일대 부동산 가격 자극을 우려해 '35층룰(일반주거지역 내 아파트 최고 층수 35층 제한)'을 고수하던 서울시의 입장에 변화가 감지된다. 하반기부터 서울 역세권 중심지에 위치한 재건축단지에서 복합개발을 검토하겠다고 밝히면서다. 서울시가 복합개발에 따른 층수 제한 완화 검토를 공식적으로 밝힌 것은 처음이다. 도심 중심지를 고밀도로 개발해 임대주택 등 공공기여분을 높이겠다는 시의 입장에 시장도 환영하는 분위기다.
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역세권·공업단지 등 자투리 땅 고밀도 개발 검토분양가 규제로 서울 재개발·재건축 등 정비사업이 지연되면서 지난해부터 주택 공급이 줄어들 수 있다는 우려가 대두돼 왔다. 부동산업계는 내년부터 서울 아파트 입주 예정 물량이 2만여 가구 수준으로 떨어질 것으로 예상한다. 올해 입주 예상 단지(4만여 가구)의 절반이다.
시장의 우려에 서울시도 대안을 고민하고 있다. 대규모 택지지구로 개발할 땅이 부족하니 기존 정비사업의 토지 이용을 높이는 방향도 그 중 하나다. 기반 시설이 충분한 역세권(승강장 경계로부터 500m 이내)에 위치한 정비사업장의 용도변경을 통해 용적률을 높이는 것 역시 이의 연장선이다.
이와 별도로 '역세권 공공임대주택 사업' 규제 완화도 검토중이다. 정비해제구역과 1종 주거지역에서도 역세권 공공주택 사업을 할 수 있도록 허용하고 용도 상향이 가능한 1차 역세권 범위를 기존 역 주변 반경 250m에서 350m로 늘리는 것이 유력하다.
이달 말에는 준공업지역 내 정비사업과 가로주택정비사업을 활성화시키기 위해 공기업이 함께 참여하는 1호 시범사업을 각각 발표할 계획이다. 공기업이 참여해 사업을 지원하고 공공성을 높이기 위해서다.
시는 지난해부터 '2040 서울도시기본계획(2040 서울플랜)' 수립을 위한 작업을 진행해왔다. 2040서울플랜은 상반기까지 계획안 작성이 끝나면 하반기 공론화 과정 등을 거쳐 연말 최종 확정된다. 이에 따라 시정 전 분야를 아우르는 최상위 법정계획인 2040 서울플랜에 층수 규제 완화 내용이 담길 가능성이 높아졌다.
서울시 고위 관계자는 "역세권에 위치한 단지의 복합개발이 주택 공급에 어느 정도 영향을 미칠지에 관한 검토를 하고 있다"며 "부동산 시장에 미치는 영향을 신중히 검토해서 국토교통부와 협의할 계획"이라고 언급했다.
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잠실·여의도·압구정 재건축 단지에 '단비'…개발이익 환수가 관건시장 전문가들은 서울시의 고밀도 개발 계획이 가시화되면 잠실·여의도·압구정 등 한강변 재건축 단지들이 사업을 재개할 수 있다고 본다. 층수가 높아지면 재건축초과이익환수제, 민간택지 분양가 상한제 등으로 저하된 사업성이 개선될 수 있어서다. 잠실5단지와 압구정 현대아파트 등이 초고층 개발을 추진해왔다.
백준 제이앤케이(J&K)도시정비 대표는 "용적률 상승이 사업성으로 귀결된다는 점에서 압구정, 여의도 등 층수 규제로 애를 먹는 재건축 단지에 단비같은 소식이 될 수 있다"고 말했다.
전문가들은 재건축단지의 고밀도 개발이 정부와 지자체의 우려와는 달리 부동산 시장에 미치는 영향이 크지 않을 것으로 본다.
이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 "초고층·고밀도 개발에 따른 시장 영향은 정부가 개발이익환수를 어떻게 끌어가야 하느냐에 따라 달려있다"고 설명했다.
백 대표도 "과거 한강 르네상스 개발 당시에도 정부가 재건축 단지의 용적률을 높이는 대신 조합 예상 대비 과도한 공공기여를 요구해 반발을 샀다"며 "과거 학습효과로 층수 완화가 직접적인 반등 트리거로 작용하기는 어려울 것"이라고 설명했다.
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