야 합니다.
그다음이 차입금이거든요. '영끌(영혼까지 끌어모은다)'해서 사야 하잖아요.
▶이영훈 세무사
주변에 보면 다 영끌해서 허덕허덕하는 분들 많잖아요 진짜.
▶조한송 기자
신용대출까지 모아서 영끌한다고 하는데. 이렇게 영끌해도 세무조사 대상이 되지 않는 건가요.
▶이영훈 세무사
영끌 자체가 문제가 되지는 않아요.
▶장민 세무사
문제 되는 케이스가 일부 있긴 한데 법인을 운영하시는 분께서 법인 명의로 대출을 받은 금액을 불법적으로 이용하시거나 아니면 개인 사업을 하시는 분이 운영자금을 대출을 받아서 대출 목적이 주택 취득이 아닌데 다른 목적으로 전용을 했기 때문에 그 부분에서 문제가 발생한 경우가 있긴 합니다.
▶조한송 기자
그게 이 서류상에 드러나나요? 아 그 밖의 대출 이런데 적으면 들킨다는 거죠.
▶이영훈 세무사
100% 문제가 되는 건 아닌데 그럴 소지가 있기 때문에 그런 부분은 좀 조심을 하셔야 합니다.
▶장민 세무사
세금적인 문제라기보다는 대출. 은행과의 거래에 있어서 문제가 될 수 있다는 거죠.
▶조한송 기자
대출을 실행한 다음에 이 자금조달계획서를 작성해야 하는 건가요?
▶장민 세무사
자금조달계획서 자체는 매매 계약일 기준으로 30일 이내에 제출하도록 돼 있잖아요. 그래서 우리가 부동산을 취득하려고 하면 내가 얼마만큼의 자금을 조달할 수 있을지 우리가 계산을 하고 계약서를 쓰잖아요. 그렇기 때문에 대출 자체도 확인을 해 보시고 계약을 하고 30일 내에 작성을 하시는 게 좋죠.
▶조한송 기자
그러니까 대출이 실제로 실행 가능하다는 전제하에 이걸 정확하게 적어야 하는 거네요. 그다음에 임대보증금 이거는 무얼 말하는 거죠?
▶장민 세무사
임대보증금 같은 경우는 우리가 전세를 끼고 사는 경우가 있잖아요. 갭투자.
기존에 그 주택에 있는 임대보증금을 적으면 되는 거네요. 그다음에 '그밖의 차입금'이있는데요 부부, 직계존비속, 그 밖의 관계 이렇게 돼 있는데 부모님한테도 빌리는 경우가 있잖아요 증여 말고.
▶이영훈 세무사
굉장히 많죠 (고객들이) 이 부분을 고민을 많이 하고 질문을 주시는데. 증여를 받자니 세금을 내야 할 것 같고 그러면 고민을 하시다가 빌려주자 언제 갚을지 모르겠지만 일단 빌려주고 이자를 조금씩 받고 하면 되지 않을까. 이렇게 생각하시는 분들이 많아요.
사실은 부모든지 형제지간이라든지 친족간에는 자금을 대여해주는 행위에 대해서 (세무당국이) 웬만하면 다 증여라고 추정을 하거든요. 세법적으로. 그래서 실무적으로는 가능하시면 그런 행위를 자제 드리는데. 그럼에도 불구하고 차용증을 작성하셔가지고 (차입)했다 하면 말 그대로 타인과 타인처럼 차용증을 작성하고 실제로 이자도 지급을 하고 변제 기한도 가능하면 적고 실제로 갚아야겠죠. 이런 행위들은 다 세무서에서 추적을 하고있기 때문에 갚지않으면 바로 증여로 보는거죠.
▶조한송 기자
차입금 항목에 부모님이 6억원을 빌려줬다고 바로 적는 게 아니라 실제 문서화된 어떤 서류가 있어야 한다 이런 얘기죠
▶이영훈 세무사
친족 간에는 (차용증이) 필수적으로 필요한거고요. 충족되지 않으면 바로 증여로 보겠죠 사실. 그럼 증여세를 또 내야 할 수 있으니까.
▶조한송 기자
부모님한테 돈을 빌릴 때 이자는 어떻게 산정하나요?
