분양가 상한제 등 각종 규제로 재건축·재개발 사업이 지연되면서 서울 도심 내 주택 공급이 줄어들 수 있다는 우려감이 높아진다. 신축 아파트가 귀해질 것이란 기대감에 지난해 하반기부터 입주 3년 미만 신축 아파트의 가격이 치솟고 있다. 서울뿐만 아니라 인천, 수원 등 수도권에서도 청약 경쟁률이 세 자릿 수에 달하는 등 과열 현상이 나타난다.
정부는 이러한 '신축 프리미엄' 현상을 억누르고자 지난 11일 분양권 거래 규제 카드를 꺼냈다. 사실상 수도권 대부분과 5대 지방광역시 일부 도시지역의 분양권 전매 제한을 금지한 것. 시장의 관심은 분양권과 비슷하면서도 새 아파트에 입주할 수 있는 '입주권'으로 향한다.
입주권과 분양권 어떻게 다른가? 정비구역 내 토지, 건물 등 어떤 것 들을 사야 입주권을 보장받을까?
머니투데이 건설·부동산 전문 유튜브채널 '부릿지'는 26일 법률전문가인 김예림 법무법인 정향 변호사를 만났다. 앞선 19일 입주권과 분양권의 개념 및 장단점을 분석한 데 이어 이날은 입주권 거래 유형과 투자 유의 사항에 관해 이야기를 나눴다.
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Q. 입주권 나오는 뚜껑은 따로 있다? ━
1편에 이어서 이번 시간에는 입주권의 거래 유형과 주의해야 할 점이 무엇인지 알아보도록 하겠습니다. 여기 뒤편으로 보이는 게 일명 '뚜껑'이라 불리는 무허가 건물인데요. 거래가 많다고 합니다. 정확하게 무허가 건물이란 무엇을 말하나요.
▶김예림 변호사
무허가 건물은 말 그대로 허가받지 않은 건물을 말해요. 원래 철거됐어야 하는 거죠. 우연히 이제 철거가 되지 않고 남아있는 건물이 있어요. 신림동에도 많고 노원구 상계동에도 굉장히 많죠.
▶조한송 기자
무허가 건물이면 대지 지분 없이 건물만 있고 허가받지 않은 곳인데, 이런 건물을 사도 입주권이 나오나요?
▶김예림 변호사
원칙적으로 무허가 건물은 입주권이 안 나와요. 그런데 예외적으로 나오는 경우가 있거든요. 내가 사려는 무허가 건물에 입주권이 나오는지 어떻게 아느냐. 첫 번째로 조합 정관을 좀 보셔야 하고 두 번째는 시·도 조례를 보셔야 해요.
조합 정관을 통해서 무허가 건물 소유자도 입주권을 주는지 보셔야 하고 분양 자격에 대해서는 구체적으로 시·도 조례에 정해져 있거든요.
(인가 시점에 따라 달라질 수는 있지만) 서울시 같은 경우에는 1989년 1월 24일 이전부터 있던 무허가 건물에는 입주권을 주도록 돼 있어요. 그래서 어떻게 확인하냐 무허가건축물대장이 있거든요 거기서 건축 일자를 확인하실 수 있고.
(무허가 건물이) 대장에 등재가 안 돼 있는 경우도 많아요. 이런 경우에는 항공사진이나 재산세 납부 내역 이런 것들을 확인하실 필요가 있는 거죠.
▶조한송 기자
항공사진이나 (재산세) 납부내역은 어디서 확인하는 거예요?
▶김예림 변호사
항공사진은 구청에서 누구나 보실 수 있어요. 재산세 납부내역도 구청에서 볼 수 있는데 이건 소유자 동의하에 확인할 수 있습니다.
▶조한송 기자
집주인 동의를 얻어서 확인을 해야 하는 거네요 매수하기 전에.
▶김예림 변호사
네 그렇죠.
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Q. 90㎡ 도로가 아파트 된 사연━
무허가 건물 말고 입주권을 얻는 사례가 있을까요?
