금리로 보면 전셋값 오를 수밖에 없다

집주인, 저금리서 같은 수익 거두려면 전세보증금 더 받아야…각종 부담으로 월세 전환도 쉽지 않아

서울 송파구 일대 아파트 전경 / 사진=김창현 기자 chmt@

전셋값이 오르고 있다. 좋은 학군을 찾는 '맹모족'과 살던 집을 재건축하는 사람 등 전세 수요가 늘었기 때문이기도 하지만 전셋돈으로 먹고 사는 집주인 입장에선 낮은 금리 때문에 전셋값을 높게 부를 수 밖에 없다.

26일 KB부동산에 따르면 지난 13일 기준 서울 아파트 전세가격지수는 100.5로 지난해 7월초 99를 바닥으로 꾸준히 오르고 있다. 강남 아파트 전셋값 상승은 더욱 가파르다. 같은기간 98.9에서 100.9로 2% 상승했다.

최근 전셋값 상승은 자립형 사립고를 폐지하는 등 교육정책이 바뀜에 따라 강남 거주 수요가 늘어나서다. 강남 전셋값 상승폭이 서울 전셋값 상승폭보다 큰 이유다. 재건축 아파트가 늘면서 여기에 살고 있는 집주인들이 전세를 구하는 경우도 전셋값을 끌어올리고 있다.

집주인 입장에서도 전셋값을 올려 받아야 하는 이유가 많다. 우선 세금이다. 각종 부동산 대책으로 보유세 부담이 늘어났다. 전셋값을 더 받아야 세금을 낼 수 있다.

무엇보다 금리가 낮아 전셋값을 올리지 않고서는 적절한 수익을 거둘 수 없다. 집주인은 전세보증금을 굴려 돈을 번다. 전세보증금은 되돌려줘야 하기 때문에 리스크가 큰 자산에 투자하기 어렵다. 예·적금 등 안전한 자산에 투자하니 금리인하에 취약할 수 밖에 없다.

전세를 반전세나 준월세, 월세 등으로 돌리는 것도 집주인이 저금리를 극복하는 방법이다. 아파트 전월세 전환율이 4~5%로 예적금 금리 1%보다 훨씬 높기 때문이다. 예컨대 전월세 전환율이 4%라고 하고 보증금 1억원을 월세로 돌리면 월세로 매년 400만원을 받을 수 있다. 반면 예금 금리가 2%라도 해도 받을 수 있는 이자는 200만원에 불과하다.

하지만 전세를 월세로 바꿀 때 각종 부담이 늘어날 수 있어 고민이 필요하다. 우선 임대사업자로 등록해야 하기 때문에 번거로운 일들이 생긴다. 월세가 예·적금 이자보다 많지만 세금을 고려하면 오히려 수익이 줄 수도 있다. 전세보증금은 '부채'여서 세금을 부과하기 어렵지만 월세는 소득이기 때문에 과세할 수 있다. 게다가 소득이 생기면 건강보험료도 내야 한다. 올해부터 2주택자 이상이 벌어들인 2000만원 이하 주택임대소득도 과세되며 건강보험료도 부과된다.

금융권 관계자는 "케이스별로 다르지만 월세 조금 더 받으려다가 배보다 배꼽('세금' 등)이 더 커지는 일이 벌어질 수 있다"고 밝혔다.