▶장민 세무사
세법상 부모 자식 간에는 특수관계인이라고 하는데 그런 경우에는 세법상 이자율은 연4.6%. 전에는 10%가 넘었어요. 많이들 오해하시는 부분이 세법상 4.6%로 무조건 차용증을 써야 하느냐는 건데 그건 아니거든요. 왜냐하면 세법에서는 4.6%보다 적은 금액으로 돈을 빌려주게 되면 차익만큼은 돈을 빌린 사람이 이득을 보는 것이기 때문에 증여로 과세를 하거든요. 예를 들어서 (이자율) 2%로 차용증을 썼다 그러면 4.6%와 2%의 차이가 있으니까 그 부분이 증여가 되는데 모든 차익에 대해 과세를 하는 게 아닙니다. 1년 동안 이자를 계산했을 때 차이 나는 부분이 1000만원 미만인 경우에는 증여세 과세를 안하거든요.
▶이영훈 세무사
대략 그냥 상담을 드릴 때 2억1300만원 정도면 이자율 0%여도 사실 이자 부분에서는 증여로 안 본다고 말씀드려요. 실무적으로 알아두셔도 될 것 같아요.
▶조한송 기자
(차익금이) 차입 금액에 따라서도 달라지기 때문에
▶이영훈 세무사
네.
▶장민 세무사
그렇지만 아예 이자를 주고받지 않는 거는 좀 무리가 있어요 실제 돈을 차용을 했다는 것을 세무서에 소명해야 하는데. 이자를 주고받았는지가 핵심이거든요. 그래서 적은 금액이라도 이자를 주고받는 게 좋다는거죠.
사실 이자도 매달 동일한 날짜에 줘야 하냐 이런 질문을 주시는데 그렇지 않아요. 은행 이자처럼 월별로 이런 건 아니고요 주기적으로 이자로 지급됐다는 것이 확인만 되면 돼요. 똑같은 날짜에 매달 지급하실 필요는 없어요.
▶이영훈 세무사
차용증에 어떻게 기재하느냐에 따라 달라지는 거죠. 매월 지급을 하는 건지 아니면 6개월 단위로 지급을 하는 건지 내가 차용증을 쓴 대로 이자 지급이 정확하게 이뤄졌다고 하면 저희가 소명하는 데는 문제가 없겠죠.
그리고 추가적으로 차용증 관련해서도 또 좀 많이들 궁금해하시는 부분이 과연 차용증은 공증을 받아야 하느냐. 이것도 결론적으로 공증을 안 받으셔도 돼요. 세무서에서 소명을 할 때 공증 여부를 가지고 진위 여부를 따지지는 않거든요. 공증 여부보다 중요한 것은 차용증을 작성했고, 차용증대로 내가 이자 지급이라든지 대출금을 상환했는지입니다. 그런 것들이 금융거래에 정확하게 자료가 있는지를 더 자세히 봅니다.
▶조한송 기자
공증을 받았어도 이자나 상환한 내역이 없으면 그게 더 문제가 될 수 있다 뭐 이런 얘기네요. 그런 부분도 확인해봐야 할 것 같습니다.
▶조한송 기자
그리고 이제 궁금한 게 주로 어떤 실수들을 하는지가 좀 궁금해요. 어떤 사례가 있을까요.
▶장민 세무사
예를 들어서 부모님한테 증여받은 금액이 한 10억원이 있어요. 그거를 증여란에 체크하지 않고 그냥 예금 잔액에 10억원이 있다고 한거예요. 내 명의로 내 통장에 10억원이 있으니까 증여는 까먹고 그냥 (금융기관 예금액 항목에) 10억원을 적게 되는데 이렇게 되면 안되겠죠 당연히. 이런 부분은 많이 실수하고 있는 것 같고. 약간 헷갈려 하시더라고요.
▶조한송 기자
그럼 그때 들켜서 증여세를 추가로 내야하는 경우도 생기겠네요
▶이영훈 세무사
만약에 신고금액이 아니라면 바로 걸리겠죠.
▶장민 세무사
비슷하게 신용대출을 받았는데 그게 내 통장에 돈이 입금됐을 거잖아요 또 그 금액을 예금란에 적는거예요.
▶조한송 기자
그게 나중에 걸리는 방법이 있나요?
▶장민 세무사
내가 세무서에 신고된 내 소득이 있을 거잖아요 그 소득보다 과다한 은행 예금액이 있으면 그 부분은 의심 대상이 되는 거죠.
▶이영훈 세무사
요즘 가장 많이 문제가 되는 게 어린 친구들이 강남에 한복판에 30억원이 넘는 주택을 구입하는 경우에요. 돈이 있을 수도 있지만 대부분은 혼자 힘으로 구입하기 힘들겠죠. 증여세 신고를 했다고 하더라도 주택 매입 자금에 비해 금액이 너무 적죠 사실. 그리고 나머지는 예금에 있는 금액을 적게 되면 100% 증여세 신고를 안한 게 되겠죠.
▶조한송 기자
소득에 비해 예금액이 너무 많으면 의심이 대상이 되는 경우가 있겠네요.
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