▶김예림 변호사
좀 특이한 사례를 소개해드리면 이런 도로만 가진 분들도 받을 수 있는 경우가 있습니다. 이것도 마찬가지로 분양 자격은 시·도별 조례에 정해져 있는데요.
재건축 같은 경우에는 땅이랑 주택을 다 가지고 있어야 입주권이 나오는데 재개발은 땅만 가진 분도 받을 수가 있어요. 그런데 이제 보통 분양 자격은 구체적으로 시·도 조례에 정해져 있고 서울시 같은 경우는 90㎡ 이상 가진 분들이 입주권을 받을 수 있습니다.
▶조한송 기자
그럼 이런 땅들도 면적만. 90㎡만 넘으면 아파트를 얻을 수 있는 권리가 생긴다는 거잖아요.
▶김예림 변호사
그래서 한 번은 이런 사례가 있었어요. 노량진에 투자를 하시는 분인데 이 분 굉장히 투자에 고수세요. 부동산 중개도 많이 하시고. 그래서 노량진 입주권을 받으시려고 노량진 구역에 있는 40㎡짜리 땅 한 필지랑 55㎡ 땅 한 필지 총 두 필지를 사신 거예요.
▶조한송 기자
그러니까 합해서 면적이 90㎡를 넘은 거네요.
▶김예림 변호사
그런데 조합에서는 한 필지당 (면적이) 90㎡를 넘어야 된다면서 (입주권을) 안 주겠다고 하는 거예요. 그래서 소송을 하겠다고 오셨는데 그게 아니거든요. 합쳐서 90㎡를 넘으면 돼요.
결국에 조합에서도 합쳐서 90㎡ 넘으면 주겠다고 해서 소송까지는 가지 않으셨어요. 결론적으로 땅만 가지신 분도 그게 도로라고 하더라도 서울시 같은 경우에는 90㎡ 넘으면 입주권을 받을 수 있습니다.
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Q. 다세대주택 투자시 '물딱지' 피하는 법 ━
그럼 여기 뒤에 보이는 빌라도 입주권을 얻을 수 있나요?
▶김예림 변호사
보통 이제 빌라가 다세대로 등기돼 있으시면 세대별로 입주권이 나와요. 그런데 단독이나 다가구로 돼 있으면 건물 한 채에 하나의 입주권만 나오거든요. 문제는 이제 다가구죠.
다가구주택은 다세대주택처럼 여러 가구가 살고 있는데 가구 전체 합쳐서 하나의 입주권만 나오거든요. 그래서 억울할 수 있잖아요. 이런 경우에 시·도 조례 정해서 예외적으로 다가구주택이라 하더라도 가구별로 입주권을 주는 경우가 있는데요.
서울시를 예로 들어 본다면 다가구 주택인데 1997년 1월 15일 이전에 지분등기나 구분소유등기 등을 하고 가구 수를 나눠서 건축 허가를 받으면 허가받은 수만큼 입주권이 나옵니다. 이런 것들을 잘 보셔야 할 것 같아요.
만약에 다가구인데 가구별로 입주권이 나온다고 해서 사는 경우라면 첫 번째로 건축물대장을 떼서 언제 지어진 건물인지 보셔야겠죠. 두 번째로는 허가받은 가구 수가 몇 가구인지. 실제로 살고 있는 가구 수랑 그게 맞아야 하잖아요. 실제로 살고 있는 가구 수가 몇 가구인지 이런 것들은 반드시 확인 하셔야 합니다.
다세대랑 다가구를 구분 못 하는 분들 정말 많거든요. 다세대주택은 세대별로 한집으로 생각하면 되고 다가구주택은 기본적으로 단독주택에 포함이 돼요.
▶조한송 기자
(다가구주택은) 한 집의 의미를 갖는다는 거죠?
▶김예림 변호사
네 한 집인데 지분을 나눠가진 형태라서 사실상 세대분리가 된 상태라 눈으로 봤을 때는 다세대랑 다가구랑 비슷할 수 있거든요. 차이점이 있습니다.
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Q. 입주권 소송 피하려면━
사실 투자자 입장에서는 변호사님 같은 분을 안 만나는 게 가장 좋잖아요. 주로 재개발 재건축 관련해서는 소송이 어떤 것들이 있나요?
▶김예림 변호사
재개발 재건축 관련해서 굉장히 많은 소송이 있는데 일단 입주권만 한정을 해서 말씀을 드리면 크게 두 가지 유형이 있는 것 같아요.
첫 번째로는 조합에서 입주권이 나오는데 안 나온다고 하는 경우가 있어요. 조합에서 보통은 분양자격이 애매하면 소송해서 확인받아 오라고 하거든요. 그래서 분양 자격을 확인받는 소송을 하시죠. 두 번째로는 입주권이 나온다고 해서 계약을 하셨는데 입주권이 안 나오는거예요.
▶조한송 기자
사실상 (입주권을) 못 받는 물건이었다는 거잖아요.
▶김예림 변호사
네 그렇죠. 잘못 아신 거죠. 그래서 특약이라도 작성을 해두면 좋은데 없는 경우가 대부분이고 계약을 하고 나서 바로 알게 되는 경우도 잘 없어요.
분양신청 통지나 이런 걸 받으시면 계약하고 몇 개월 몇 년 지난 후에 입주권이 안 나오는 걸 알게 되는 거죠. 그때 가서 매도인에게 가더라도 나는 입주권이 나온다고 한 적이 없다거나 아님 연락조차 안 돼요.
제가 했던 사건도 여러 가지가 있지만 한 사건에서는 (의뢰인이) 입주권이 나온다고 해서 계약을 하셨는데 나중에 분양신청 통지를 받아보니까 전혀 모르는 사람이랑 입주권이 공유로 돼 있는 거예요. 그래서 그분을 찾아갔는데 그분은 자기가 공유를 하고 있다는 사실도 모르세요.
결국에 매매계약을 해지하겠다고 소송을 내셨는데 매도인도 입주권이 나오는 걸로 속아서 샀던 거예요. 그런데 입주권이 안 나오는 걸 알고 바로 판 거죠.
결국에는 승소해서 매매 대금을 돌려받긴 했어요. 그런데 마음 고생을 많이 하셨어요. 다른데 투자해 많이 벌었기 때문에 그나마 위안을 얻었지만. 그래서 입주권 계약하실 때 정말 조심하셔야 하는 게 특약을 반드시 좀 하셔야 하고 만약에 특약을 못했다면 하면 입주권이 나오기로 한 계약이라는 것을 뭐 녹취나 문자메시지라도 갖고 계셔야 해요. 나중에 증명할 수 있도록. 그리고 조합에 매도인이랑 같이 가서 입주권이 나오는 물건인지 꼭 확인을 하셔야 하고 이런 것들을 주의하셔야 할 것 같습니다.
▶조한송 기자
특약이면 계약서상에 입주권이 나오는 물건이라고 해서 매입 한거다 이런 내용이 들어가면 되나요?
▶김예림 변호사
그렇죠 '하나의 입주권을 받는 물건이고 그걸 전제로 계약했고 만약에 안 나오면 계약을 해지해서 매매 대금을 돌려받고 손해배상을 얼마로 한다' 이런 내용을 디테일하게 해 두셔야 하죠.
▶조한송 기자
매도인이 그런 걸 허락해 주나요?
▶김예림 변호사
한다고 하면 당연히 해줘야 되는 게 입주권을 전제로 파신 거잖아요. 그렇기 때문에 만약에 안 해준다고 하면 의심의 여지가 있는 물건인 거죠.
▶조한송 기자
그런 부분을 꼭 확인하고 계약을 할 필요가 있겠네요.
촬영 이상봉 김윤희
출연 김예림 법무법인 정향 변호사, 조한송 기자
편집 김윤희
디자인 신선용 디자이너
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